SayNo 
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동아일보 &　이코노미스트

SayNo(필명)는 누구인가
 
 
55년생으로 지난 5년간 매년 평균 10억원씩을 소득세로 냈다. 일가친척이 전혀 없는 가운데 부모를 일찍 여의고 가난 때문에

고교를 4년만에 졸업했다. 고교 3학년때 친구 아버님들의 돈을 빌려 광고대행업을 하였으나 망하였다.
고교졸업후 공군사병으로 복무하면서 부동산 관리 업무와 도서관 관장을 했다. 제대후 3번의 자살 시도가 있었다.
그 뒤 미8군내 메릴랜드 대학 분교에서 공부를 하면서 보따리 장사부터 시작하였고
평균 3년마다 주력업종을 바꿔가며 입시영어학원, 번역업, 의류업, 정보처리, 컴퓨터, 음향기기, 유통업,무역업 등에 손대면서

사업,부동산,증권 등으로 수백억대의 재산을 학연,혈연,지연,정치적 배경 없이 홀로 이룩하였다.
세계적 다국적 기업의 아시아 지역 부사장직도 겸임하였다.
사업상 지금까지 70여개국을 여행했다.
국내에서 경영하였던 회사들은 500만불 수출탑과 석탑산업훈장을 받았으며
인재경영대상후보로 오르기도 했다.
39세에 은퇴시도를 했었으나 실패하였고
개인적으로 굴리는 순수 현금투자자금은 100억원대이다.
사업과 투자를 위해 수많은 국내 종합지와 경제지 경제주간지 3종씩을 구독하고 해외 경제지 2종, 해외잡지 3종을 읽고 있다. 연평균 독서량은 25권정도.
 
필명 세이노는 현재까지 믿고 있는 것들에 대해 No 라고 말하라( Say No)는 뜻이다.
 
가장 좋아하는 것은 사람을 가르치고 깨우치는 일이며
가장 싫어하는 것은 접대 술자리, 기업정치가들. 끝
(위의 사실은 2000년11월 현재이며 2001년부터는 소득세를 수억대 수준으로 낮추었음)
 
sayno@korea.com , http://cafe.daum.net/saynolove 
 
관련글 : 123 책을 어떻게 읽을 것인가
 
 
세이노의 부자아빠 만들기] 전화받는 법부터 다시 배워라
 
미국은 성공하는 법이 하나의 사업으로 번창하는 대표적인 나라이다.
 
이 사업의 주도자들은 세 부류로 나뉜다.
 
첫번째 부류는 성공한 사람들을 연구해 제시하는 사람들이다. “성공하는 사람들의 7가지 습관”의 저자 스티븐 코비가 여기에 속한다. 주로 우리가 삶에 대하여 가져야 할 자세와 함께 적극적이고 긍정적인 사고를 강조한다. 상식에서 벗어나지 않는 내용으로 보일 수도 있으나 나는 그것들을 그 어떤 재테크보다도 더 중요하다고 생각한다.
 
두번째 부류는 스스로 큰 성공을 이루었고 그 비결을 알려주는 사람들이다. 엄청나게 많은 냄비를 판 세일즈맨이었고 저서 ‘정상에서 만납시다’로 알려진 지그 지글러도 여기에 속한다. 이들 역시 정신자세를 강조하지만 부자 아빠, 가난한 아빠 시리즈를 쓴 로버트 키요사키를 신랄하게 비난하는 유명한 부동산 투자자 죤 리드처럼 실전투자법을 알려주는 사람들도 있다. 도날드 트럼프나 로버트 알렌 같은 부동산 투자자들처럼 정작 본인의 투자는 실패한 경우도 있다.
 
세번째 부류는 미국에서는 100만달러만 있어도 부자 행세를 할 수 있으므로 부자로 자칭하면서 자신이 돈을 번 비결을 과장되게 설명하고 강연이나 책 혹은 여러가지 관련 제품을 팔아 부를 축적하는 사람들이다. 이들은 투자방법을 그럴 듯하게 설명하지만 전문가들이 보기에는 두루뭉실해 실전에 적용을 하려면 막막하기만 하다. 구체적 적용방법을 묻는 독자들에게 어느 유명한 저자는 이렇게 말한다. 발걸음을 다 알려줌으로써 독자들의 지성을 모독하는 것은 원하지 않는다. 하지만 이런 답변은 저자 자신도 잘 모르기 때문이 아닐까?
 
미국에서 그들이 인기를 끄는 것은 당신도 성공할 수 있고 부자가 될 수 있다는 강한 성취 동기를 주기 때문이다. 그러나 어느 나라에서든지 안타깝게도 일반 대중은 물론 서평을 쓰는 사람들도 대부분 돈에 대해 잘 모르기 때문에 옥석을 가리지 못한다.
 
봉급생활자이건 아니건 간에 내가 모든 독자들에게 먼저 권유하는 책은 삶에 대한 자세를 강조하는 첫번째 부류의 책들이다. 그 다음은 일하는 방법에 대한 책들이다. 예를 들어 당신이 박사라고 할지라도 나는 당신이 전화받는 방법도 제대로 모른다고 생각한다. 이미 알고 있다고? 조직내에서의 전화응대법에 대한 책을 읽게 되면 생각이 바뀔 것이다. 당신이 알고 있다고 착각하고 있는 기초적인 것들부터 다시 배워라.
 
그 다음에는 당신이 지금 하고 있는 일 혹은 하려는 일과 관련된 책을 보라.

 그 다음은 경영자와 눈높이를 맞출 수 있는 모든 책들이다. 이 때가 경제 전반의 흐름을 배워야 하는 시기이며 이제 비로소 당신도 사업을 할 수 있게 된다. 그리고 난 뒤 마지막으로 보아야 할 책이 재테크에 대한 것들이다. 보통 사람들은 이 마지막 책들을 제일 먼저 읽는다. 하지만 명심하라. 자수성가한 부자들은 자기 삶의 주인이었고 일을 잘하는 사람이었음을.
 
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  1. 삶에 대한 자세를 강조하는 책
  2. 일하는 방법에 대한 책
  3. 지금하고 있는 일 혹은 하려는 일과 관련된 책
  4. 경영자와 눈높이를 맞출 수 있는 모든 책
  5. 재테크에 대한 책
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세이노의 부자아빠 만들기] 부동산투자 경매에 길이 있다
 
여유 자금이 있어 부동산을 사려고 한다면 경매나 공매를 권유한다. 작년에 나는 공매 물건 하나를 눈독들이고 있었다. 자식이 부모를 죽이고 불을 지른 사건이 일어났던 고급주택이었다. 사람들이 꺼림칙해 하며 사기를 망설이는 물건이기에 파격적인 가격으로 살 수 있으리라 기대했다. 그러나 나처럼 귀신을 믿지 않고 오히려 재테크의 귀신이 되고 싶어하는 다른 실수요자가 낚아채 갔다.
 
공매에 대하여서는 별도로 다루기로 하고 먼저 경매에 대하여 살펴보자. 경매에 대한 일반인들의 오해는 돈이 많아야 하는 것으로 믿는다는 것이다. 그러나 경매는 판돈의 크기가 중요한 게임이 아니다. 나의 예전 여직원 한명은 내가 골라 준 물건을 4000만원으로 낙찰 받았는데 전세가격이 낙찰가를 상회한다.
 
경매가 위험하다는 이유는 권리분석을 잘못할 경우 예상치 못한 비용이 추가되기 때문이다. 또한 낙찰을 받는다고 해도 세입자들을 내보내는 문제가 언제나 부담스럽다. 게다가 전문적인 경매 컨설팅회사나 경매 브로커들이 세입자나 소유자와 결탁해 낙찰자를 여러가지 방법으로 골탕먹일 수도 있다.
 
그러나 지레 겁먹을 필요는 없다. 경매는 법을 누가 더 많이 아는가가 승자를 가리는 게임이다. 운이 아니다. 당연히 공부가 필수이다. 게다가 7월부터는 새로운 법이 시행되기에 일반인들의 투자가 좀 더 쉬워진다.
 
시중에는 수많은 경매관련 서적들이 나와 있다. 가장 쉽게 풀어 쓴 책 한권을 골라라. 한문이 많이 들어 있거나 어렵게 쓴 책은 피하고 엉터리 책도 있으므로 저자의 약력을 반드시 확인하라. 그렇게 적어도 5권 정도를 한달 안에 읽어라. 책 한권을 먼저 골라 읽고 마스터하면 나머지 책들을 한권씩 골라 읽을 능력이 생길 것이다.
 
그렇게 하고 나면 이제는 금융기관에 있는 사람들에게 부탁하여 경매물건 처리에 대한 내부 지침 자료를 반드시 얻어라. 나는 수많은 금융기관의 그런 자료들을 읽고 공부했다. 왜냐하면 금융기관은 수십년의 경매물건 처리 경험이 있고 그들의 체계화된 지식은 책에서 얻지 못하는 부분을 보충해 주기 때문이다. 대외비라고 하여 주지 않는 곳도 있는데 재주껏 입수하라. 두 군데 정도의 자료면 충분하다. 나에게 부탁하지는 말라.
 
한달 후부터는 경매에 대해 설명할 예정이며 나는 책에 있는 기초적인 내용들은 말하지 않는다. 한편 당신이 컴퓨터 상에서 정보검색 능력이 없다면 경매로 돈벌기는 힘들다는 것도 미리 알려둔다.
한달만 잠을 덜 자고 공부를 하라. 그러면 당신은 돈을 운영할 수 있는 든든한 지식 중 하나를 갖게 된다. 지금 당신에게는 돈이 없을지라도 그 지식이 앞으로 돈을 벌어준다. 공부에는 취미가 없다고? 책 몇권 읽고 배우면 주식투자보다 훨씬 더 큰 승률로 돈을 벌 수 있다. 그래도 하기 싫다면 어쩔 수 없는 일이다.

 
세이노의 부자아빠 만들기] 윗사람에게 잘보여라
 
기회는 사람이 준다.
 
누구에게나 평생에 기회가 3번은 온다고 한다. 과연 그 기회는 언제 어디서 나타나는 것일까? 당신이 명심해야 할 사실은 기회는 반드시 오며 당신 주변의 누군가에 의해 주어진다는 점이다. 기회 수여의 결정권자는 언제나 사람이다.
 
