미국 주택시장 악화일로~!!모기지업체 줄도산~!!! 2007/08/12 18:06
블로그 > 개발의 유혹...
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미국 '150만명 집잃고,
모기지 업체는 줄도산`
블룸버그통신, 전문가들 비관적 전망 보도
주택시장 악화 일로..주택산업 10만명 해고, 100개 업체 추가 파산
이데일리
입력 : 2007.03.13 15:19
16년만에 가장 깊은 부진에 빠진 미국 주택시장 상황이 앞으로 더 악화되면서 모기지 업체들이 줄도산하고 대규모 주택 차압이 발생할 것이라는 비관적 전망이 제기됐다.
블룸버그 통신은 시장 전문가들을 인용, 미국 주택시장의 버블이 붕괴되면서 미국 주택 보유자 8000만명 중 150만명 가량이 기존 대출금을 상환하지 못해 주택을 압류당하게 될 것으로 전망했다.
또 건설 등 주택관련 산업에서 10만명 이상이 새로 직장을 잃고, 100개 정도의 서브프라임 모기지 업체가 추가로 파산할 것으로 내다봤다.
통신은 부동산업자와 이코노미스트, 애널리스트, 연방준비은행 관계자 등의 발언을 인용해 이같이 전했다.
통신에 따르면 전통적으로 강세를 보여온 봄철 주택매수 붐이 급속히 사그라들면서 건설업계의 전망이 비관적으로 급선회하고 있다. 워싱턴에 위치한 전미주택건설협회는 지난달까지만 해도 이번 분기 주택판매가 늘어날 것으로 전망했지만 최근에는 6분기 연속 감소세를 이어갈 것이라고 전망을 바꿨다.
전미주택건설협회에 따르면 작년 신규주택판매는 전년보다 17%나 줄어들어 지난 1990년 이래 가장 큰 폭으로 감소했다.
무디스 이코노미닷컴의 마크 잔디 수석 이코노미스트는 "주택시장의 조정국면이 한해 더 지속될 것"이라며 "모기지 대출을 받을 자격이 있는 사람들이 줄어든다는 것은 대출자들이 감소한다는 것을 의미하고, 이는 주택수요를 짓누르게 될 것"이라고 설명했다.
미국 주택시장 붐은 2006년에 종료됐지만 이에 앞서 5년간 활황기가 이어지면서 미국 가계에서 주택 보유자 수는 사상 최고치를 기록했다. 그러나 현재는 서브프라임 모기지 업체의 부실이 확산되면서 미판매 주택 수가 늘어나고 있는 상황이다.
지난 2005년부터 올해 2월까지 신규주택판매는 28% 감소했다. 주택관련 산업도 고용상황도 악화되고 있다. 미국의 전체 실업률은 5년래 최저 수준에 근접해 있지만 모기지 관련 일자리는 지난 1월에만 2000개나 줄어들었다. 또 올해 들어 8000개가 넘는 모기지 업체중 20개 이상의 업체가 문을 닫거나 사업을 매각해야 했다.
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- 미국 서브프라임 모기지의 사태 분석 -나눔터/경제경영노트 2007/08/12 08:10
1. 서브프라임 모기지(subprime mortgage) 개요
o 규모 : 전체 주택 모기지의 5% 수준
* 06년 규모 : 전체 모기지 약 8조 억불, 서브프라임 모기지 약 4,000억불
o 전통적 주택 모기지와의 차이점
일반 모기지 서브프라임 모기지
이자 고정(6% 수준) 변동(시장이자+3%내외)
down payment 10～20% 소규모 또는 없음
신용등급
(350-850) 700수준 이상 620이하 가능
o 확산 배경
- 규제완화 : 1990년 클린턴 행정부 당시
저소득층에 대한 금융지원 확대를 위하여 융자관련 규정을 완화
* 1977년 제정된 Community Reinvestment Act를 개정하여
일정규모 이상의 금융기관들에게 지역개발관련 대부 의무를 강화
- mortgage 관련 회사들의 틈새시장 전략 확대 :
저소득층이 주택을 구입하는데 가장 큰 애로 요인이 월납 이자 보다는
주택가격의 10-20%에 상당하는 downpayment 납부에 있음을 착안하여
downpayment 부담은 크게 줄이고
월납부 이자를 높이는 영업전략을 채택
- 자산유동화증권 판매 기법 발전 :
여러 개의 저당주택을 담보로 한 증권을 발행하여
투자은행 등에게 환매조건부로 판매함으로써
새로운 mortgage 자금을 조달하는 금융기법이 크게 발전
2. 서브프라임 모기지 문제 발생 원인과 현황
□ 문제 발생 원인
o 이자율 인상 : 미국 정부는 주택경기 과열,
인플레 압력 증대 등에 대처하기 위하여
기준금리를 04년 6월 이후,
0.25% 포인트씩 17차례 인상(1.0%→5.25%)
- 이에 따라 주택담보 대출자들의 이자 부담이 30%-50% 앙등
o 주택가격 인하 :
06년 여름부터 주택 경기침체가 본격화됨에 따라
주택을 담보로 한 추가 대출이 어려워지자,
저소득층들의 이자지급이 곤란해지기 시작
o 서브프라임 모기지 조기 상환시 페널티 부담 가중 :
대부분의 서브프라임 모기지는 조기상환 페널티를 부담토록 되어있어
주택가격 하락시에는 보유주택을 처분할지라도
동 자금을 상환할 능력이 부족
o 주택가격 상승을 기대한
저소득층들의 주택구입 분위기 확산
□ 현황
o 60일 이상 연체 및 체납처분대상 비율 : 03년도 7%에서
최근 10% 이상 수준으로 점차 상승하는 추세
(06년 3/4분기 13.33%, 4/4분기 14.44%)
* 07년 중 이자율을 재조정할 경우 연체율은 더욱 증가할 전망
* 전체 모기지 연체율 : 05년 4/4분기 4.7%, 06년 4/4분기 4.95%
o 서브프라임 모기지 대출 회사들의 부도 위기 증가로
금융시장 불안 증대 :
서브프라임 모기지를 취급하는 총 8,000여 개 대출 회사 중
22개사가 파산되었고 기타 회사도 경영상태가 악화
* 서브프라임 모기지 업계 2위인 뉴센츄리사는
투자은행으로부터 차입한 84억불의 채무부담을 견디지 못하고 파산상태
3. 전망
뉴센츄리회사 파산위기 등으로 부정적 견해가 증가하고 있으나
아직까지는 긍정적 견해가 다소 우세
□ 부정적 견해
o 주택경기하락 국면 상황에서
서브프라임 모기지 연체율이 증가함에 따라
주택경기침체 지속 → 주택가격 하락 촉진 → 연체증가 → 주택경기 악화
등의 악순환이 계속될 가능성
* 주택관련 업종의 GDP 비중은 약 23%, 불럼버그 통신은
사태 악화시 관련업체 종사자 10만 명이 해고될 가능성이 있다고 전망.
o 서브프라임 모기지 회사 도산,
체납처분증가 등으로 금융시장의 불안정성이 증가되어 신용 경색 사태가 발생할 우려.
* 3.13(화) 뉴욕증시는 서브프라임 위기에 대한 우려로 약세장 시현
(금융기관 수익이 10-20%까지 하락할 수 있다는 전망도 제기)
o 주택 및 주택관련 업체 침체시 거시경제 연착륙에 애로
□ 긍정적 견해
o 전체 모기지 시장에서 서브프라임 모기지가 차지하는 비중이 5% 수준에 불과하고
Prime mortgage 상환은 대체로 순조롭게 진행되고 있기 때문에 파장 확대가 제한적.
* 미국의 전체 실업률이 5년째 최저수준에 있고
향후 고용전망도 양호하여 모기지 상환 여건은 좋은 편.
* Prime mortgage 연체비율 : 05년(2.47%), 06년(2.57%)
o 대부분의 대부기관이 우량 고객을 대상으로
정상적인 모기지 대부를 실시하였기 때문에 금융시장 불안은 조기에 진정.
o 다수의 자산유동화 채권은 헤지펀드들이 보유하고 있고,
동 채권들은 다양한 방법으로 위험이 분산화되어 있는 상황
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미국 서브프라임 모기지 쇼크 '일파만파'…'제2의 대공항' 사태 오나경제2007/08/11 13:13
미국 서브프라임 모기지 쇼크 '일파만파'…'제2의 대공항' 사태 오나
미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 부실 사태가 전 세계 금융시장에 한파를 몰아오고 있다. 프랑스 최대 은행인 BNP파리바가 9일 서브프라임 모기지 관련 자산유동화증권(ABS)에 투자한 3개 펀드의 환매와 가치 산정을 일시 중단하는 바람에 미국과 유럽의 증시가 요동을 쳤다. 이번 사태는 1930년 초 대공황과 마찬가지로 미국 내 신용경색에 이은 국제금융시장 혼란, 중앙은행 개입 등의 수순을 밟고 있어 우려가 커지고 있다.