예를 들어보자. 학생운동가 출신인 이명박씨는 1965년 현대건설 경리사원으로 입사했으나 불과 12년만인 36세의 나이로 사장직에 올라 샐러리맨들의 우상이 되었다. 그에게 기회를 준 것은 현대건설이라는 조직이 아니라 고(故) 정주영명예회장이었다고 나는 믿는다. 고 정명예회장이 기회를 주지 않았다면 그는 어쩌면 평생 경리 업무만 보았을는지도 모른다.
 
물론 이명박씨는 언제라도 기회를 붙잡을 준비가 돼 있었던 사람이다. 그렇게 준비가 돼 있는 사람에게는 누군가가 그를 눈여겨보다가 기회를 제시한다. 이것이 기회의 법칙이다. 왜 그럴까? 이미 성공한 사람들은 바쁘며 돈에 대해 동물적 후각을 갖고 있는 사람들이 많다. 하지만 몸은 하나뿐이다. 혼자서는 일을 다 처리하지 못한다. 사업가들과 부자들의 공통된 고민이 무엇인지 아는가? 누군가에게 일을 맡기고 싶은데 주변에 사람이 없다는 것이다.
 
기회는 언제나 그런 고민을 가진 사람들에 의해 주어진다. 그들은 대개 당신보다 한 세대 앞에서 기득권을 이미 획득한 사람들이다. 그러므로 능력이 있다 하더라도 옷차림과 헤어 스타일과 언행을 과연 당신보다 더 나이가 많은 사람들이 좋아할까를 생각해야 한다.
 
내 말을 윗사람들에게 아부하라는 뜻으로 받아들이면 안된다. 당신보다 나이가 든 사람들의 관점에서 자기 자신을 바라보라는 말이지, 그들에게 아첨하라는 뜻은 결코 아니다. 그들은 능력이 있고 태도도 좋은 사람을 찾는 것이지 착하며 공손하기만 한 사람을 구하는 것이 아니다.
 
이것은 외국인들에게도 마찬가지다. 남미인들이 많은 곳에서 미국 유학생활을 한 일본인 직원이 도쿄(東京)에 있었다. 나는 그가 외국인 상사들에게 경칭이나 공손한 표현을 쓰는 것을 한번도 듣지 못했다. 1년후 나를 포함한 모든 외국인 상사들은 그를 홋카이도(北海道)로 좌천시키는 데 동의했다. 한때 시가총액이 마이크로소프트사를 능가했던 시스코시스템즈 역시 직원중 60%가량을 내부 핵심인력의 추천에 의해 채용한다.
 
하지만 수많은 사람들이 자신의 말투나 행동에 대해 인식조차 하지 못한다. 그들은 고객들에게도 똑같이 행동할 것이며 결국 그 누구로부터도 기회를 받지 못한다. 그런데도 사람들은 연장자들에게 호감을 사는 사람이 되기보다는 자기 친구들에게 인기있는 사람이 되려고 한다.
 
하지만 당신이 성공할 수 있는 기회는 당신 친구들이 주는 것이 아니다. 천만의 말씀이다. 당신 친구가 당신에게 제공하려는 기회의 대다수는 자기가 만드는 제품을 팔아달라는 영업의 기회이거나 당신의 자금을 사용하자는 것이다. 그것을 기회로 여기는 어리석음을 범하지 말라. 빌 게이츠가 당신 친구는 아니지 않는가.
 
세이노의 부자아빠 만들기] 주식투자, 지나치게 자신 말라

주식투자 결정, 지나치게 자신말라.
 
200여년전 아담 스미스는 이렇게 말했다. “젊은이들은 직업을 선택할 때 자신의 성공에 대해 성급한 기대감을 갖는다.” 자기가 성공할 수 있는 확률이 높다고 생각한다는 말이다. 청년들만 그런게 아니다. 사람들중 90%이상은 자신을 다른 보통 사람보다 일을 더 잘하고 있다고 생각한다. 미국 대학교수들의 94%는 동료보다 연구를 더 잘 수행한다고 믿는다. 일본 직장인들은 자신의 업무수행 능력을 남들이 생각하는 것보다 평균 20%이상 더 높게 생각한다.
 
주식 투자자들도 예외가 아니다. 왜 사람들은 자신이 능력있으며 행운의 여신이 자신에게 미소를 짓고 있다고 착각하는 것일까? 왜 개미투자자들은 나도 단타 매매로 하루에 백만원씩 벌 수 있다고 생각할까? 8%미만의 사람만이 성공하고 그 사람들조차 자주 바뀐다는 이 게임판에서.
 
주식투자에서 당신의 돈을 노리는 사람들은 한두 명이 아니다. 솔직히 고백하면 나도 노린다. 당신도 내 돈을 노리지 않는가.
 
나는 이른바 거액투자자이지만 증권사 객장의자에 앉아본 적도 없고 컴퓨터단말기를 바라보고 있을 시간도 없다. 하루에 2분도 보지 못할 경우가 허다하다. 나는 부동산이나 채권 외환 같은 투자에서는 종종 대박을 맛보았으나 주식에서 대박을 터뜨린 적은 단 한번도 없다(여기서 대박이란 10억원 이상의 투자금이 2년안에 두 배 이상이 되는 것을 말한다). 올해 나의 투자 수익률은 4월말 현재 25% 정도이다.
 
원래 나는 금융관련 회사들을 잘 믿지 않기 때문에 간접투자(펀드)도 하지 않는다.
 
나는 주식에서 돈도 벌었지만 내가 똑똑해서 그렇게 됐다는 생각은 추호도 갖지 않는다. 나에게는 나의 투자를 도와주는 직원이 있다. 그의 역할중 하나는 내가 주식 매매를 결정할 때 이렇게 말하는 것이다.
 
“사장님이 돈을 버는 것은 사장님이 똑똑해서 그런 것이 아닙니다. 절대 자만에 빠지지 마십시오!”
 
내가 잘 난 줄 착각하는 함정에 빠지지 않도록 미리 경계하고자 함이다.
 
그는 또 이렇게 묻기로 되어 있다. “사장님, 혹시 피곤하지 않으십니까?”
 
몸과 마음이 피곤한 상태에서 결정한 매매는 언제나 결과가 나빴었기 때문이다. 그래서 몸살 감기 같은 것에 걸리거나 갑자기 이유없이 우울해진다거나 하면 절대 매매하지 않는다.
 
옛날 어떤 왕들에게는 직언을 할 수 있는 광대가 있었다 한다. 왕 자신이 스스로의 판단을 뒤집어보는 것이 가장 이상적인데 그렇게 하기가 쉽지 않기 때문이다. 주식도 마찬가지이다. 자신의 결정에 대한 지나친 맹신은 금물이다.
 
세이노의 부자아빠 만들기] 투자전문가 너무 믿지말라
 
주식, 속지말고 투자하라.
 
사람들은 투자관련 전문가들을 너무 많이 믿는 것 같다. 나는 그 전문가들이 진짜 부자인가 아닌가를 따진다. ‘이러저러하면 부자가 된다’고 말하는 사람들에게 나는 질문을 던진다. “그렇게 해서 얼마나 버셨습니까?”
 
주식투자에서 엄청난 부를 축적한 신화적 투자자들이 말하는 내용을 살펴보면 사실은 비슷하다. 내가 마음 속 스승으로 삼는 사람은 미국의 투자자 워렌 버핏 같은 사람들이다. 정작 그들은 돈 버느라 너무 바빠 책은 별로 쓰지 않는다. 그런데도 사람들은 그들의 조언에 귀를 기울이지 않고 어설픈 선무당들의 말에 더 솔깃해 한다.
 
하지만 우리의 투자 환경이 미국과 다른 것이 하나 있다. 미국에서는 주주가 왕이지만 한국에서 주주는 ‘장기판의 졸’이다. 기업인이 정치자금으로 수백억원을 갖다써도 장부에 제대로 표시나지 않는 곳이 한국이다.
 
그래서 나는 내가 투자를 하고 싶은 회사의 오너나 경영자의 입장에서 모든 것을 살펴본다. 오너나 경영자를 편의상 기업가로 부르자. 기업가에는 두 가지 타입이 있다. 자기 호주머니를 두텁게 만드는데만 관심이 있는 기업가와 사업 자체를 더 생각하는 기업가이다.
 
문제는 전자에 속하는 기업가들이다. 나는 수많은 인터넷 관련 기업가들이 무수한 투자자들을 농락하고 자신의 호주머니만 채우는 현실에 경악을 금치 못한다. 나는 스스로 탐욕으로 가득 찬 기업가의 입장이 돼 ‘주주들을 속이려면 어떻게 할 것인가’를 생각해 보고 그 회사에서 발표한 내용 등이 내가 예상한 것과 비슷하다면 전혀 가까이 가지 않는다. 진정한 기업가는 오직 수익의 규모로만 말을 해야 한 다.
 
때문에 나는 어떤 회사가 10년후에 황금 송아지를 낳는다는 이야기에는 현혹되지 않는다. 병아리로 부화될 달걀을 지금 당장 품고 있는 회사에만 투자한다.
 
증권회사의 추천 종목? 나는 크게 믿지 않는다. 증권사가 매수 추천을 하고서도 자기들은 그 종목을 팔아 치운 사례를 나는 한권의 책으로 쓸 수 있을 정도로 알고 있다. 애널리스트 개인 이름이 아니라 무슨 경제연구소나 회사 이름으로 발표되는 투자 관련 내용은 그저 참고만 하라.
 
펀드 운용 역시 개인의 이름을 걸고 하지 않고 팀이 운용한다고 하면 일단은 경계하는 것이 좋다. 왜냐하면 ‘모두의 책임’은 ‘그 누구의 책임’도 아니기 때문이다. 나는 애널리스트가 자신의 이름을 내걸고 발표하는 분석 자료들에 더 무게를 두며 한 번이라도 그릇된 분석자료를 내놓았던 사람은 나의 블랙리스트에 올려놓는다.
 
작전 가담 유혹을 받았던 적도 있는 경험자로서 충고 한 마디. 개미들은 작전이 어떻게 이루어지는지 실상은 모른다. 투자에 대한 책임이 당신에게 있다는 말은 당신이 잘못 판단하여 생겨난 손해에 대해서는 물론이고 당신이 깜빡 속아 넘어간 경우에도 책임은 당신에게 있다는 뜻임을 명심하라.
 
세이노의 부자아빠 만들기] 재테크기사 그대로 믿지 마라
 
재테크 전문가들은 종종 여러 투자사례들을 비교 설명한다. 장기투자자와 단기투자자, 주식투자자와 부동산 투자자, 정기예금자와 펀드 투자자, 저축수익률과 신탁수익률, 부동산을 보유한 사람과 팔고 운영한 사람의 비교 등등이다.
 
독자들이 주의해야 할 사항은 그 모든 것들이 과거에 이루어졌던 투자의 결과를 비교하는 것이라는 점이다. 재테크 환경은 수시로 바뀌기 때문에 과거의 방법들이 미래에도 효과가 나타날지는 독자들이 스스로 판단하여야 한다.
 
문제는 과거에 있었던 투자 사례들이 지나치게 과장되는 경우가 많다는 점이다. 얼마전 어느 중앙지에 실린 글이 대표적인 예이다. “여가수 B씨가 60평형 빌라에 살다가 98년에 4억원에 팔고 다른 65평 빌라를 4억2000만원에 분양받았다. 1년 후 B씨는 1억원을 남기고 되팔았고 다른 빌라 80평형을 7억원에 또 분양받았으나 다시 1년 후 1억5000만원의 프리미엄을 받고 되팔아 불과 2년만에 2억5000만원의 이득을 봤다.”
 
이런 글을 읽으면 누구나 빌라를 사고 싶어진다. 과연 B씨는 2년만에 2억5000만원을 벌었을까? 세금을 따져보자. 2차례 매입 모두 분양을 받았으므로 취득 관련 세금에 분양가가 적용되어 7000만원 정도가 들어간다. 양도소득세는 어떨까? 1년만에 65평 빌라를 판 경우는 1년전과 비교할 때 기준시가에 큰 변화가 없어 양도세를 안 내게 된다(법적 보유기간이 1년 미만이면 실거래가격으로 양도세가 계산된다).
 
그러나 80평 빌라는 그렇게 안된다. 이 빌라는 전용면적이 50평이 넘고 실거래가격이 6억원이 넘는 고급주택에 해당돼 실거래가격으로 신고해야 한다. 구입후 2년미만의 거래이므로 양도소득세는 양도차액의 40%이며 주민세도 내야 한다. 때문에 예전보다 많이 완화된 지금의 세법을 적용해 보아도 총 세금이 적어도 1억3000만∼1억4000만원은 된다.
 
1년 단위로 2차례나 거래하였기에 단기차액을 노리는 투기자로 간주돼 2차례의 거래 모두가 실거래가격으로 다시 적용돼 세금이 더 늘어날 수도 있다. 게다가 4억원을 받고 팔았다는 빌라는 98년도의 거래인데 그 해는 빌라값이 곤두박질했던 때이므로 손해를 많이 보았을 것이다. 또 99년도와 2000년도에 빌라 가격은 거의 움직이지 않았는데 어떻게 프레미엄을 얻을 수 있었을까? 결국 B씨가 2억5000만원을 벌었다는 것은 지나친 과장이다.
 
그런데 왜 그런 기사가 실렸을까? 빌라 건축업자가 쓴 글이었기 때문이다. 독자들은 언론에서 재테크 기사를 읽을 때 그 글을 쓴 사람의 직업이 무엇인지를 염두에 두고 행간을 읽어야 한다. 보험회사에 소속된 사람은 보험상품을 권유할 것이고 은행에 소속된 사람은 은행상품을 권유할 것 아닌가.
 
객관적인 정보를 원한다면 재테크 사이트들(www.wealthia.com이나 www.moneyok.co.kr 등)이 도움이 된다. 그 어떤 정보라도 교차확인해야 함은 물론이다.
 
 
세이노의 부자아빠 만들기] 학벌이 부자 만들어주지 않는다
 
부자가 되려면 학벌이 필요한가.
 
유명한 자수성가형 부자들을 보면 학벌 좋은 사람이 드물다. 국내 재벌 1세들도 그렇다. 재미있는 것은 학벌 좋은 사람들이 들어가고자 애쓰는 회사들이 대부분 학벌이 좋지 않은 사람들이 만든 회사라는 점이다. 이 사실은 부자가 되려면 학교공부를 하지 말라는 뜻일까? 특출난 능력이 따로 없는 한 학교공부를 너무 안하면 아예 기회가 박탈되어 실업자가 될 가능성이 확률적으로는 더 높다.
 
어째서 학벌이 좋지 않은 회사 창립자들도 정작 사람을 뽑을 때는 학벌을 보는 것일까? 누가 능력 있는 사람인지를 가려 낼 대안이 달리 없기 때문이다.
 
하지만 학벌이 좋다고 부자가 되는 것은 아니다. 일부는 독창적 아이디어를 사업화시켜 부자가 될 수도 있지만 홀로 활동하는 전문직이 아닌 한 99%는 이른바 ‘좋은 직장’을 원하기 때문에 대기업 같은 조직의 일원이 된다. 능력별 연봉제를 실시하기도 하지만 차이가 큰 것은 아니다.
 
날이 갈수록 조직 내부에서의 경쟁이 치열하고 능력이 있어도 배제 당할 수 있음을 기억하라(그런 희생양이 되지 않으려면 필 포터가 쓴 ‘먹어라 그렇지 않으면 먹힌다’를 반드시 몰래 읽어라).
 
부자가 되려면 미국인들이 ‘길거리지식(street knowledge)’이라고 부르는 총체적 통찰력이 있어야 한다. 이것을 큰 조직 안에서 배우기는 대단히 어렵다. 언제나 일 전체 보다는 일부분만 배우게 되고, 맡은 분야 이외에는 관심을 두지 않기 때문이다.
 
집단 속에 숨어있기가 쉽고 스스로 많이 배웠다고 생각하기에 능력 배양을 등한시하는 경향도 많다.
 
결국 조직 내에서 계속 올라가지 못할 것 같다면 일찍 탈출하여 ‘길거리’로 나와야 하는데 체면이나 안정에 대한 욕구가 커서 여간해서는 그렇게 하지 않는다.
 
엘리트 의식과 실패에 대한 두려움, 가족의 반대도 극복해야 할 과제이다.
 
학벌이나 학력이 떨어지는 사람은 어떻게 해야 하는가. 학벌이 중시되는 집단은 가능한 한 멀리 하라. 한국사회에서 학벌은 파벌을 만드는 구심점이 되며 당신을 환영하지 않는다. 그러므로 스스로 독립하거나 중소기업 같은 작은 조직에 들어가는 것이 훨씬 좋다.
 
‘좋은 회사’라는 곳에 다니지는 못하겠지만 일 전체를 배우게 되며 ‘길거리 지식’을 얻게 되어 부자가 될 가능성이 높아진다. 대만이 중소기업의 천국인 이유는 직원들이 일을 배워 자꾸 독립하기 때문이다. 극복해야 하는 것은 체념과 게으름이다.
 
학벌이 좋건 나쁘건 간에 부자가 되려면 ‘세상 사람들이 돈을 놓고 벌이는 게임’(games people play)을 충분히 이해해야 한다. 그 게임에 대해 문외한이라면 아동도서 ‘펠릭스는 돈을 사랑해’ 같은 쉬운 책부터 읽어보라. 하루에 3시간이상 자기를 위한 투자에 사용하라. 학벌이 없어 성공하지 못한다는 말은 게으른 사람들의 핑계일 뿐이다.
 
 
 
세이노의 부자아빠 만들기] 내가 신문에 글을 쓰는 이유
 
나는 왜 신문에 기고하나
 
10여년 전부터 직원 교육용으로 써놓았던 메모들이 정리돼 동아일보에 벌써 7개월째 실리고 있다. ‘부자아빠 만들기’라는 제목이지만 나는 재테크 상담가는 아니며 그런 일을 할 생각도 없다.
 
나는 그저 일과 사업과 투자로 돈을 번 사람일 뿐이다. 인세를 받고자 글을 쓰는 것도 아니다. 유명해지고 싶은 마음도 없다. 만일 그랬다면 TV에도 얼굴을 내밀고 실명을 사용했을 것이다. 나는 프라이버시가 주는 자유로움이 더 좋다. 나는 대단한 애국자도 아니고 검소하지도 않으며 사는 모습도 이른바 ‘국민정서’하고는 거리가 먼 사람이다.
 
그런 내가 글을 쓰는 이유는 삶의 방향을 설정하는데 어려움을 겪는 사람들에게 치열한 실전을 치뤄 온 경험자로서 구체적인 길을 알려주기 위함이다. 그것도 일종의 ‘노블레스 오블리제’라고 믿으며 내게는 큰 기쁨이다. 외환위기가 왔던 97년말 일부 사람들이 나같은 외제 자동차 소유자들에게 보인 적대적 언행에 대해 느꼈던 답답한 마음을 글을 통해 해소하려는 욕심도 있다.
 
글을 쓰면서 많은 이메일들을 받았다. 많은 사람들은 “학연과 지연 혈연 돈 배경 등이 없어 최선을 다 해도 소용없다”고 하면서 물만 부으면 되는 컵라면 같은 ‘인스턴트 재테크’를 찾는다.
 
하지만 자기 위치에서 최대의 노력을 하지도 않은 채 큰 돈을 쉽게 버는 마술이 있을 것이라고 생각하는 순간 가난의 그림자는 드리운다. 체념에 대한 자기 합리화와 핑계는 가난의 영원한 친구다.
 
나는 경제적 자유를 원하는 사람들에게 마음가짐부터 가다듬을 것을 권유한다. 그 어떤 재테크보다도 먼저 자신의 삶과 세상을 직시해야 성공할 수 있고 돈도 벌 수 있다고 믿기 때문이다. 나에게서 가슴을 따뜻하게 하는 이야기나 희망찬 덕담 혹은 재미를 기대하면 안된다. 내 글은 차갑고 싸늘한 내용들이고 독자의 삶을 찌르려는 바늘이다. 그 바늘에 찔려 독자들이 피와 땀과 눈물을 흘릴 때 비로소 내가 말하는 재테크가 도움을 줄 것이다.
 
때문에 나는 독자들이 나에 대한 호기심 보다는 글의 내용에만 관심을 갖기 바란다. 나의 글은 이 정글 같은 사회와 돈과 일과 사람에 대한 경험적 지식이며 냉혹한 묘사이기 때문이다.
판단은 독자에게 달려있으나 독자를 논쟁에 초대하는 것은 아니다. 다만 나의 필명 ‘세이노’는 일본어가 아니라 사람들이 믿고 있는 상식에 대하여 “‘노’라고 말하라(Say No)”는 뜻임을 알기 바란다.
 