서브프라임 모기지는 신용이 불량한 저소득층에 주택을 담보로 높은 금리를 적용해 자금을 대출해주는 것. 그러다보니 회수율이 일반 대출에 비해 떨어진다. 1990년 당시 빌 클린턴 미 행정부가 저소득층 금융지원 확대를 위해 융자 규정을 완화하자, 모기지 회사들은 저소득층이 주택을 구입할 때 다운페이먼트(할부금 첫 지불액) 부담을 줄이고 이자율을 높였다. 이들 모기지 회사는 여러 저당주택들을 담보로 증권을 발행한 뒤 투자은행 등에 환매조건부로 판매해 자금을 조달했다.
조지 W 부시 행정부가 주택경기 과열과 인플레 압력에 대처하기 위해 기준 금리를 2004년 6월 이후 0.25%포인트씩 17차례나 인상하면서 문제가 불거지기 시작했다. 현재 기준금리는 연 5.25%. 이전에 비해 주택담보대출자들의 이자 부담이 30∼50%나 늘었다. 지난해 여름부터 주택경기 침체가 본격화하자 저소득층이 이자를 내지 못하는 사례가 비일비재했다. 더욱이 대부분의 서브프라임 모기지는 조기 상환할 때 벌금을 물도록 돼 있어 보유 주택을 팔더라도 원금을 상환하기 어려운 실정이다. 미국 주택대출시장의 5분의 1이 서브프라임 모기지이며, 지난해 모두 6조달러에 육박했다.
모기지 연체율이 지난해 4분기 13.3%에 달하는 등 연체자가 급증하는 데다 지난해부터 지금까지 업계 2위인 뉴센트리파이낸셜 등 22개 서브프라임 모기지 회사가 문을 닫았다. 주택경기 침체→ 주택가격 하락→ 연체 증가→ 서브프라임 모기지 회사 도산→ 신용경색이라는 악순환 고리가 형성된 것이다.
이번 사태로 금융회사들이 대출조건을 강화하고 압류된 주택이 매물로 쏟아져 부동산 시장이 당분간 침체를 벗어나기 힘들 것으로 보인다. 미국 경기는 다소 둔화될 것으로 보이며, 그동안 고수익을 냈던 부동산·주식·원자재 시장에서 돈이 빠져나가 국제금융시장까지 불안해질 여지가 커졌다.
부시 대통령은 최근 주택시장 상황이 위기냐 조정이냐는 질문에 대해 “우리는 지금 연착륙으로 가고 있다”면서 “(주택 소유자들에 대한) 직접적인 구제금융은 없지만, 연방주택국(FHA) 같은 금융기관에서 자금을 지원할 수는 있을 것”이라고 말해 정부 차원의 대책 마련에 나섰음을 시사했다.
워싱턴=한용걸 특파원
icykarl@segye.com
서브프라임 쇼크…'제2의 대공항' 사태 오나
미국의 서브프라임
어이구~ 민망혀라
사실 전 초보중에도 왕초보입니다. 뭐 갱제? 이런것 논할수준도 못된답니다.
그저 여유자금있는거 한번 굴려볼까해서 여기에 발을 담그게 된거랍니다.
뭐 저 개인의견을 올리기엔 제 지식이 넘 없구요.
2005년도에 어느 예지력있으신분이 오늘날을 예측하면서 쓴 글을 카피해서 올리니
한번 읽어보시기 바랍니다.
그럼 나그네인생님뿐만 아니라 다른분들께도 지금의 미국 상황을 이해하시는데 쬐금이나마 도움이 되길 바랍니다.
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지금부터 하는 이야기는 앞으로 집값이 오를거라든가 내릴거라는 예언에 관한것이 아닙니다. 다만 지금까지 미국의 부동산 정책이 어떤 배경으로 결정되었고 지금 어떤일들이 진행되고 있는지를 살펴봄으로써 앞으로 어떤 일이 일어날지 각자 판단하고 나름대로 위험회피를 하라는 의미에서 그 내용을 알려드리는 겁니다. 대부분의 평범한 사람들에게는 집을 산다는 것이 거의 전재산을 투자한다는 말과 같은 의미라는 점을 감안할때, 그 투자시기를 결정함에 있어서 나름대로 판단을 내릴때 지금부터 해드리는 이야기가 도움이 되어주기를 기대합니다. 경제에 관한 어려운 용어나 이론은 생략하고 가급적 쉽게 이야기해 드리려 합니다.
우선 지금의 저이자율 정책이 시작된 시기에 주목할 필요가 있읍니다. 대략 2000년 전후에서 연방금리가 바닥으로 떨어지면서 주택모기지 이자가 4-5% 대로 낮아졌습니다. 이는 역사적으로 볼때 1982년도의 경우 무려 17%라는 엄청난 모기지 이자율에 비교해본다면 믿어지지 않을 정도로 낮은 이자인데, 그 시기가 실리콘 밸리의 닷컴신화가 무너지며 주식시장의 하이텍 관련주가 완전히 파산해 휴지가 되거나 혹은 잘해봐야 반에반토막 나던 시기와 일치합니다. 과거의 경험에 비추어 볼때 이 정도로 주식시장이 망가지면 자연적으로 그 이후에 상당기간 경기가 침체되며 불경기가 시작되는 것이 보통입니다.
그런데 새로 공화당이 집권하고 부시대통령이 정권을 잡자마자 이런일이 일어나 경제가 망가지며 여기저기 못살겠다는 소리가 나온다면, 전임대통령이었던 클린턴의 호경기 시절과 더욱 비교되며 재선은 커녕 공화당의 지지율이 급락할것이 자명합니다. 이렇게 되자 공화당은 의회차원에서 전폭적인 지원을 해줄테니 대공황때 뉴디일 정책을 폈던것처럼 그린스펀에게 경제를 부양할 특단의 대책을 강구하고 이를 실행에 옮길것을 요구합니다. 바로 이때 그린스펀의 경제팀이 구상했던 방법이 이자율을 낮추고 부동산 가격을 올려 경제를 활성화 한다는 계획이었습니다. 그럼 국민들이 자신들이 더 부자가 되었다는 즐거운 환상을 가지게 되고, 집의 재융자를 통해 창출된 돈이 소비를 촉진시키며 아울러 재산세가 늘어 정부세수가 늘어난다는 꿩먹고 알먹고 누이좋고 매부좋은 방법이라고 판단했던겁니다.
하지만 정말 이러한 정책이 그렇게까지 좋은 정책이었다면 왜 지금까지 미국의 어떤 대통령이나 금융정책팀도 이런 정책을 사용한 적이 없었고, 외국에서도 전혀 시도하지 않았던 방법인지 당연히 궁금증이 생길겁니다. (더 정확히 이야기하자면 외국에서 시도는 해봤지만 경제력이 미약하고 주식시장 규모가 작아 커다란 후유증만 남기고 실패합니다. 대표적인 경우가 호주입니다. 집값이 폭등했다가 갑자기 폭락하며 4년전 수준으로 되돌아갔죠.) 해답은 이런 정책은 마치 마약과 같아서 나중에 치루어야 할 엄청난 대가가 있기 때문입니다. 자세한 것은 차차 이야기 하겠지만, 쉽게 설명하자면 처음에는 입에 달아도 마치 화학비료와 같아서 처음에는 수확량이 확~ 증가하지만 조만간 땅을 산성화시켜 나중에는 자꾸만 더 많이 화학비료를 써야만 수확량이 유지되고 그러면 그럴수록 땅은 더 망가져만 가고 땅의 지력이 약화되어 병충해 때문에 농약을 더욱 듬뿍 쳐야만 하는 곤란한 상황이 연출될수 있기 때문입니다.