여러 주제들을 뒤섞어 쓰는 이유는 독자층이 너무나 광범위하기 때문이다. 언론매체라는 특성으로 인해 나의 생각을 그대로 쏟아내지 못하는 아쉬움도 종종 느낀다. 연재를 언제 끝내게 될지는 모르지만 앞으로 월,목요일에 글을 쓰기로 했다. 격려해주시는 독자들에게 감사드린다.
 
세이노의 부자아빠 만들기] 전문가라고 모든 걸 맡기진 말라

경매전문가들에 100% 의지하지는 말라.
 
돈이 없을 때도 재테크에 대한 지식은 미리미리 축적해놓고 있어야 한다. 약 한달 전 나는 그런 지식의 하나로 경매에 대해 말하면서 읽을 만한 책을 전혀 알려주지 않은 채 독자들 스스로 다섯 권 이상을 골라 읽으라고 했다. 서점에 가서 책을 직접 찾아 읽어보는 습관을 가져야 좋은 책을 혼자서 고를 수 있는 능력이 생기기 때문이며 이러한 능력을 독자들이 갖추길 바랐던 것이다.
 
왜 나는 이른바 전문가라고 하는 경매컨설팅 회사에 모든 것을 맡기라고 하지 않을까.
 
파출부 한 명을 고용해도 집에서 살림을 제대로 할 줄 아는 가정주부여야 제대로 사람을 고를 수 있다. 재테크 역시 마찬가지다. 당신이 먼저 알아야 투자를 제대로 할 수 있다.
 
게다가 컨설팅 회사들은 영리를 목적으로 함을 기억하라. 얼마 전 어느 중앙지에서 시세 2억8000만원의 아파트를 1차 경매에서 2억6000만원에 낙찰받은 주부의 사례를 들며 ‘시세보다 2000만원 싸게 산 성공적 투자’로 소개하는 글을 보았다.
 
과연 그럴까. 취득에 필요한 세금을 계산하는 기준으로 낙찰가격이 적용된다. 세율이 약 6.5%로 세액이 1700만원이다. 게다가 컨설팅회사의 비용이 보통 감정가의 2%이상이다. 아무리 양도에 문제가 없다고 해도 기존 입주자들에게 이사비용 정도는 안줄 수가 없는 것이 관행이다. 양도시점은 낙찰후 6개월쯤으로 잡아야 하는데 낙찰대금은 1개월 정도 안에 완납해야 한다.
 
더구나 경매로 넘겨받는 아파트는 대부분 거주자들이 엉망으로 사용했기 때문에 실내장식을 새로 해야 한다. 결국 그 정도 금액으로 낙찰받는다면 오히려 마음에 드는 위치에 있는 깨끗한 아파트를 골라 그냥 시세대로 사는게 낫다. 그 경매에서 이득을 본 사람은 누구일까. 그 경매를 추천한 컨설팅회사이며 그 글은 바로 그 회사 사람이 썼다.
 
경매를 방해하는 방법을 알려주고 수수료를 챙기는 곳도 컨설팅회사이다(이런 경우 그들은 경매브로커라고 불리지만 결국 같은 직종의 사람들이다). 예를 들어 어떤 집이 경매에 넘어가면 컨설팅 회사는 소유자와 세입자 등에게 편지를 보내는데 법적으로 어떻게 해야 한푼이라도 더 챙길 수 있고 어떻게 하면 질질 끌 수 있는가 등의 유리한 점을 가르쳐 주겠다는 내용이다(7월부터는 법이 바뀌기 때문에 그들의 입지가 약화된다).
 
경매전문가들을 불신하라는 말은 아니다. 당신이 먼저 웬만큼은 알아야 실력있고 정직한 경매전문가를 저렴한 비용으로 선택할 수 있다. 당신이 모르면 모르는 만큼 비용이 더 들어가게 되는 것이 부동산 투자이다.
 
대법원에서 운영하는 경매 사이트(www.auction.go.kr)를 샅샅이 살펴보고 법무부(www.moj.go.kr)의 사이버 자료실에서 새 민사집행법안을 내려받아 읽어보라.
 
이해를 못해도 좋으니까 일단 시도하라.
 

세이노의 부자아빠 만들기] 경매관련 개정법규 공부하라
 
경매관련 개정법규를 공부하라
 
7월부터 시행되는 부동산 경매와 관련한 새 민사집행법의 법정신은 불량 채무자의 책임을 철저히 추궁하고 매수자에게 정확한 정보를 제공하려는 것이다.
 
현재는 입찰 당일에 낙찰을 받아도 경락허가 결정까지 1주일 정도의 기간 동안 세입자 등이 배당요구를 새로 신청할 수도 있고 이미 제출된 배당요구를 취소할 수도 있는 불확실성이 있다. 예컨대 이미 배당요구를 했던 세입자가 낙찰이 이루어진 뒤 그 요구를 철회할 경우 ‘더 큰 요구를 하기 위한 철회’일 가능성이 높아 대부분의 낙찰자는 낙찰을 포기하곤 했다.
 
그러나 앞으로는 최초 경매기일 이전, 법원에서 정한 기간 안에만 배당요구를 신청 혹은 철회 할 수 있다. 전세권이나 임차권이 낙찰 후 어떻게 되는지를 입찰자가 미리 알 수 있게 된 것이다.
 
또 현재는 낙찰된 뒤 이해관계자가 낙찰에 반대하면서 항고를 하게 되면 최종 경락허가를 받기까지 시일이 많이 걸리지만 앞으로는 모든 항고 때 낙찰대금의 10%에 해당하는 보증금을 법원에 공탁해야 한다. 이때 채무자나 소유자가 항고를 했다면 항고가 기각될 경우 보증금을 돌려 받지 못한다.
 
그 외의 사람이 제기한 항고는 기각되면 항고제기일부터 기각일까지의 기간 동안 매각대금에 대한 이자해당액을 떼고 돌려준다. 결국 경매를 고의적으로 지연시키려는 항고는 줄어들게 될 것이다.
 
보존등기가 안 된 건물도 경매에 붙여질 수 있다. 법원에 따라서는 일정한 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰에 참여하는 ‘기간입찰방식’이 도입될 수 있다. 현재는 입찰 당일, 경매 대상물건의 서류를 보는 사람들이 몇 명이나 되는지를 보고 경쟁률을 대강 짐작할 수도 있었지만 기간입찰 방식에서는 경쟁률을 가늠하기 힘들어진다.
 
유찰 당일 입찰가 변동은 없이 다시 입찰에 부치는 ’1기일 2회 입찰제’도 도입될 수 있다. 오전에 유찰된 물건을 오후에 입찰할 수가 있게 된 것이다.
 
소유자 채무자 점유자에 대하여 명도소송을 하지 않고 인도명령으로 즉시 내보낼 수 있게 된 것도 주목할 만한 변화이다(단 대항력이 있는 점유자는 제외된다).
이처럼 입찰자가 안심하고 입찰할 수 있도록 많은 부분이 바뀌게 되지만 바로 그 이유 때문에 입찰 경쟁률은 높아질 것이며 세심한 수익률 분석이 요구된다.
 
그러나 이 세상에 완벽한 법률은 존재하지 않는다. 합법을 가장한 가짜 세입자들이 선순위 채권을 조작해 낙찰자의 돈을 요구하거나 유찰시킬 수도 있고 허위공사대금을 낙찰자가 물어주게될 경우도 있으며 터무니없는 이사비용을 요구할 가능성도 여전히 존재한다. 이런 경우 경락가는 계속 추락할 것이나 나는 이런 물건을 가장 좋아한다. 허위임을 밝히기만 하면 수익률이 매우 높기 때문이다. 그 비법을 알고 싶지 않은가?
 
인터넷에서 강제집행면탈죄 유치권 지상권을 검색하고 내용을 공부하라.(지난주 숙제에서 내려받은 법률이 한자 때문에 어렵게 느껴졌다면 워드프로세서에서 한글로 자동변환시켜라. 조금은 쉬워질 것이다.)
 
세이노의 부자아빠 만들기] 영어공부 이렇게 하라
 
영어 공부하는 법
 
영어능력이 곧 부자로 이어지는 길은 결코 아니지만 한때 영어강사이기도 했었던 나의 경험을 독자들에게 알린다.
 
영어를 못했던 내가 군 제대후 영어에 도전한 이유는 단순했다. 과외선생으로서 몸값을 비싸게 만들려면 고3을 가르쳐야 했는데 영어가 필요했던 것이다.
 
내가 학창시절 영어를 못했던 이유는 문법책이건 뭐건 보려고 하면 단어를 몰라 사전 찾다가 지쳐버리지만 정작 외우기는 싫어한다는 것이었다. 당신도 그렇다면 중고교 학습단어가 상세하게 실려 있는 단어장을 구입하고 아래와 같이 하라.
 
사람들은 단어를 쓰면서 외운다. 그러니 자기가 쓰는 필기체 모양에 익숙해진다. 한참을 쓰다 보면 쓰고 있는 단어의 뜻이 뭔지도 모르는 때도 생긴다. 하지만 우리가 현실 속에서 보게 되는 것은 자신의 필기체가 아니라 인쇄체이다. 우리의 뇌는 눈에 익숙한 것을 기억해낸다. 그러므로 단어를 외울 때 눈은 인쇄된 단어에 고정시켜라. 자기 자신의 필체를 보지 말라. 눈에 단어의 형태 이외의 다른 장면이 들어오게 되면 집중력이 떨어지므로 시야를 최대한 차단하라.

 
이때 손으로 철자를 하나씩 쓸 필요는 전혀 없으나 그냥 쓰윽 선을 긋는 것 정도는 해야 하는데 그 이유는 좌뇌와 우뇌의 역할과 관련 있다. 볼펜보다는 연필이나 만년필이 가볍게 선을 그을 수 있기에 손을 싫증나지 않게 한다.
 
입으로 스펠을 외우지 말라. 단어 그대로 발음하라. 발음이 나오는 전자사전을 이용해 따라 하라. 머릿 속으로는 사전에 나온 의미들을 한두번 읽고 그 의미들을 포괄적으로 생각한다. 단어장을 직접 만들지는 말라.
 