하지만 정책은 이렇게 세웠어도 집값을 부양한다는 것은 단순히 연방정부의 이자율을 내리는 것만으로는 해결되지 않습니다. 이유는 여러분이 고등학교에서 이미 배운것처럼 은행은 그들이 가지고 있는 저금을 바탕으로 저축액의 7배 정도의 한도내에서 융자를 해줄수가 있는 것인데 미국인의 저축율은 유럽과 비교해서도 ¼에 불과할정도로 터무니없이 낮았기 때문에 아무리 미국의 경제규모가 커도 도무지 예상되는그 비용을 감당할수 없었기 때문입니다. 이들이 이때 목표수치에 다다를때까지 전국적인 모기지 재융자를 유도하는데 필요하리라고 판단한 예상되는 자금의 전체 규모는 대강 적게는 3조 많게는 6조달러 규묘였던 것으로 전문가들은 짐작됩니다. 이 막대한 금액은 밀리언의 천배인 빌리언의 천배, 영어로 하면 6 트릴리언 달러인데, 이게 얼마나 거액인지 아마 언듯 감이 잘 안오실겁니다. 참고로 현재 우리나라 전체예산규모가 200조원이 조금 못되는 196조원입니다. 달러대 원화의 비율을 1:1000으로 잡는다면 우리나라 전체예산보다도 30배나 더 많은 금액입니다. 또 엄청난 비용이 들었다는 이라크전에 미국이 지금까지 지출한 예산총액도 3천억 달러 정도입니다. 이것만 해도 미국인 한가정당 3400달러나 되는 금액이지만 이마저도 주택버블을 유도하기 위해 들어간 비용과 비교하면 불과 5% 밖에는 되지 않습니다. 당연한 이야기이지만 이런정도의 자금을 대출할수 있는 사설은행은 물론 존재하지 않습니다. 그리고 아무리 미국이 경제대국이라 하더라도 이런정도의 거액을 중앙은행의 발권기능을 이용하여 새로 돈을 찍어 메꿀수는 없는 일입니다. 국제 결제기준 통화로서의 지위뿐 아니라 지독한 인플레이션이 유발될것이 분명하기 때문입니다.
그러자 이들은 Fannie Mae and Freddie Mac (FMFM)이라는 정부출자회사 (Government Sponsored Enterprises, GSE)를 동원하기로 마음먹습니다. 이 회사들은 원래는 1938년에 주택융자에 따른 금융기관의 위험부담을 줄여주기 위해 정부에서 설립한 회사이며 원래이름은 Federal National Mortgage Association인데 루즈벨트 대통령의 뉴디일 정책의 일환으로 생긴것을 나중에 민영화한 회사입니다. 그전에는 역할이 미미했던 이 회사들에게 주식시장에서 아무런 규제없이 무한대로 채권을 발행할수 있는 권한을 부여하고 이중의 일부를 정부에서 보장하는 형식으로, 미국 정부국채처럼 절대 안전하지만 이율은 조금 더 높다는 광고를 통해 401k 같은 미국 은퇴연금을 관리하는 금융회사들에게 채권을 팔아 자금을 마련했습니다. 이렇게 모아진 자금의 규모가 2004년 현재 3조달러입니다. 미국증시에서 전체 채권시장의 규모가 대강 25조달러이니 전체 자금의 12%를 한 회사에서 아무런 규제없이 가져간 것입니다.
그리고 이들은 이렇게 모아진 자금을 바탕으로 일선 은행들에서 대출해준 주택모기지를 무제한 사들여줍니다. 은행들 입장에서는 이미 자기들이 수수료와 이익을 남기고 대출해준 융자계약을 이들 정부출자회사에 팔아버리면 새로 돈이들어오면서 또 융자해줄 여력이 생기니 무한정 소비자에게 융자해줄수 있고, 이들이 담보없이 이자만 받는 조건으로 높은 위험부담을 안고 대출해준것까지 모두 사주니 무척이나 고마운 존재였을겁니다. 그러니 아무리 위험해 보이는 대출도 안심하고 승인해줄수 있습니다. FMFM 에서 사주기만 한다면 은행입장에서는 아무런 위험도 없는 셈입니다. 이것이 전에는 거의 존재하지 않았던 이자만 내는 융자가 전체 융자의 반이상 심한경우는 68%까지 차지할 정도로 늘어날수 있었던 배경입니다. 결과적으로 2004년 현재 미국 전체 모기지 융자금 8조달러의 35%가 궁극적으로 FMFM 에서 대출된 것이며, 만약 최근 4년내의 신규대출만을 감안한다면 그 비율은60% 이상일 것으로 추정됩니다.
바로 이것이 모기지 이자가 연방금리에 근접하거나 심지어는 연방금리보다도 더 낮도록 유지될수 있었던 주요한 이유입니다. 증시가 불황이라 돈이 부동산으로 몰린것은 결과론일뿐, 원인은 FMFM 에서 증시에서 조달된 엄청난 자금으로 거침없이 은행의 채권을 사들여 주었기 때문이며, 이것은 마치 우리나라에서 불황을 극복한다며 카드발행을 쉽게해서 생긴 막대한 악성채권을 성업공사라는 정부기관에서 국민세금으로 사들여준 것과 마찬가지라고 보시면 됩니다. 다만 이 경우는 국민세금이 아니라 자금이 국민연금(401k)이므로 만약 일이 잘못된다면 엔론사태처럼 또다시 많은이들이 은퇴자금을 날리는 일이 생길겁니다. 다만 이제 그 규모가 엔론 정도에 비할바는 아닐겁니다.
이 와중에 작지만 인상적인 사건이 하나 발생합니다. 바로 얼마전 (4월6일날)에 그린스펀 자신이 의회에 출석하여 증언하기를 이제는 FMFM들이 발행할수 있는 채권규모를 제한하고 권한을 축소하기를 강력히 권하는 일이 생긴 것입니다. 무척 의외였지만 해석하자면 이는 처음에 일을 벌리고 모험을 감행한 당사자조차 이제는 고삐풀려 날뛰는 소를 보는듯한 통제불능의 위기감을 느꼈다는 뜻입니다. 그리고 넌지시 사임의사를 주변에 흘립니다. 그러자 미국 상원의 금융소위원회에서 FMFM 회사의 대표를 소환하여 증언을 듣습니다. 이 회사의 CEO가 Richard Syron 이라는 인물인데, 증언하기를 미국의 불경기를 막으려면 FMFM에 어떠한 제한도 가해서는 안되며 오히려 지금보다 채권발행 규모를 늘려 앞으로 6조달러 정도 추가재원을 더 마련해 현재의 집값을 유지하고 경제를 부양할 계획이라는 충격적인 발언으로 참석한 의원들을 경악하게 하고 의회를 발칵 뒤집어 놓습니다. 상원에서는 그 얼마전에 미국의 국가부채가 너무 늘어나 작년도만 해도 사상최고액인 4천억달러나 되는바람에 부채총액이 8조달러나 된다며 큰 문제가 되지 않도록 대책을 마련해야 한다는 회의를 하던중이었다고 합니다.
만약 Richard Syron 이 마음먹은대로 그 계획이 실행되면 FMFM 회사가 발행한 총채권규모가 무려 9조달러가 된다는 계산이 됩니다. 미국인 한가정당 10만달러의 빚을 지우는 셈이며 이 돈은 다음세대의 자손들에게 큰 부담이 될겁니다. 후대까지 가지 않더라도 만에하나 일이 잘못되어 경기가 나빠지며 집값이 하락하고 그 결과 FMFM회사의 현금유동성이 나빠져 회사가 부도나는 일이 생긴다면, 아무리 경제적으로 막강한 미국이라 할지라도 9조달러라는 거대한 자금손실을 메꾸어줄수 있을걸로는 아무도 믿지 않습니다. 더구나 FMFM는 현재 정부기관이 아니라 정부출자회사이지만 사설회사이기 때문에 법적으로 국가는 자신의 자본출자금 + 알파 정도만을 책임질수 있기 때문에 법을 바꾸지 않는한 관련 금융기관과 개인들의 막대한 피해는 막을 방법이 전혀 없는 상태입니다. 경제학자들이 예상하기로는 만약 9조달러라는 천문학적인 비용이 부도나는 일이 생기면 미국이라는 국가가 파산상태에 빠지고 전세계적으로 1940년대와 같은 대공황이 올수도 있다고 예상합니다.
이건 조금 다른 이야기이기는 하지만, 증시에 물타기라는 수법이 있습니다. 사두었던 증권의 값이 폭락하면 돈을 더 끌어다가 왕창 더 사는겁니다. 그러면 전체 구입단가가 낮아지니 손해를 대폭 줄이고 언젠가 올랐을때 항상 돈을 벌게된다는 이론입니다. 그런데 증권교본에 보면 이것은 주식시장에서 돈털어먹는 가장 좋은 방법중에 하나라고 나와있습니다. 손절매하는 방법을 모르면 주식시장에 나서는게 아니라고들 하죠. 도박판에도 더블링이라는 수법이 존재합니다. 이를테면 블랙잭 카드게임에서 지면 다음판에 두배의 돈을 계속 걸어가는 겁니다. 만원놓고 잃으면 다음엔 2만원 그다음에는 4만원 그다음에는 8만원 이런식으로 판을 키워가는겁니다. 그러다보면 언젠가 반드시 돈따고 절대 잃을수 없다는 논리입니다. 이를테면 12번 연속 잃을 확률이 얼마나 희박한지 아느냐는 식인데, 만약 12번 연속잃는 일이 생기면 그때는 판돈이 1억6천만원으로 커지고 그때까지 버티고 베팅하기 위해 3억2천만원 가량의 돈이 필요하며 그때 이겨도 결과적으로 딸랑 만원을 벌수 있을뿐이라는 것은 이야기하지 않습니다. 거꾸로 그러니 오히려 4배씩 더 올려걸어야 한다는 이야기를 합니다. 가끔 신문에 보면 누가 공금을 횡령해 선물옵션에 투자했다가 수백억원 날리고 도주했다 혹은 외국 증권사 직원이 수백억 손실을 내서 회사 자체가 망했다는 그런류의 기사를 종종 보실겁니다. 바로 이런원리로 처음의 작은 손실을 판을 키워 만회하려다가 이판사판 물리면서 대형사고가 나는 겁니다.
자 그럼 이제 상황을 정리해 봅시다. 미국은 2000년도에 증권이 폭락하면서 당연히 뒤따라야할 불경기를 막기위해 그린스펀은 국가차원에서 부동산 값을 올리는 모험을 했고 그 결과 1990년에 3.5조달러 2000년도에 5조달러였던 미국인 가정의 가계부채를 2005년 현재 불과 5년만에 10조달러로 두배로 늘려놓았고, 그 결과 현재 미국인의 76%가 자기수입의 50% 이상을 집모기지 갚는데 쓰느라 허덕이고 있으며 저축율은 미국역사상 최저수준입니다. 그런데 그동안 경제는 기대했던 만큼 회복하지 않았고, 이제 집값을 현재상태에서 유지하기 위해서는 아무리 인플레 위험이 도래해도 이자율을 더 올릴수도 없고, 또 2년이내에 추가로 6조달러 더 마련해 가계부채를 20조 달러로 늘려야 합니다. 만약 이걸 그대로 두면 당장 내년부터 3년고정 5년고정으로 대출받았던 융자금의 이율이 올라가 모기지가 감당못할 수준으로 늘어나면서 걷잡을수 없는 개인파산 러쉬가 일어날 위험이 생기게 됩니다. 바로 이런점 때문에, 어제 금융회사인 메를린치에서 분석하기를 내년에는 오히려 이율이 내릴거라는 전망치를 내놓았습니다. 미국정부가 개인파산을 방치하고 집값거품이 꺼지도록 절대 그냥 내버려 둘수가 없을거라는 예측을 했기 때문입니다. 벼랑끝 이론에 가깝습니다. 이미 인질잡혔기 때문에 어쩔수 없을거라는 뜻입니다.
지금의 상황은 뭐랄까 마치 어느 가정주부가 어느날 동네 도박판에서 돈을 좀 잃어버리는 일이 생기자 가계부 적자나고 남편에게 쿠사리 먹을게 싫어서 아예 적금깨고 집문서 잡혀가며 거액도박판에 끼어든 것과 마찬가지입니다. 물론 본전찾고 모든것을 원래대로 되돌려 놓을 의도입니다. 계획대로라면 잃어버린 돈을 모두 되찾거나 운이 따른다면 더 딸수도 있지만, 만약 불운이 따른다면 살던집 빼앗기고 가족들이 모두 거지될 위험을 감수한겁니다. 거액이 오고가고 앞에 판돈이 수북히 쌓여있어 부자된 기분이 들지만 내용을 따져보면 살얼음판일뿐 절대 그런게 아닙니다. 더 큰 문제는 이것이 남편과 다른 가족구성원의 사회적 동의와 충분한 합의를 거쳐 했던 일이 아니라는 겁니다. 그러니 나중에 시간이 흘러 모든 사실이 밝혀진다면 스캔들이라고 불러도 좋을만한 커다란 소동이 일어날겁니다.
저는 이런 상황을 늪이라고 표현하고 싶습니다. 이제 미국정부는 이러지도 저러지도 못하는 진퇴양난의 상황에 처한겁니다. 만약 2000년도에 정부가 개입하지 않고 그냥 시장기능에 맡겨두었더라면 몇년간 불경기가 왔겠지만 아마 지금쯤에는 전반적인 회복세로 돌아섰을겁니다. 그런데 그걸 인위적인 부동산 거품을 만들어 떠받치면서 이제라도 부동산 포기하고 전보다 훨씬 정도가 심하고 오래갈 불경기를 감수하던지, 아니면 나라 말아먹을 만큼 큰 규모의 가정부채와 부실채권의 커다란 시한폭탄을 감수하며 지금처럼 버티어 나갈건지 가혹한 선택을 해야할 입장입니다. 아마 정권을 가진 공화당과 정권을 되찾아야 할 민주당 정치인들의 입장은 함께 걱정스럽지만 미묘하게 무척 다를수도 있습니다.
자 이제 내년에 미국정부는 어떤 카드를 들고나올지 여러분 나름대로 한번 판단을 내려보시기 바랍니다. 현재까지의 정황으로 보면 이제는 부동산 과열을 진정시켜야 하겠다고 방향을 잡은것처럼 보입니다. 그동안 침묵하며 수수방관하던 미국 금감원이 앞으로는 다운없는 이자만 내는 것같은 고위험 대출프로그램은 최대한 하지 못하도록 막겠다는 발표가 있었습니다. 그렇게 되면 소비자의 구매능력지수가 대폭하락하게 됩니다. 또 의회에서도 이젠 제2의 엔론사태를 막고 위험부담을 줄이기 위해 FMFM에게 족쇄를 채우고 고삐를 단단히 하려도 시도하려는 움직임이 구체화 되고 있습니다. 이렇게되면 은행은 더이상 FMFM에서 공급하는 현금수혈을 받지 못하게 되고 따라서 대출여력이 대폭 줄어들겁니다. 만약 방향이 이렇게 간다면 내년도에 집값이 대폭 하락될것은 불보듯 뻔한 일입니다. 더구나 1992년도에 비교해 보았을때 2002년도의 집공급은 111% 이상 (두배이상) 늘어난 상태이므로, 투기 가수요로 집이 모자라 보이는 것일뿐 대부분의 지역에서 실제로 집 공급이 모자란 상태는 아닙니다. 이것이 버블이 터질거라는 이론의 핵심입니다. 현재 그래프상으로 분석된 자연적인 집값상승 예측치와 실제집값의 차이는 38%입니다.
하지만 역으로 재선은 아니더라도 2008년 대선을 앞두고 공화당이 미국경제를 말아먹었다는 소리를 듣고 싶지는 않을것 역시 자명하며, 안그래도 전쟁수행하느라 경제가 많이 힘든데 부동산 폭락을 방조해 허약한 경제에 치명타를 막아야 한다는 것도 당연합니다. 더불어 파산한 개인들의 원성은 사회불안으로까지 이어질테니 보통문제가 아닐겁니다. 공화당의 정치기반이 송두리째 무너질수도 있는 심각한 사안입니다. 그럼 과연 이런 상황에서 미국은 조만간 어떤 판단을 내리게 될까요? 죽기 아니면 까무러치기로 계속 수조달러씩 채무를 늘려가며 어떻게 되나 갈때까지 가볼까요? 상황을 완만하게 정리하기에는 이미 너무 깊이 들어와버린 듯한 느낌입니다. 원래 계획대로라면 작년쯤 부동산을 진정시켜야 했는데, 대통령 선거라는 변수때문인지 원만히 수습가능한 기회는 사실상 그냥 지나가 버렸죠. 그래서 이젠 어중간한 줄타기는 매우 어려운 상황인듯이 보입니다. 고 아니면 스탑 둘중의 한가지 선택만이 존재합니다.
자 이제 모든 속사정을 아셨으니 판단은 여러분의 몫입니다. 양쪽의 시나리오 중에 어느쪽으로 가게될지는 아무도 모르는 거지만, 여러분 스스로 잘 생각해보시고 현명한 결정을 내리시기를 바랍니다. 이 글을 읽고나서 그래서 집값이 오를건지 내릴건지 알려달라고 떼를 쓰는 분은 없으시리라 믿습니다. 하지만 제 말을 잘 읽고 행간의 의미를 이해하셨다면 투자시기와 방법을 선택하고 현재 자기가 처한 금융환경에서 위험을 가급적 회피하는 방법을 찾는데 도움이 되셨을겁니다. 행운을 빕니다.
추가: 아래 1번님, 혹시 제가 없는말을 지어내 혹시 소설쓴게 아닌가 의구심이 드시는것 같은데, 제가 언급한 통계수치들은 모두 정확한 것들입니다. 그리고 저 혼자만의 개인의견인 것도 결코 아닙니다. 레퍼런스는 좋은것들이 많지만 그래도 가장 알기쉽게 설명된 것을 하나 알려드리면 http://www.zealllc.com 에 가셔서 거기 올라온 분석기사들을 하나씩 읽어보시기 바랍니다. 저자가 버블이론으로 쪽으로 편향되어 있기는 하지만 좋은 그래프들도 있고 그 외에도 금값과 달러가치의 상관관계같은것도 읽어보시면 나름대로 유익할겁니다.