가장 중요한 법칙은 한 단어를 1, 2분 이상 외우려고 하지 말라는 것이다. 화장실 냄새나 시계초침 소리도 몇 분 계속되면 더 이상 두뇌는 받아들이기를 거부한다.
 
어제 공부한 부분에는 미련을 갖지 말라. 계속 전진하라. 마지막 페이지가 끝나면 그때 비로소 다시 첫 페이지로 돌아가 반복하면서 어근이 설명된 책을 동시에 시작하라. 이때 문법을 기초 영문법부터 시작한다. 설명이 별로 안돼 있는 책은 절대 보지 말라. 일반적으로 학원강사는 설명이 별로 없는 책을 교재로 택하는데 책에 설명이 많이 되어 있으면 가르칠 것이 없기 때문이지 내용이 좋아서가 아니다.
 
듣기는 무조건 많이 듣는 것이 최고지만 원문이 있는 글을 들어야 하며 외국인들과의 직접 접촉이 반드시 필요하다. 말하기의 경우 나는 남북통일, 김치, 제사 등과 같이 외국인들이 관심 있어 하는 주제들을 200개 정도 미리 써놓고 외웠다(어학연수를 가려면 이러한 주제작성이 반드시 필요하다).
 
대화 주제를 내가 이끌어가고 질문도 내가 던지니 남들이 보기에는 대단한 실력이었지만 사실은 별 것 아니었다. 한번이라도 외국인에게 써먹은 주제는 잊어버리지 않을 것이며 영어농담을 많이 외워두면 유익하다. 영어를 잘하는 사람이 옆에 있어도 절대 창피하게 생각하지 말고 떠들어야 한다.

세이노의 부자아빠 만들기] '허위사실 물건'도 투자대상
 
허위사실이 있는 물건(物件)도 투자대상이 된다
 
어떤 주택이 법원 경매로 넘어가게 되면 대부분의 소유자들은 ‘한푼이라도 더 건지겠다’는 생각만 하게 된다. 돈을 빌려 준 선의의 채권자가 얼마나 손해를 보는지는 관심 밖의 일이 되고 만다.
 
자연히 이들은 경매 브로커나 주변 사람들이 들려주는 이른바 ‘비법’에 귀를 기울이게 된다. 이때 선순위로 주민등록이 등재된 사람들이 있는가의 여부가 메우 중요해진다. 만일 임차인이나 소유자의 친척이 주민등록상 독립 세대주로 선순위 등재돼 있으면 그 친척이 허위 임차인으로 등장할 수도 있고, 혹은 소유자와 합법적인 선순위 임차인이 서로 짜고 전세금액을 부풀린 전세계약서를 만들기도 한다. 소유자가 아들 부부와 함께 사는데도 며느리와 전세 계약을 맺었다고 신고하는 경우도 있다.
 
상가 물건의 경우 보증금을 날리게 된 임차인이 인테리어 업자와 허위 계약을 하고 그 인테리어 업자가 유치권을 주장하도록 만들 수 있다. 공사중인 건물이거나 최근에 신축된 건물인 경우에는 소유주와 건축업자가 짜고 공사업자가 공사대금을 받지 못했다고 터무니없는 액수의 유치권을 주장하기도 한다.
 
즉 속고 속이는 게임이 한판 벌어지는 것이다. 그러나 그 모든 행위들은 강제집행면탈죄에 해당돼 3년 이하의 징역이나 1000만원 이하의 벌금형을 받을 수 있다. 허위를 조장하는 경매 브로커들은 그 법에 대해 자세히 설명하지 않는다. 미리 그 법을 알려주게 되면 소유자나 임차인이 겁을 먹고 포기하기 때문이다.
 
나는 그런 허위의 냄새가 강하게 나는 물건을 보게 되면 사전에 증거를 최대한 확인하고 낙찰가가 계속 떨어지기를 기다린 뒤 낙찰을 받곤 했다. 그리고는 허위 주장을 하던 사람들에게 법을 설명하면서 경고한다. 효과가 없다면 그들을 모두 고소하고 수사당국에서 허위여부가 판가름나게 한다.
 
전세계약서가 진짜라면 전세금의 흐름을 그들이 입증해야 한다. 어느 구좌에서 어느 구좌로 입금이 되었는지를 밝혀야 하는데 여기서 거짓은 대부분 탄로 나게 된다. 현금으로 주고 받았다고 주장해도 그 현금을 어디서 받은 것인지를 밝혀야 한다. 유치권 역시 마찬가지다. 인테리어 업자이건 공사업자이건 간에 거짓주장에는 허점이 있기 마련이다.
 
내 경험에 비추어 볼 때 허위서류를 작성한 당사자들은 경찰서로부터 출두고지서를 받으면 대부분 ”제발 고소를 취하해 달라”고 부탁한다. 그러나 강제집행면탈죄는 고소인이 고소를 취하한다고 해도 없었던 일로 손쉽게 처리될 수 있는 죄가 아니다. 물론 내가 잘못 판단하게 되면 그들이 나를 무고죄로 고소할 수 있게 되는데 무고죄는 10년 이하의 징역이나 1500만원 이하의 벌금형을 받을 수 있는 대단히 무서운 죄이다. 그러므로 이 ‘게임’에 참가하려면 위장 사실을 판가름 할 수 있는 지식이 필요하다.
 
무엇을 알아봐야 하는지 다음 주에 자세히 살펴보자.
 
 
 
 
 
세이노의 부자아빠 만들기] 어떤 외국어가 내 몸값 올려줄까
 
어떤 외국어를 배울 것인가.
 
영어권 국가는 워킹 홀리데이나 우프 오페어 데미페어(인터넷에서 검색하라. 한글로도 검색가능하다) 등을 이용하면 돈이 없어도 현지에서 영어능력을 향상시킬 기회가 있지만 유학을 하려면 상당한 경제적 여유가 있어야 한다.
 
여유있는 집안 출신의 유학파는 맘에 드는 직장을 찾지 못했다면 몸값을 낮춰 취직하기보다는 실업 상태로 남는 쪽을 선택하는 경우가 많다. 영어사용자를 필요로 하는 회사는 많기 때문에 고용시장에서의 몸값은 비교적 높게 형성된다.
 
비영어권 국가들 중 아르바이트를 할 수 있는 나라에는 경제적 여유가 없어도 유학을 갈 수 있다. 경제적으로 넉넉치 않으므로 유학을 끝내자마자 취직을 해야 하는 급박한 경우가 많다. 집안에서도 빠른 취직을 바란다. 인력공급도 많지 않지만 수요는 더욱 작아 몸값이 높게 형성되지 않는다. 이 사실을 잊지 말라.
 
영어를 제외한다면 어느 외국어를 공부하는게 몸값을 올리는 길일까? 어떤 특정한 나라의 언어는 그 나라와 관련된 개인사업을 하거나 그 나라 시장을 필요로 하는 한국 기업체들(또는 한국시장을 필요로 하는 그 나라의 기업체들)과 연계되지 않는 한 활용도가 낮다.
 
따라서 비영어권으로 유학을 간다면 그러한 연계성을 염두에 두고 전공을 택하라. 예를 들어 이탈리아 베네치아에 가면 건축을 배우는 한국 유학생들이 있고 밀라노에는 패션을 배우는 학생들이 있다. 그들이 한국에 돌아오면 어느 쪽이 경제적으로 더 유리할까? 밀라노에 있는 학생들이다.
 
영어를 잘하는 사람이 제2외국어를 배우고자 한다면 영어를 모국어로 하는 사람들과의 경쟁을 염두에 두고 그들 세계에서 인정받는 언어를 하는 것이 좋다. 즉 영어를 한다는 것 자체에 시너지 효과를 주는 언어가 좋은데 다국적 기업에서 일해 본 경험에 비추어 볼 때 불어와 스페인어를 꼽을 수 있다.
 
미국에서 WASP(앵글로색슨계 기독교인)라고 불리는 상류층 사회에는 프랑스 문화에 대한 동경이 깊이 스며있다. 반면 중상류층 관리자급은 스페인어를 하는 경우가 많다. 하급 직원들 중에 스페인어 사용자가 많기 때문이다.
 
영어 사용자가 불어나 스페인어 이외의 언어를 한다면 그 언어는 지역어에 불과하게 된다. 예를 들어 한국인이 영어와 일어를 잘한다면 그 두 언어는 별개의 두 집단을 대상으로 삼게 되기에 경제적 시너지 효과가 약하다. 영어를 하는 일본인들이 있기 때문이다.
 
학원에서 회화를 배울 때는 가장 잘하는 학생이 제일 말을 많이 하게 된다. 즉 다른 학생들은 그 학생의 수업료를 보조해주는 꼴이 된다. 조직사회에서도 마찬가지이다. 어느 나라 언어든지 어중간한 실력이라면 웬만한 조직에서는 사용할 기회조차 주어지지 않으며 기회가 주어지지 않기 때문에 실력이 늘지도 않는다. 그러므로 우선은 한 가지 언어에서, 외국어를 전혀 못하면 한국어라도, 남들보다 잘하는 수준이 돼야 한다.
 
세이노의 부자아빠 만들기] 경매물건 허위사실 잡아내기
 
허위 사실은 이렇게 잡아낸다
 
경매물건에 대한 법원기록은 현재 입찰 1주일 전부터 열람할 수 있다. 입찰물건 명세서, 이해관계인 목록, 부동산 현황 및 점유관계 조사서(임대차관계 조사서 첨부), 감정평가서 등이다. 이중 법원집행관이 작성한 부동산 현황 및 점유관계 조사서는 대개는 사실과 일치하지만 사실과 틀리다고 해도 법적 책임은 없다. 단 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요소가 사후에 나타날 경우 낙찰 취소 요청을 할 수는 있다.
 
법원집행관은 부동산의 점유 및 임대차 조사를 하면서 모든 거주자들의 임차 내역과 주민등록등초본을 첨부시키게 돼있다. 하지만 정작 중요한 전세계약서는 배당요구를 신청하지 않은 경우 붙어 있지 않다. 조사 기록에 임대차 관계가 불분명하다고 써 있는 경우도 있다. 이런 경우에는 거주자들에게 직접 물어볼 수 밖에 없다.
 