블로그 > 개발의 유혹...
http://blog.naver.com/hong2359/40035379617
미국 '150만명 집잃고,
모기지 업체는 줄도산`
블룸버그통신, 전문가들 비관적 전망 보도
주택시장 악화 일로..주택산업 10만명 해고, 100개 업체 추가 파산
이데일리
입력 : 2007.03.13 15:19
16년만에 가장 깊은 부진에 빠진 미국 주택시장 상황이 앞으로 더 악화되면서 모기지 업체들이 줄도산하고 대규모 주택 차압이 발생할 것이라는 비관적 전망이 제기됐다.
블룸버그 통신은 시장 전문가들을 인용, 미국 주택시장의 버블이 붕괴되면서 미국 주택 보유자 8000만명 중 150만명 가량이 기존 대출금을 상환하지 못해 주택을 압류당하게 될 것으로 전망했다.
또 건설 등 주택관련 산업에서 10만명 이상이 새로 직장을 잃고, 100개 정도의 서브프라임 모기지 업체가 추가로 파산할 것으로 내다봤다.
통신은 부동산업자와 이코노미스트, 애널리스트, 연방준비은행 관계자 등의 발언을 인용해 이같이 전했다.
통신에 따르면 전통적으로 강세를 보여온 봄철 주택매수 붐이 급속히 사그라들면서 건설업계의 전망이 비관적으로 급선회하고 있다. 워싱턴에 위치한 전미주택건설협회는 지난달까지만 해도 이번 분기 주택판매가 늘어날 것으로 전망했지만 최근에는 6분기 연속 감소세를 이어갈 것이라고 전망을 바꿨다.
전미주택건설협회에 따르면 작년 신규주택판매는 전년보다 17%나 줄어들어 지난 1990년 이래 가장 큰 폭으로 감소했다.
무디스 이코노미닷컴의 마크 잔디 수석 이코노미스트는 "주택시장의 조정국면이 한해 더 지속될 것"이라며 "모기지 대출을 받을 자격이 있는 사람들이 줄어든다는 것은 대출자들이 감소한다는 것을 의미하고, 이는 주택수요를 짓누르게 될 것"이라고 설명했다.
미국 주택시장 붐은 2006년에 종료됐지만 이에 앞서 5년간 활황기가 이어지면서 미국 가계에서 주택 보유자 수는 사상 최고치를 기록했다. 그러나 현재는 서브프라임 모기지 업체의 부실이 확산되면서 미판매 주택 수가 늘어나고 있는 상황이다.
지난 2005년부터 올해 2월까지 신규주택판매는 28% 감소했다. 주택관련 산업도 고용상황도 악화되고 있다. 미국의 전체 실업률은 5년래 최저 수준에 근접해 있지만 모기지 관련 일자리는 지난 1월에만 2000개나 줄어들었다. 또 올해 들어 8000개가 넘는 모기지 업체중 20개 이상의 업체가 문을 닫거나 사업을 매각해야 했다.
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- 미국 서브프라임 모기지의 사태 분석 -나눔터/경제경영노트 2007/08/12 08:10
1. 서브프라임 모기지(subprime mortgage) 개요
o 규모 : 전체 주택 모기지의 5% 수준
* 06년 규모 : 전체 모기지 약 8조 억불, 서브프라임 모기지 약 4,000억불
o 전통적 주택 모기지와의 차이점
일반 모기지 서브프라임 모기지
이자 고정(6% 수준) 변동(시장이자+3%내외)
down payment 10～20% 소규모 또는 없음
신용등급
(350-850) 700수준 이상 620이하 가능
o 확산 배경
- 규제완화 : 1990년 클린턴 행정부 당시
저소득층에 대한 금융지원 확대를 위하여 융자관련 규정을 완화
* 1977년 제정된 Community Reinvestment Act를 개정하여
일정규모 이상의 금융기관들에게 지역개발관련 대부 의무를 강화
- mortgage 관련 회사들의 틈새시장 전략 확대 :
저소득층이 주택을 구입하는데 가장 큰 애로 요인이 월납 이자 보다는
주택가격의 10-20%에 상당하는 downpayment 납부에 있음을 착안하여
downpayment 부담은 크게 줄이고
월납부 이자를 높이는 영업전략을 채택
- 자산유동화증권 판매 기법 발전 :
여러 개의 저당주택을 담보로 한 증권을 발행하여
투자은행 등에게 환매조건부로 판매함으로써
새로운 mortgage 자금을 조달하는 금융기법이 크게 발전
2. 서브프라임 모기지 문제 발생 원인과 현황
□ 문제 발생 원인
o 이자율 인상 : 미국 정부는 주택경기 과열,
인플레 압력 증대 등에 대처하기 위하여
기준금리를 04년 6월 이후,
0.25% 포인트씩 17차례 인상(1.0%→5.25%)
- 이에 따라 주택담보 대출자들의 이자 부담이 30%-50% 앙등
o 주택가격 인하 :
06년 여름부터 주택 경기침체가 본격화됨에 따라
주택을 담보로 한 추가 대출이 어려워지자,
저소득층들의 이자지급이 곤란해지기 시작
o 서브프라임 모기지 조기 상환시 페널티 부담 가중 :
대부분의 서브프라임 모기지는 조기상환 페널티를 부담토록 되어있어
주택가격 하락시에는 보유주택을 처분할지라도
동 자금을 상환할 능력이 부족
o 주택가격 상승을 기대한
저소득층들의 주택구입 분위기 확산
□ 현황
o 60일 이상 연체 및 체납처분대상 비율 : 03년도 7%에서
최근 10% 이상 수준으로 점차 상승하는 추세
(06년 3/4분기 13.33%, 4/4분기 14.44%)
* 07년 중 이자율을 재조정할 경우 연체율은 더욱 증가할 전망
* 전체 모기지 연체율 : 05년 4/4분기 4.7%, 06년 4/4분기 4.95%
o 서브프라임 모기지 대출 회사들의 부도 위기 증가로
금융시장 불안 증대 :
서브프라임 모기지를 취급하는 총 8,000여 개 대출 회사 중
22개사가 파산되었고 기타 회사도 경영상태가 악화
* 서브프라임 모기지 업계 2위인 뉴센츄리사는
투자은행으로부터 차입한 84억불의 채무부담을 견디지 못하고 파산상태
3. 전망
뉴센츄리회사 파산위기 등으로 부정적 견해가 증가하고 있으나
아직까지는 긍정적 견해가 다소 우세
□ 부정적 견해
o 주택경기하락 국면 상황에서
서브프라임 모기지 연체율이 증가함에 따라
주택경기침체 지속 → 주택가격 하락 촉진 → 연체증가 → 주택경기 악화
등의 악순환이 계속될 가능성
* 주택관련 업종의 GDP 비중은 약 23%, 불럼버그 통신은
사태 악화시 관련업체 종사자 10만 명이 해고될 가능성이 있다고 전망.
o 서브프라임 모기지 회사 도산,
체납처분증가 등으로 금융시장의 불안정성이 증가되어 신용 경색 사태가 발생할 우려.
* 3.13(화) 뉴욕증시는 서브프라임 위기에 대한 우려로 약세장 시현
(금융기관 수익이 10-20%까지 하락할 수 있다는 전망도 제기)
o 주택 및 주택관련 업체 침체시 거시경제 연착륙에 애로
□ 긍정적 견해
o 전체 모기지 시장에서 서브프라임 모기지가 차지하는 비중이 5% 수준에 불과하고
Prime mortgage 상환은 대체로 순조롭게 진행되고 있기 때문에 파장 확대가 제한적.
* 미국의 전체 실업률이 5년째 최저수준에 있고
향후 고용전망도 양호하여 모기지 상환 여건은 좋은 편.
* Prime mortgage 연체비율 : 05년(2.47%), 06년(2.57%)
o 대부분의 대부기관이 우량 고객을 대상으로
정상적인 모기지 대부를 실시하였기 때문에 금융시장 불안은 조기에 진정.
o 다수의 자산유동화 채권은 헤지펀드들이 보유하고 있고,
동 채권들은 다양한 방법으로 위험이 분산화되어 있는 상황
http://kin.naver.com/
미국 서브프라임 모기지 쇼크 '일파만파'…'제2의 대공항' 사태 오나경제2007/08/11 13:13
미국 서브프라임 모기지 쇼크 '일파만파'…'제2의 대공항' 사태 오나
미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 부실 사태가 전 세계 금융시장에 한파를 몰아오고 있다. 프랑스 최대 은행인 BNP파리바가 9일 서브프라임 모기지 관련 자산유동화증권(ABS)에 투자한 3개 펀드의 환매와 가치 산정을 일시 중단하는 바람에 미국과 유럽의 증시가 요동을 쳤다. 이번 사태는 1930년 초 대공황과 마찬가지로 미국 내 신용경색에 이은 국제금융시장 혼란, 중앙은행 개입 등의 수순을 밟고 있어 우려가 커지고 있다.
서브프라임 모기지는 신용이 불량한 저소득층에 주택을 담보로 높은 금리를 적용해 자금을 대출해주는 것. 그러다보니 회수율이 일반 대출에 비해 떨어진다. 1990년 당시 빌 클린턴 미 행정부가 저소득층 금융지원 확대를 위해 융자 규정을 완화하자, 모기지 회사들은 저소득층이 주택을 구입할 때 다운페이먼트(할부금 첫 지불액) 부담을 줄이고 이자율을 높였다. 이들 모기지 회사는 여러 저당주택들을 담보로 증권을 발행한 뒤 투자은행 등에 환매조건부로 판매해 자금을 조달했다.
조지 W 부시 행정부가 주택경기 과열과 인플레 압력에 대처하기 위해 기준 금리를 2004년 6월 이후 0.25%포인트씩 17차례나 인상하면서 문제가 불거지기 시작했다. 현재 기준금리는 연 5.25%. 이전에 비해 주택담보대출자들의 이자 부담이 30∼50%나 늘었다. 지난해 여름부터 주택경기 침체가 본격화하자 저소득층이 이자를 내지 못하는 사례가 비일비재했다. 더욱이 대부분의 서브프라임 모기지는 조기 상환할 때 벌금을 물도록 돼 있어 보유 주택을 팔더라도 원금을 상환하기 어려운 실정이다. 미국 주택대출시장의 5분의 1이 서브프라임 모기지이며, 지난해 모두 6조달러에 육박했다.
모기지 연체율이 지난해 4분기 13.3%에 달하는 등 연체자가 급증하는 데다 지난해부터 지금까지 업계 2위인 뉴센트리파이낸셜 등 22개 서브프라임 모기지 회사가 문을 닫았다. 주택경기 침체→ 주택가격 하락→ 연체 증가→ 서브프라임 모기지 회사 도산→ 신용경색이라는 악순환 고리가 형성된 것이다.
이번 사태로 금융회사들이 대출조건을 강화하고 압류된 주택이 매물로 쏟아져 부동산 시장이 당분간 침체를 벗어나기 힘들 것으로 보인다. 미국 경기는 다소 둔화될 것으로 보이며, 그동안 고수익을 냈던 부동산·주식·원자재 시장에서 돈이 빠져나가 국제금융시장까지 불안해질 여지가 커졌다.
부시 대통령은 최근 주택시장 상황이 위기냐 조정이냐는 질문에 대해 “우리는 지금 연착륙으로 가고 있다”면서 “(주택 소유자들에 대한) 직접적인 구제금융은 없지만, 연방주택국(FHA) 같은 금융기관에서 자금을 지원할 수는 있을 것”이라고 말해 정부 차원의 대책 마련에 나섰음을 시사했다.
워싱턴=한용걸 특파원
icykarl@segye.com
서브프라임 쇼크…'제2의 대공항' 사태 오나
미국의 서브프라임
어이구~ 민망혀라
사실 전 초보중에도 왕초보입니다. 뭐 갱제? 이런것 논할수준도 못된답니다.
그저 여유자금있는거 한번 굴려볼까해서 여기에 발을 담그게 된거랍니다.
뭐 저 개인의견을 올리기엔 제 지식이 넘 없구요.
2005년도에 어느 예지력있으신분이 오늘날을 예측하면서 쓴 글을 카피해서 올리니
한번 읽어보시기 바랍니다.
그럼 나그네인생님뿐만 아니라 다른분들께도 지금의 미국 상황을 이해하시는데 쬐금이나마 도움이 되길 바랍니다.
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지금부터 하는 이야기는 앞으로 집값이 오를거라든가 내릴거라는 예언에 관한것이 아닙니다. 다만 지금까지 미국의 부동산 정책이 어떤 배경으로 결정되었고 지금 어떤일들이 진행되고 있는지를 살펴봄으로써 앞으로 어떤 일이 일어날지 각자 판단하고 나름대로 위험회피를 하라는 의미에서 그 내용을 알려드리는 겁니다. 대부분의 평범한 사람들에게는 집을 산다는 것이 거의 전재산을 투자한다는 말과 같은 의미라는 점을 감안할때, 그 투자시기를 결정함에 있어서 나름대로 판단을 내릴때 지금부터 해드리는 이야기가 도움이 되어주기를 기대합니다. 경제에 관한 어려운 용어나 이론은 생략하고 가급적 쉽게 이야기해 드리려 합니다.
우선 지금의 저이자율 정책이 시작된 시기에 주목할 필요가 있읍니다. 대략 2000년 전후에서 연방금리가 바닥으로 떨어지면서 주택모기지 이자가 4-5% 대로 낮아졌습니다. 이는 역사적으로 볼때 1982년도의 경우 무려 17%라는 엄청난 모기지 이자율에 비교해본다면 믿어지지 않을 정도로 낮은 이자인데, 그 시기가 실리콘 밸리의 닷컴신화가 무너지며 주식시장의 하이텍 관련주가 완전히 파산해 휴지가 되거나 혹은 잘해봐야 반에반토막 나던 시기와 일치합니다. 과거의 경험에 비추어 볼때 이 정도로 주식시장이 망가지면 자연적으로 그 이후에 상당기간 경기가 침체되며 불경기가 시작되는 것이 보통입니다.
그런데 새로 공화당이 집권하고 부시대통령이 정권을 잡자마자 이런일이 일어나 경제가 망가지며 여기저기 못살겠다는 소리가 나온다면, 전임대통령이었던 클린턴의 호경기 시절과 더욱 비교되며 재선은 커녕 공화당의 지지율이 급락할것이 자명합니다. 이렇게 되자 공화당은 의회차원에서 전폭적인 지원을 해줄테니 대공황때 뉴디일 정책을 폈던것처럼 그린스펀에게 경제를 부양할 특단의 대책을 강구하고 이를 실행에 옮길것을 요구합니다. 바로 이때 그린스펀의 경제팀이 구상했던 방법이 이자율을 낮추고 부동산 가격을 올려 경제를 활성화 한다는 계획이었습니다. 그럼 국민들이 자신들이 더 부자가 되었다는 즐거운 환상을 가지게 되고, 집의 재융자를 통해 창출된 돈이 소비를 촉진시키며 아울러 재산세가 늘어 정부세수가 늘어난다는 꿩먹고 알먹고 누이좋고 매부좋은 방법이라고 판단했던겁니다.
하지만 정말 이러한 정책이 그렇게까지 좋은 정책이었다면 왜 지금까지 미국의 어떤 대통령이나 금융정책팀도 이런 정책을 사용한 적이 없었고, 외국에서도 전혀 시도하지 않았던 방법인지 당연히 궁금증이 생길겁니다. (더 정확히 이야기하자면 외국에서 시도는 해봤지만 경제력이 미약하고 주식시장 규모가 작아 커다란 후유증만 남기고 실패합니다. 대표적인 경우가 호주입니다. 집값이 폭등했다가 갑자기 폭락하며 4년전 수준으로 되돌아갔죠.) 해답은 이런 정책은 마치 마약과 같아서 나중에 치루어야 할 엄청난 대가가 있기 때문입니다. 자세한 것은 차차 이야기 하겠지만, 쉽게 설명하자면 처음에는 입에 달아도 마치 화학비료와 같아서 처음에는 수확량이 확~ 증가하지만 조만간 땅을 산성화시켜 나중에는 자꾸만 더 많이 화학비료를 써야만 수확량이 유지되고 그러면 그럴수록 땅은 더 망가져만 가고 땅의 지력이 약화되어 병충해 때문에 농약을 더욱 듬뿍 쳐야만 하는 곤란한 상황이 연출될수 있기 때문입니다.