그 경매를 진행시킨 곳이 금융기관이라면 대출 당시의 상황을 서류로 보유하고 있으므로 금융기관에 찾아가서 임대차 관련 서류를 보여달라고 부탁하라. 금융기관 입장에서는 경매가 진행되어야 하므로 친절하게 설명하여 줄 것이며 때로는 뜻밖의 정보를 얻을 수도 있다.
 
이렇게 하면 임차인들이 주장하는 전세계약 내용을 파악할 수 있는데 이것만 꼼꼼히 살펴봐도 거짓의 가능성이 있는 부분은 꽤 드러난다.
 
우선 감정가에 육박하는 전세금이 신고돼 있거나 전세권 설정기간이 터무니없이 긴 경우는 가짜일 가능성이 높다.
 
경매물건에 대한 현황조사서에는 평면도가 그려 있는데 그 평면도를 근거로 과연 전세계약이 어느 정도나 이루어 질 수 있는지도 가늠해 볼 수 있다. 방의 갯수에 비해 전입 세대수가 지나치게 많다면 그것 역시 거짓일 것이다. 법원집행관이 작성한 기록에는 선순위 임차인이 적혀 있지만 정작 주민등록에는 등재조차 안된 경우도 있다.
 
배당요구를 한 임차인의 경우에는 전세계약서 사본이 법원기록에 첨부되어 있다. 그 계약서에 나와 있는 부동산중개업소의 주소지가 물건의 위치로부터 멀리 떨어져 있다면 그 계약서는 아는 사람에게 부탁해 나중에 만든 것인지도 모른다.
 
전세계약일자도 주의깊게 보라. 그 날짜가 몇 년 된 것이라면 허위의 소지가 있다. 소유주가 전세가를 올리지 않고 임대계약을 몇 년씩 해주는 경우는 별로 없다.
임차인의 나이가 20대인데 전세금액이 터무니없이 크다면 그것도 수상쩍다. 부동산중개업자의 서명없이 임차인과 임대인 두 사람이 계약서를 만든 경우 두 사람은 친지일지 모른다. 임대인과 임차인이라고 주장하는 사람들의 친인척 관계를 밝히는 일은 매우 중요하다. 주민등록과 호적 열람에 대한 법이 강화되기 전에는 그러한 증거 수집에 별 문제가 없었다. 그러나 현재는 개인정보 보호 차원에서 열람자격이 제한되어 있다. 현행 법률들이 나와있는 법제처 홈페이지(www.moleg.go.kr)에 가서 주민등록과 호적에 대한 법을 찾아보고 열람과 관련된 내용을 읽어 보라.
 
세이노의 부자아빠 만들기] '돈'에 대한 위선을 버려라
 
욕망을 포장하지 말라
 
변호사:“나는 억울한 사람을 위해 변론한다.” 의사:“나는 환자의 고통을 덜어준다.” 정치인:“나는 국민을 위해 일한다.” 교수:“나는 미래의 재목들을 키운다.” 나?:“나는 당신들 모두가 먹고 살 수 있도록 돈을 낸다.”
 
나는 돈에 대한 욕망을 그럴듯한 명분이나 보람으로 위장하는 데 능숙한 사람들을 별로 좋아하지 않는다. 저술가 김지룡씨는 ‘개인독립만세’에서 이렇게 말한다. “명분에 따라 움직이는 사람들은 패거리 문화를 만들어 낸다. 이 세계에서는 옳고 그른 것이 없다. 자기에게 얼마나 유리한가가 판단의 근거이다. 명분을 내세우는 사람은 겉과 속이 다른 사람이고 사기꾼이기 십상이다.”
 
변호사가 끼니 때우기도 힘들만큼 보수를 받으면서 억울한 사람들을 위한 변론만 하는 직업이라면 그렇게 인기가 좋겠는가? 의사가 가난한 사람들을 위해 무료 진료만 해야 한다면 어떨까? 대다수의 보통사람들은 그런 직업을 택하지 않을 것이다.
 
그런데도 어떤 사람들은 사실은 대가에 관심을 가지면서도 돈 때문에 일하는 것은 아니라고 변명한다. 만약 그들이 빈민촌의 가난한 의사, 궁핍한 사회사업가, 무보수의 자원봉사자라면 나도 그 말을 믿고 존경한다. 그러나 자기들은 챙길 것 다 챙기면서도 다른 사람들에게는 “돈은 중요한 것이 아니다. 보람을 가지고 일을 해라”고 말하는 사람들도 있다. 그건 위선이며 자기기만이고 ‘장진구 같은 자’가 하는 말에 지나지 않는다는 것이 내 생각이다.
 
우리는 누구나 이 사회에서 존경받고 보람도 느끼는 일을 하고 싶어한다. 이런 것을 학자들은 지위동기(status motive)라고 말한다. 당신이 진정 원하는 첫번째 것은 무엇인가? 명예인가? 보람인가? 돈인가? 권력인가? 당신 자신이 알아야 한다. 그래야 어떻게 삶을 살아갈 것인지가 뚜렷이 보이게 된다. “인간은 아는 것 만큼 느낄 뿐이고 느끼는 것만큼 보인다”고 하지 않는가.(‘나의 문화 유산 답사기’에서 유홍준 교수).
 
돈을 벌고자 일을 하면서도 그 사실을 말하는 것을 꺼려 하는 사람들도 많지만 자본주의 사회에서 ‘프로’는 아름답다. 프로 선수는 돈 때문에 뛴다. 또 돈 때문에 뛰기에 프로가 된다. 더 많은 돈을 받고자 더 많이 노력한다. 프로에게 보수는 노력에 대한 대가일뿐 아니라 자기만큼 노력하지 않은 사람들과 차별을 지어준다는 측면에서 개인의 자존심이며 명예이다.
 
먹잇감을 찾아 낮게 날면서도 자신이 높게 날고 있다고 착각하는 갈매기들은 바로 그 착각 때문에 먹잇감도 제대로 못잡고 위선적인 아마츄어가 되고 만다. 착각에 빠진 아마츄어중에는 능력있는 사람이 드물다. 나는 남들이 뭐라고 하든지 간에 내 자존심 때문에 벌레부터 먼저 잡아 먹자고 작정을 했던 사람이다. 그래서 프로라고 자부한다. 부자가 되려면 돈에 대한 가식을 버리고 프로가 되라.
 
세이노의 부자아빠 만들기] 돈 빌려줄땐 주민-호적등본 받아라
 
경매에 관심이 없는 독자들도 이 글은 반드시 읽기 바란다. 경매에 참가하려는 사람이 경매물건의 소유자 및 임차인에 대한 주민등록표 열람을 신청하는 경우 경매일자가 실린 신문공고와 그 물건의 등기부등본을 제시하면 대부분 열람이 허용된다.
 
그러나 모든 세대원들에 대한 열람은 안되며 세대주의 이름과 전입일자에 한해 가능하다. 심지어 채권자나 감정평가법인이 조사해도 마찬가지이다. 어떤 책에서는 법무사 행정사 변호사에게서 이해관계사실확인서를 받아 신청하면 모든 세대원들에 대한 열람이 가능하다고 말하지만 그렇지 않다. 전입자 모두에 대한 등초본 열람이나 발급은 법원집행관에게만 허용된다.
 
물론 이해관계자들에 대한 소송을 제기하고 소송을 위임받은 변호사를 통해 등초본을 교부받을 수는 있으나 이러한 소송은 낙찰 이후에 이루어지는 것이므로 경매참가 희망자들에게는 현실성이 없다.
 
한편 허위로 의심되는 임차계약을 조사하려면 소유자와 임차인간의 혈연관계를 알아야 하고 호적등본이 필요하다. 이때 현행 호적부는 호주 성명만 가지고서는 찾을 수 없게 되어 있으므로 본적지를 반드시 알아야 한다. 본적지 열람은 동사무소 관할 업무인데 2000년 9월 행정자치부가 제3자의 본적지 열람을 금지시켰기 때문에 현재로서는 불가능하다. 이로 인해 가장 크게 피해를 보고 있는 사람들은 금융기관의 채권회수 담당자들이다. 채무자의 재산 빼돌리기를 추적하고 입증하는 것이 매우 어려워진 것.
 
호적업무를 감독하는 법원과 주민등록을 관리하는 행정자치부 모두 이 문제를 인식하고 있으나 해결책임은 서로 떠넘기고 있다. 주민등록이나 호적 관계가 불투명할 경우 그 등초본을 열람할 수 있는 합법적인 방법은 법원에 그 필요성을 제시하고 판사의 명령에 의해 집행관이 재조사하도록 만드는 것이다. 물론 몇몇 심부름 센터에서는 편법을 사용하기도 하지만 부정한 방법으로 다른 사람의 주민등록표를 열람하거나 교부받은자는 3년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있음을 명심하라.(나에게 편법을 물어보지 말라.)
 
그러므로 혹시 앞으로 누군가에게 큰돈을 빌려줄 때는 만일을 위하여 모든 세대원의 주민등록등본과 호적등본을 함께 받아 놓으라. 예를 들어 당신이 누군가에게 돈을 빌려주었는데 그 사람이 갑자기 교통사고로 사망하였을 경우 본적지를 모르면 호적등본을 교부받지 못하여 가족에게 채무승계 신청을 접수할 수도 없고 상속인의 상속지분에 대한 가압류를 실시하지도 못하며 그밖의 어떠한 조치도 취할 도리가 없게 될 수 있다.
채무자가 형제자매 이름으로 재산을 빼돌려도 호적등본이 없으면 입증할 수 없다. 물론 채무자 가족이 본적지 주소를 알려준다면 좋겠지만 현실이 꼭 그렇지만은 않지 않은가. 결국 당신이 돈을 되돌려 받을 길은 멀고도 험하게 되고 마는 것이다.
 

세이노의 부자아빠 만들기] 말이 통하지 않을땐 침묵하라
 
말이 통하지 않는 사람이 있음을 인정하라
 
살다 보면 여러가지 갈등으로 인해 마주치기조차 싫은 사람들이 주변에 생기게 마련이다. 이런 경우 서로가 마음을 열고 대화를 해야 한다고 말하지만 아무리 얘기를 나눠도 매듭이 풀리지 않거나 대화 자체가 이루어 질 수 없는 경우가 발생한다. 왜 이런 상황이 발생하는 것일까?
 
인간관계에서 갈등이 생겼을 때 사람들의 반응을 나는 4 가지 유형으로 구분한다.
 