하지만 정책은 이렇게 세웠어도 집값을 부양한다는 것은 단순히 연방정부의 이자율을 내리는 것만으로는 해결되지 않습니다. 이유는 여러분이 고등학교에서 이미 배운것처럼 은행은 그들이 가지고 있는 저금을 바탕으로 저축액의 7배 정도의 한도내에서 융자를 해줄수가 있는 것인데 미국인의 저축율은 유럽과 비교해서도 ¼에 불과할정도로 터무니없이 낮았기 때문에 아무리 미국의 경제규모가 커도 도무지 예상되는그 비용을 감당할수 없었기 때문입니다. 이들이 이때 목표수치에 다다를때까지 전국적인 모기지 재융자를 유도하는데 필요하리라고 판단한 예상되는 자금의 전체 규모는 대강 적게는 3조 많게는 6조달러 규묘였던 것으로 전문가들은 짐작됩니다. 이 막대한 금액은 밀리언의 천배인 빌리언의 천배, 영어로 하면 6 트릴리언 달러인데, 이게 얼마나 거액인지 아마 언듯 감이 잘 안오실겁니다. 참고로 현재 우리나라 전체예산규모가 200조원이 조금 못되는 196조원입니다. 달러대 원화의 비율을 1:1000으로 잡는다면 우리나라 전체예산보다도 30배나 더 많은 금액입니다. 또 엄청난 비용이 들었다는 이라크전에 미국이 지금까지 지출한 예산총액도 3천억 달러 정도입니다. 이것만 해도 미국인 한가정당 3400달러나 되는 금액이지만 이마저도 주택버블을 유도하기 위해 들어간 비용과 비교하면 불과 5% 밖에는 되지 않습니다. 당연한 이야기이지만 이런정도의 자금을 대출할수 있는 사설은행은 물론 존재하지 않습니다. 그리고 아무리 미국이 경제대국이라 하더라도 이런정도의 거액을 중앙은행의 발권기능을 이용하여 새로 돈을 찍어 메꿀수는 없는 일입니다. 국제 결제기준 통화로서의 지위뿐 아니라 지독한 인플레이션이 유발될것이 분명하기 때문입니다.
그러자 이들은 Fannie Mae and Freddie Mac (FMFM)이라는 정부출자회사 (Government Sponsored Enterprises, GSE)를 동원하기로 마음먹습니다. 이 회사들은 원래는 1938년에 주택융자에 따른 금융기관의 위험부담을 줄여주기 위해 정부에서 설립한 회사이며 원래이름은 Federal National Mortgage Association인데 루즈벨트 대통령의 뉴디일 정책의 일환으로 생긴것을 나중에 민영화한 회사입니다. 그전에는 역할이 미미했던 이 회사들에게 주식시장에서 아무런 규제없이 무한대로 채권을 발행할수 있는 권한을 부여하고 이중의 일부를 정부에서 보장하는 형식으로, 미국 정부국채처럼 절대 안전하지만 이율은 조금 더 높다는 광고를 통해 401k 같은 미국 은퇴연금을 관리하는 금융회사들에게 채권을 팔아 자금을 마련했습니다. 이렇게 모아진 자금의 규모가 2004년 현재 3조달러입니다. 미국증시에서 전체 채권시장의 규모가 대강 25조달러이니 전체 자금의 12%를 한 회사에서 아무런 규제없이 가져간 것입니다.
그리고 이들은 이렇게 모아진 자금을 바탕으로 일선 은행들에서 대출해준 주택모기지를 무제한 사들여줍니다. 은행들 입장에서는 이미 자기들이 수수료와 이익을 남기고 대출해준 융자계약을 이들 정부출자회사에 팔아버리면 새로 돈이들어오면서 또 융자해줄 여력이 생기니 무한정 소비자에게 융자해줄수 있고, 이들이 담보없이 이자만 받는 조건으로 높은 위험부담을 안고 대출해준것까지 모두 사주니 무척이나 고마운 존재였을겁니다. 그러니 아무리 위험해 보이는 대출도 안심하고 승인해줄수 있습니다. FMFM 에서 사주기만 한다면 은행입장에서는 아무런 위험도 없는 셈입니다. 이것이 전에는 거의 존재하지 않았던 이자만 내는 융자가 전체 융자의 반이상 심한경우는 68%까지 차지할 정도로 늘어날수 있었던 배경입니다. 결과적으로 2004년 현재 미국 전체 모기지 융자금 8조달러의 35%가 궁극적으로 FMFM 에서 대출된 것이며, 만약 최근 4년내의 신규대출만을 감안한다면 그 비율은60% 이상일 것으로 추정됩니다.
바로 이것이 모기지 이자가 연방금리에 근접하거나 심지어는 연방금리보다도 더 낮도록 유지될수 있었던 주요한 이유입니다. 증시가 불황이라 돈이 부동산으로 몰린것은 결과론일뿐, 원인은 FMFM 에서 증시에서 조달된 엄청난 자금으로 거침없이 은행의 채권을 사들여 주었기 때문이며, 이것은 마치 우리나라에서 불황을 극복한다며 카드발행을 쉽게해서 생긴 막대한 악성채권을 성업공사라는 정부기관에서 국민세금으로 사들여준 것과 마찬가지라고 보시면 됩니다. 다만 이 경우는 국민세금이 아니라 자금이 국민연금(401k)이므로 만약 일이 잘못된다면 엔론사태처럼 또다시 많은이들이 은퇴자금을 날리는 일이 생길겁니다. 다만 이제 그 규모가 엔론 정도에 비할바는 아닐겁니다.
이 와중에 작지만 인상적인 사건이 하나 발생합니다. 바로 얼마전 (4월6일날)에 그린스펀 자신이 의회에 출석하여 증언하기를 이제는 FMFM들이 발행할수 있는 채권규모를 제한하고 권한을 축소하기를 강력히 권하는 일이 생긴 것입니다. 무척 의외였지만 해석하자면 이는 처음에 일을 벌리고 모험을 감행한 당사자조차 이제는 고삐풀려 날뛰는 소를 보는듯한 통제불능의 위기감을 느꼈다는 뜻입니다. 그리고 넌지시 사임의사를 주변에 흘립니다. 그러자 미국 상원의 금융소위원회에서 FMFM 회사의 대표를 소환하여 증언을 듣습니다. 이 회사의 CEO가 Richard Syron 이라는 인물인데, 증언하기를 미국의 불경기를 막으려면 FMFM에 어떠한 제한도 가해서는 안되며 오히려 지금보다 채권발행 규모를 늘려 앞으로 6조달러 정도 추가재원을 더 마련해 현재의 집값을 유지하고 경제를 부양할 계획이라는 충격적인 발언으로 참석한 의원들을 경악하게 하고 의회를 발칵 뒤집어 놓습니다. 상원에서는 그 얼마전에 미국의 국가부채가 너무 늘어나 작년도만 해도 사상최고액인 4천억달러나 되는바람에 부채총액이 8조달러나 된다며 큰 문제가 되지 않도록 대책을 마련해야 한다는 회의를 하던중이었다고 합니다.
만약 Richard Syron 이 마음먹은대로 그 계획이 실행되면 FMFM 회사가 발행한 총채권규모가 무려 9조달러가 된다는 계산이 됩니다. 미국인 한가정당 10만달러의 빚을 지우는 셈이며 이 돈은 다음세대의 자손들에게 큰 부담이 될겁니다. 후대까지 가지 않더라도 만에하나 일이 잘못되어 경기가 나빠지며 집값이 하락하고 그 결과 FMFM회사의 현금유동성이 나빠져 회사가 부도나는 일이 생긴다면, 아무리 경제적으로 막강한 미국이라 할지라도 9조달러라는 거대한 자금손실을 메꾸어줄수 있을걸로는 아무도 믿지 않습니다. 더구나 FMFM는 현재 정부기관이 아니라 정부출자회사이지만 사설회사이기 때문에 법적으로 국가는 자신의 자본출자금 + 알파 정도만을 책임질수 있기 때문에 법을 바꾸지 않는한 관련 금융기관과 개인들의 막대한 피해는 막을 방법이 전혀 없는 상태입니다. 경제학자들이 예상하기로는 만약 9조달러라는 천문학적인 비용이 부도나는 일이 생기면 미국이라는 국가가 파산상태에 빠지고 전세계적으로 1940년대와 같은 대공황이 올수도 있다고 예상합니다.
이건 조금 다른 이야기이기는 하지만, 증시에 물타기라는 수법이 있습니다. 사두었던 증권의 값이 폭락하면 돈을 더 끌어다가 왕창 더 사는겁니다. 그러면 전체 구입단가가 낮아지니 손해를 대폭 줄이고 언젠가 올랐을때 항상 돈을 벌게된다는 이론입니다. 그런데 증권교본에 보면 이것은 주식시장에서 돈털어먹는 가장 좋은 방법중에 하나라고 나와있습니다. 손절매하는 방법을 모르면 주식시장에 나서는게 아니라고들 하죠. 도박판에도 더블링이라는 수법이 존재합니다. 이를테면 블랙잭 카드게임에서 지면 다음판에 두배의 돈을 계속 걸어가는 겁니다. 만원놓고 잃으면 다음엔 2만원 그다음에는 4만원 그다음에는 8만원 이런식으로 판을 키워가는겁니다. 그러다보면 언젠가 반드시 돈따고 절대 잃을수 없다는 논리입니다. 이를테면 12번 연속 잃을 확률이 얼마나 희박한지 아느냐는 식인데, 만약 12번 연속잃는 일이 생기면 그때는 판돈이 1억6천만원으로 커지고 그때까지 버티고 베팅하기 위해 3억2천만원 가량의 돈이 필요하며 그때 이겨도 결과적으로 딸랑 만원을 벌수 있을뿐이라는 것은 이야기하지 않습니다. 거꾸로 그러니 오히려 4배씩 더 올려걸어야 한다는 이야기를 합니다. 가끔 신문에 보면 누가 공금을 횡령해 선물옵션에 투자했다가 수백억원 날리고 도주했다 혹은 외국 증권사 직원이 수백억 손실을 내서 회사 자체가 망했다는 그런류의 기사를 종종 보실겁니다. 바로 이런원리로 처음의 작은 손실을 판을 키워 만회하려다가 이판사판 물리면서 대형사고가 나는 겁니다.