첫째 갈등이란 있을 수 없다고 생각하는 형. 문제 자체를 없었던 것으로 하자고 하면서 좋은게 좋은 거 아니냐는 식으로 덮어버리려고 한다. 대부분의 문제를 사소하다고 여기고 보다 더 큰 명분, 이를테면 화합 사랑 애국 같은 명제 밑에 모이라고 한다. 싸운 학생들을 억지로 악수하게 하는 선생도 이 경우에 속한다. 부모는 자식들간의 갈등을 주로 이런 식으로 해결하려고 한다. 표면적으로는 갈등을 제거한 듯 보이지만 안에서는 계속 곪아 간다.
 
둘째 문제의 본질과는 상관없는 권위나 지위에 의존하는 형. 문제를 일으킨 사람이 윗사람일 경우 주로 ”나이가 몇살이냐, 어떻게 대들 수 있느냐”는 식으로 말한다. 아랫 사람이 잘못을 저질러 윗사람에게 야단을 맞았을 때 ”어떻게 그렇게 비인간적으로 야단 칠 수 있느냐”는 식으로 윗사람을 오히려 비난하는 경우 역시 이 부류에 속한다. 여자와 싸우다가 ”여자가 왜 그래”라며 윽박지르는 남자들도 이 부류이다.
 
셋째 다른 사람들에게 호소하는 형. 이런 사람들은 평상시에는 당사자에게 태연하게 행동하면서도 다른 사람들에게 자기 하소연을 늘어 놓는데 오해 과장 축소 은폐 모함이 따른다. 그러나 나중에 무슨 말을 했었는지도 제대로 기억을 못하거나 딱 잡아뗀다. 당사자와 직접 이야기하는 경우는 드물며 오해가 풀어져도 사과하거나 반성하지 않는다. 다중인격적인 면모를 갖고 있으며 가장 멀리 해야 할 대상에 속한다.
 
넷째 책임을 밝히려고 하는 형. 보통사람들은 입으로 직접 거론하기 힘들어하는 것들도 거침없이 끄집어 내어 밝히고자 한다. 연장자들을 당황하게 만들며 상대방에게 서운함 혹은 괘씸함을 안겨주기도 한다. 자기주관에 따른 이분법적 사고가 강하다. 자식에게 ”우리 대화하자”고 해 놓고 자식이 무슨 말을 하면 오히려 야단을 치고 그래서 자식이 침묵하면 이제는 말을 안한다고 야단치는 부모도 이 유형에 속한다.
 
이러한 유형들은 누구에게나 조금씩 섞여 있으나 갈등이 발생하게 되면 어느 한 유형이 집중적으로 표출된다. 갈등에 대한 유형들이 서로 다를 경우 어느 한 쪽이 백기를 들어야 화해가 이루어지지만 표면적인 것에 불과하다. 누군가와 갈등이 있다면 자신과 상대방의 논리유형을 파악하라. 서로 다른 유형이라면 차라리 더 이상 만나지 말거나 그것이 어려우면 침묵하는 것이 서로를 위해 좋다. 당신에게는 당연한 말이 상대에게는 전혀 그렇지 않기 때문이다. 말이 통하지 않는 사람이 있음을 인정하며 살자는 말이다.
 
세이노의 부자아빠 만들기] 당신은 정말 시간이 없는가
 
2001년의 절반을 어떻게 보냈는가?
 
영화에서 007이 스포츠카를 모는 것을 보고 한달전 운전면허를 땄다. 그리고 요즘 스포츠카는 아니지만 가끔 음악을 크게 틀고 직접 운전을 한다. 그러면서 느낀 것이 있다.
 
먼저 오래된 이야기 몇 개. 혼자 살던 20대 때 친구들이 자주 집에 놀러오자 나는 벽에 이렇게 써붙였다.“3분이상 잡담을 하려면 집으로 돌아가라.” 대부분 부잣집 아들이었던 친구들에게 나는 시간만이 나의 자산임을 설명하고 이해를 구했다.
 
신혼초 아내와 함께 설악산을 갔을 때는 시간이 아까워서 산중턱까지 택시로 왕복했다(지금은 그렇게 못한다). 가족과 함께 용인 에버랜드에 갔을 때는 길에서 허비할 몇 시간이 아까워서 헬리콥터로 다녀왔다.
 
지난 20여년간 국내외에서 하루 평균 1∼2시간 정도는 어쩔 수 없이 차를 탔고 그 시간이 아까워서 언제나 무엇인가를 읽었는데 각종 신문 7종과 주간지 4종 정도는 된다.
 
그런데 운전을 해보니 뒷좌석에 있을 때는 지루하게 느껴지던 시간이 빠르게 흘러가는 것이었다. 어째서 자가운전자들이 하루 2∼3시간의 출퇴근 시간을 심각하지 않게 여기는지 알 수 있었고 왜 공부할 시간이 없다고들 하는지도 알 수 있었다. 나 역시 운전을 한 날은 읽어야 할 것이 밀려 시간이 모자란다.
 
운전을 하면서 생산적인 생각을 많이 하면 된다고? 5분 분량도 안되는 생각이 계속 맴돌 뿐이었다. 시간이 없다고? 이미 나는 일터 가까운 곳에서 살라고 권유한 바 있다. 그렇게 하기 힘들다면 다른 시간을 최대로 절약하라.
 
내가 직원들에게 요구했듯이 24시간을 어떻게 사용하고 있는지 30분 단위로 한달만 상세히 기록해 평가하여보라. 스스로 한심한 생각이 들지도 모른다.
 
고 공병우박사는 시간을 쪼개 쓰려고 욕실에 냉장고를 갖다 놓고 변기에 앉은 채로 음식을 먹었다고 한다. 나는 욕실에 냉장고 대신 TV와 오디오가 있다.
 
‘그대 스스로를 고용하라’(읽어보라)의 저자 구본형은 하루를 22시간으로 여기고 2시간은 자기계발을 위한 시간으로 삼으라고 권한다. 나는 평균 5시간을 그렇게 사용해 왔다.
 
꼭 그렇게 시간에 쫓기며 살 필요가 있느냐고? 발길 가는대로 느긋하게 사유하면서 천천히 사는 것도 삶의 한 방식이란 것을 나도 안다. 그러나 그것 역시 게으름과는 구분되어야 한다. 물론 나도 푹 쉴 때가 있다. 다만 어쩌다 한번이고 게으른 자들은 어쩌다 한번 부지런해진다.
 
자, 오늘은 당신이 희망차게 맞이한 2001년이 절반 사라진 날이다. 지난 6개월의 시간을 당신의 미래에 변화가 생기도록 사용했는가? 그런 것 같지는 않은가? 그런데도 7월이라고 여름휴가를 생각하는가? 그렇다면 차라리 내 글을 읽지 말라! 장담하건대 당신이 재미있는 것만 즐기며 시간을 보내다보면 당신의 삶 자체가 조만간 재미 없어질 것이다.
 
명언 2개.

 ”당신이 헛되이 보낸 오늘은 어제 세상을 떠난 사람들이 그렇게나 원했던 내일이었다.”
 ”오늘은 당신에게 남아있는 생의 첫날이다.”
 

 
세이노의 부자아빠 만들기] 부동산 경매광고 꼼꼼히 살펴라
 
예전에는 투자정보를 수집하려면 발품을 많이 팔아야 했으나 지금은 컴퓨터를 통한 정보검색 능력만 갖추면 절반은 이미 성공한 셈이 된다.
 
하지만 자금여력이 있는 40대 이상의 사람들 중 대다수는 컴퓨터 사용 능력이 약하다. 그들은 경매전문지나 신문광고에서 물건을 찾으며 경매 컨설팅 회사들에게 주로 의존한다.
 
이 사실은 당신이 컴퓨터를 제대로 활용할 수만 있다면 그들보다 우월한 위치에서 게임을 할 수 있다는 뜻임을 기억하라.
 
먼저 삼국지 중에서 이야기 한토막. 적벽대전에서 주유는 공명에게 화살 10만개를 만들라고 지시한다. 공명은 병선 20척과 군사 30명씩을 빌려 병선을 조조의 진영으로 가게 한 뒤 일제히 북과 징을 울리며 소리를 지르게 했다.
 
조조 군사는 적의 기습인 줄 알고 엄청난 화살세례를 퍼부었다. 화살은 미리 쌓아둔 배의 풀에 박혔다. 그 화살이 십만 개가 넘었다.
 
정보화 사회라는 것은 당신 역시 그런 화살들을 얼마든지 공짜로 얻을 수 있는 사회임을 말한다. 경매와 관련해 내가 그런 공짜 화살을 얻는 매체 중 하나는 신문이다.
 
그러나 신문에 실린 추천물건들은 입찰 경쟁자가 많아서 관심을 두지 않으며 부동산 광고를 유심히 본다.
 
고가 물건들은 경제지에 실린 경매컨설팅 회사들의 매물 광고에 주로 나오며 중가 물건들은 일간지의 부동산 경매물건 광고에서, 그리고 저가 물건들은 생활정보지의 광고에서도 찾아 볼 수 있다.
 
물론 그 광고를 낸 회사들과 상의하는 것은 아니다. 그런 회사들에 전화를 해도 그들만의 노력과 수고가 들어가 있는 정보이기에 직접 방문 상담하기 전에는 자세히 설명해주지 않는다.
 
하지만 광고 내용을 보면 물건의 종류 위치 가격이 나오는데 그들이 매일같이 경매공고를 확인해 열심히 추려낸 내용들이므로 알짜들인 경우가 많다. 경매 컨설팅 회사들에서는 기겁을 할지 모르겠지만 굳이 당신이 일일이 뒤져보지 않아도 알짜들을 알아낼 수 있다는 말이다. 물건의 종류와 위치만 알면 인터넷에서 얼마든지 잡아낼 수 있기 때문이다.
똑같은 광고를 본 사람이 많다면 입찰자가 많을 수도 있다. 하지만 각 신문마다 광고를 싣는 회사들이 다르다. 컨설팅 회사에서는 일단 입찰희망자와 계약을 하게 되면 더 이상 광고를 하지 않는다. 경쟁이 심하지 않은 경우도 있다는 말이다.
 
때로는 어설픈 경매 전문가들이 권리분석을 잘못한 채 광고를 내는 경우도 있다. 권리분석은 당신이 얼마나 경매 관련 책자들을 보았는지에 따라 좌우된다.
 