자 그럼 이제 상황을 정리해 봅시다. 미국은 2000년도에 증권이 폭락하면서 당연히 뒤따라야할 불경기를 막기위해 그린스펀은 국가차원에서 부동산 값을 올리는 모험을 했고 그 결과 1990년에 3.5조달러 2000년도에 5조달러였던 미국인 가정의 가계부채를 2005년 현재 불과 5년만에 10조달러로 두배로 늘려놓았고, 그 결과 현재 미국인의 76%가 자기수입의 50% 이상을 집모기지 갚는데 쓰느라 허덕이고 있으며 저축율은 미국역사상 최저수준입니다. 그런데 그동안 경제는 기대했던 만큼 회복하지 않았고, 이제 집값을 현재상태에서 유지하기 위해서는 아무리 인플레 위험이 도래해도 이자율을 더 올릴수도 없고, 또 2년이내에 추가로 6조달러 더 마련해 가계부채를 20조 달러로 늘려야 합니다. 만약 이걸 그대로 두면 당장 내년부터 3년고정 5년고정으로 대출받았던 융자금의 이율이 올라가 모기지가 감당못할 수준으로 늘어나면서 걷잡을수 없는 개인파산 러쉬가 일어날 위험이 생기게 됩니다. 바로 이런점 때문에, 어제 금융회사인 메를린치에서 분석하기를 내년에는 오히려 이율이 내릴거라는 전망치를 내놓았습니다. 미국정부가 개인파산을 방치하고 집값거품이 꺼지도록 절대 그냥 내버려 둘수가 없을거라는 예측을 했기 때문입니다. 벼랑끝 이론에 가깝습니다. 이미 인질잡혔기 때문에 어쩔수 없을거라는 뜻입니다.
지금의 상황은 뭐랄까 마치 어느 가정주부가 어느날 동네 도박판에서 돈을 좀 잃어버리는 일이 생기자 가계부 적자나고 남편에게 쿠사리 먹을게 싫어서 아예 적금깨고 집문서 잡혀가며 거액도박판에 끼어든 것과 마찬가지입니다. 물론 본전찾고 모든것을 원래대로 되돌려 놓을 의도입니다. 계획대로라면 잃어버린 돈을 모두 되찾거나 운이 따른다면 더 딸수도 있지만, 만약 불운이 따른다면 살던집 빼앗기고 가족들이 모두 거지될 위험을 감수한겁니다. 거액이 오고가고 앞에 판돈이 수북히 쌓여있어 부자된 기분이 들지만 내용을 따져보면 살얼음판일뿐 절대 그런게 아닙니다. 더 큰 문제는 이것이 남편과 다른 가족구성원의 사회적 동의와 충분한 합의를 거쳐 했던 일이 아니라는 겁니다. 그러니 나중에 시간이 흘러 모든 사실이 밝혀진다면 스캔들이라고 불러도 좋을만한 커다란 소동이 일어날겁니다.
저는 이런 상황을 늪이라고 표현하고 싶습니다. 이제 미국정부는 이러지도 저러지도 못하는 진퇴양난의 상황에 처한겁니다. 만약 2000년도에 정부가 개입하지 않고 그냥 시장기능에 맡겨두었더라면 몇년간 불경기가 왔겠지만 아마 지금쯤에는 전반적인 회복세로 돌아섰을겁니다. 그런데 그걸 인위적인 부동산 거품을 만들어 떠받치면서 이제라도 부동산 포기하고 전보다 훨씬 정도가 심하고 오래갈 불경기를 감수하던지, 아니면 나라 말아먹을 만큼 큰 규모의 가정부채와 부실채권의 커다란 시한폭탄을 감수하며 지금처럼 버티어 나갈건지 가혹한 선택을 해야할 입장입니다. 아마 정권을 가진 공화당과 정권을 되찾아야 할 민주당 정치인들의 입장은 함께 걱정스럽지만 미묘하게 무척 다를수도 있습니다.
자 이제 내년에 미국정부는 어떤 카드를 들고나올지 여러분 나름대로 한번 판단을 내려보시기 바랍니다. 현재까지의 정황으로 보면 이제는 부동산 과열을 진정시켜야 하겠다고 방향을 잡은것처럼 보입니다. 그동안 침묵하며 수수방관하던 미국 금감원이 앞으로는 다운없는 이자만 내는 것같은 고위험 대출프로그램은 최대한 하지 못하도록 막겠다는 발표가 있었습니다. 그렇게 되면 소비자의 구매능력지수가 대폭하락하게 됩니다. 또 의회에서도 이젠 제2의 엔론사태를 막고 위험부담을 줄이기 위해 FMFM에게 족쇄를 채우고 고삐를 단단히 하려도 시도하려는 움직임이 구체화 되고 있습니다. 이렇게되면 은행은 더이상 FMFM에서 공급하는 현금수혈을 받지 못하게 되고 따라서 대출여력이 대폭 줄어들겁니다. 만약 방향이 이렇게 간다면 내년도에 집값이 대폭 하락될것은 불보듯 뻔한 일입니다. 더구나 1992년도에 비교해 보았을때 2002년도의 집공급은 111% 이상 (두배이상) 늘어난 상태이므로, 투기 가수요로 집이 모자라 보이는 것일뿐 대부분의 지역에서 실제로 집 공급이 모자란 상태는 아닙니다. 이것이 버블이 터질거라는 이론의 핵심입니다. 현재 그래프상으로 분석된 자연적인 집값상승 예측치와 실제집값의 차이는 38%입니다.
하지만 역으로 재선은 아니더라도 2008년 대선을 앞두고 공화당이 미국경제를 말아먹었다는 소리를 듣고 싶지는 않을것 역시 자명하며, 안그래도 전쟁수행하느라 경제가 많이 힘든데 부동산 폭락을 방조해 허약한 경제에 치명타를 막아야 한다는 것도 당연합니다. 더불어 파산한 개인들의 원성은 사회불안으로까지 이어질테니 보통문제가 아닐겁니다. 공화당의 정치기반이 송두리째 무너질수도 있는 심각한 사안입니다. 그럼 과연 이런 상황에서 미국은 조만간 어떤 판단을 내리게 될까요? 죽기 아니면 까무러치기로 계속 수조달러씩 채무를 늘려가며 어떻게 되나 갈때까지 가볼까요? 상황을 완만하게 정리하기에는 이미 너무 깊이 들어와버린 듯한 느낌입니다. 원래 계획대로라면 작년쯤 부동산을 진정시켜야 했는데, 대통령 선거라는 변수때문인지 원만히 수습가능한 기회는 사실상 그냥 지나가 버렸죠. 그래서 이젠 어중간한 줄타기는 매우 어려운 상황인듯이 보입니다. 고 아니면 스탑 둘중의 한가지 선택만이 존재합니다.
자 이제 모든 속사정을 아셨으니 판단은 여러분의 몫입니다. 양쪽의 시나리오 중에 어느쪽으로 가게될지는 아무도 모르는 거지만, 여러분 스스로 잘 생각해보시고 현명한 결정을 내리시기를 바랍니다. 이 글을 읽고나서 그래서 집값이 오를건지 내릴건지 알려달라고 떼를 쓰는 분은 없으시리라 믿습니다. 하지만 제 말을 잘 읽고 행간의 의미를 이해하셨다면 투자시기와 방법을 선택하고 현재 자기가 처한 금융환경에서 위험을 가급적 회피하는 방법을 찾는데 도움이 되셨을겁니다. 행운을 빕니다.
추가: 아래 1번님, 혹시 제가 없는말을 지어내 혹시 소설쓴게 아닌가 의구심이 드시는것 같은데, 제가 언급한 통계수치들은 모두 정확한 것들입니다. 그리고 저 혼자만의 개인의견인 것도 결코 아닙니다. 레퍼런스는 좋은것들이 많지만 그래도 가장 알기쉽게 설명된 것을 하나 알려드리면 http://www.zealllc.com 에 가셔서 거기 올라온 분석기사들을 하나씩 읽어보시기 바랍니다. 저자가 버블이론으로 쪽으로 편향되어 있기는 하지만 좋은 그래프들도 있고 그 외에도 금값과 달러가치의 상관관계같은것도 읽어보시면 나름대로 유익할겁니다.