권리분석에 자신이 없거나 애매매호하다면 경매정보 제공 사이트들에 실린 권리분석 사례들을 참조하고 그래도 안되겠다면 신뢰할만한 컨설팅 회사들에게 의존할 수 밖에 없다.
 
경매관련 업무를 전문으로 하는 변호사는 현재 아주 극소수이며 수임료가 최하 수백만원에 달하는데 직원이 변호사의 이름으로 업무를 하는 곳도 있다. 투자가 잘못돼도 그 누구도 책임을 대신 져주지는 않는다는 것도 기억하라.

 
세이노의 부자아빠 만들기] 경매 투자 열쇠는 집중과 끈기
 
경매 부동산 물건 이렇게 골라라
 
경매이건 공매이건 중개업소를 통한 거래이건 간에 투자용도로 부동산을 고르기란 만만한 문제가 아니다. 어느 독자는 경매강좌를 3번이나 듣고 경매정보지도 구독했으나 발품을 팔며 물건 고르기가 너무 힘들어 포기했다고 한다. 내가 사용하는 방법을 한가지 소개한다.
 
투자용 부동산을 고르는 것은 주식투자와 너무나 비슷하다. 나는 특정 지역들은 번지만 말해도 대강의 위치와 거래가격을 기억한다. 이것은 마치 주식에서 어떤 종목들은 과거 수년 동안의 내용을 내가 기억하고 있는 것과 마찬가지이다. 나는 잘 모르는 회사의 주식을 사지 않듯이 아무리 투자가치가 있어 보이는 부동산일지라도 잘 모르는 지역에 위치하거나 지리적 거리로 인해 관리상 어려움이 예상되면 관심을 갖지 않는다.
 
투자를 하려면 우선은 관심을 집중시켜야 한다. 먼저 자신이 잘 알거나 관심이 있는 지역을 네댓 군데 골라 종종 구경삼아 그곳을 돌아다녀라. 그리고 그곳의 지적도와 행정구역도를 지도판매소에서 구입하라. 서울의 경우 교보문고에서도 구입할 수 있다. 인터넷의 지도 사이트들은 정확한 번지를 보여주지 않으나 축적 5000분의 1 지적도에는 상세한 번지수가 나오며 행정구역도에는 주요 건물들과 등고선 등이 표시되어 있다.
 
경매정보지는 나도 한때 구독하기도 했지만 지금은 인터넷 시대이다. 인터넷에서 경매 부동산을 검색하고 수많은 경매정보제공 사이트(www.taein.co.kr, www.grinnet.co.kr, www.ten.co.kr, www.infocare.co.kr, www.moneytechi.com 등)들을 찾아보라. 시간이 걸리더라도 최대한 많은 곳을 방문하라. 천리안 하이텔 네츠고 유니텔 같은 PC통신서비스에도 다양한 정보가 있지만 때로는 형편없는 내용을 제공하면서 시간당 검색료만 챙겨가는 곳도 있다. 경매번호나 법원명을 알아야만 하거나 복수검색이 되지 않는 곳은 무시하고 지역별 물건종류별 가격대 등의 검색조건이 있는 곳을 이용하라.
 
권리분석이 제공되는 곳도 있다. 처음에는 무료회원으로 가입해도 된다. 동아닷컴의 경매정보는 www.grinnet.co.kr에서 제공하는데 검색은 무료이다. www.kor21.com의 회원으로 가입하면 e메일로 경매 뉴스들을 무료로 받는다.
 
이제 관심이 있는 지역에서 어떤 물건이 경매 시장에 나오는지 확인해 보라. 지적도를 보면 당신은 정확히 그 위치도 파악할 것이다. 모든 과정을 컴퓨터 앞에서 하기 때문에 시간의 제약을 받지 않으며 검색이 숙달되면 하루에 5분도 걸리지 않는다.
 
사자나 독수리가 아프리카 전체를 돌아다니며 먹이를 찾지는 않는다. 대한민국 전역을 무대로 사냥을 다니지 말고 자신이 투자하고 싶은 지역에 관심을 집중해 먹잇감이 나타나기를 끈기있게 기다리라. 1년에 하나만 해도 되지 않는가? 절대 조급해 하지 말라.

 
세이노의 부자아빠 만들기] 해외관광 상품 "싼게 비지떡"
 
나는 항공사별 마일리지를 합하면 200만마일 정도 되며 가족들하고도 많이 다닌 편이다. 주로 자유여행이었지만 가족동반인 경우는 단체관광도 간다. 해외관광상품을 고를 때는 다음 사항에 주의하라.
 
첫째 여행사 이름에 속지 말라. 재벌회사와 이름만 같이 사용하는 경우도 있고 한때 계열사였으나 오래 전에 관계가 끝난 곳도 있다. K여행사가 대표적으로 이름을 이용하여 질 낮은 현지여행사의 서비스를 비싸게 판다. 일은 거의 현지 여행사가 다한다.
 
둘째 상담원의 말이나 인터넷에서의 답변을 그대로 믿지는 말라. 그들은 현지경험이 거의 없거나 가보지도 않은 사람일 수도 있다. 그들의 관심사는 한명이라도 더 모집하는 것이다. 꼼꼼히 질문하고 대답이 두루뭉실하면 믿지 않는 것이 좋다.
 
셋째 싼게 비지떡이다. 비행기는 야간에 출발하며 당신은 곧 녹초가 될 것이다. 호텔과 식사는 형편없고 팁은 무조건 많이 뜯길 것이다. 대부분 여행사는 자기들 수수료를 떼고 당신을 그저 현지여행사에 떠넘겨 버린다.
 
넷째 일정표에서 호텔이름이 나오지 않는 경우 도심에서 대단히 멀리 있는 호텔일 수 있다. 호텔이름과 주소를 확인하고 그 위치를 구체적으로 물어라. 신용이 있는 여행사는 예약 당시에 이미 호텔에 대한 사항을 알려주며 그 호텔이 안될 경우 대체되는 호텔도 분명히 명시한다.
 
다섯째 가이드는 대부분 무급이기 때문에 오로지 팁에 매달리며 일을 못해도 당신은 팁을 뜯긴다. 하나라도 더 알려주려는 프로 정신이 투철한 가이드도 간혹 있지만 형편없는 저질들을 만날 가능성이 더 크다. 가이드의 임무 중 하나는 터져 나오는 고객들의 불만을 달래는 것이다.
 
여섯째 식당의 위치도 중요하다. 식당에 가고 오는데만 2시간이 넘게 걸리는 경우도 있다. 유럽에서는 특식이라는 것도 큰 기대를 하지 않는 게 좋다. 근사한 레스토랑에서의 식사 같은 것은 꿈도 꾸지 마라.
 
일곱째 가이드가 안내하는 모든 현지 쇼핑은 틀림없는 바가지 요금이다. 홍콩에서는 면세점이 백화점보다 더 비싸다. 면세라는 것은 관세 대신 이익은 붙인다는 뜻이다. 전세계 면세점 중에서는 싱가포르가 비교적 싸다. 기내면세품은 비교적 싼 편에 속한다.
 
여덟번째 현지여행사들은 대부분 한인이 운영하는데 당신을 두 번 볼 것 아니라는 생각으로 일하는 곳도 많다. 동포애를 기대하다가는 실망하곤 한다. 터키 이스탄불에 있는 T여행사는 어느 한인식당에서 운영하는 데 내가 전세계 70여국에서 만난 가장 최악의 업체였으며 그 곳을 이용한 대다수가 이구동성으로 같은 말을 한다.
 
끝으로 상세한 계약서를 반드시 챙겨라. 동남아 단체관광 수준을 다른 곳에서는 기대하지 말라. 내가 경험한 바로는 L사와 H사가 그래도 나은 편에 속하고 K사가 제일 형편없었다. 여행사들과 해외한인들의 너무나도 얄팍한 상술이 제발 좀 고쳐지기를 바란다.
 

세이노의 부자아빠 만들기] 승자는 적이, 패자는 친구가 많다
 
당신에게 아군은 없다.
 
나는 동종업계에 있는 사람들을 아군으로 생각해본 적이 없다. 친구가 되려고 한 적도 없으며 단합을 꾀한 적도 없다. 그저 안면이 있는 정도의 적군이었다. 내가 적과의 동침을 한다면 내게 독침이나 비수가 있다는 뜻이었다. 그러나 중상모략이나 비겁한 행동을 한 적은 전혀 없었다. 비방을 하거나 상대방을 깎아 내리는 언행도 하지 않았다.
 
나의 무기는 가격과 품질 서비스 올바른 경영이었으며 아울러 직원 개개인이 자기계발을 하여 스스로 미래를 구축하도록 강제적으로 공부시키는 것 등이었다. 이것이 내게는 적을 죽이고 부상을 입힐 수 있는 지뢰와 수류탄이었고 독침이었다.
 
같은 업종에 종사하는 사람들과의 공존의 법칙? 나는 그런 것을 믿지 않는다. 물론 나도 어떤 협회에 가입한 적이 딱 한번 있다. 정부지원이 그 협회를 통해 이루어졌기 때문인데 서로 짜고 나눠먹는 곳이었다. 결국 나는 그 협회에서 탈퇴했고 관련 비즈니스를 그만뒀다. 그런 사업에서는 접대와 돈봉투가 무기가 되기 때문이다.
 
어떤 사업이나 장사를 할 때 당신이 아군이라고 생각하는 사람들이 사실은 적군이다. 그 적군의 총알에 당신은 언제라도 죽을 수 있다. 문제는 그 총알이 박혀도 그 자리에서 죽는 법은 거의 없다는 것이다. 모르는 사이에 아주 서서히 죽어간다. 그러다가 어느날 아침 깨어보면 몸을 움직이지도 못하는 자신을 발견하게 된다. 그러나 때는 이미 늦었다. 적군은 이미 당신 무덤에 보낼 조화를 주문해 놓은 뒤일 것이며 당신 무덤 앞에서 슬픈 표정을 짓겠지만 돌아서서는 축배의 노래를 부를 것이다.
 
당신에게는 업계에 친구가 많다고? 적이 없다고? 그것을 자랑하지 말라. 그것은 곧 모든 사람들이 당신을 대단치 않게 여긴다는 뜻일 수도 있다. 내가 어느 직원을 “사람 하나 좋다”고 말한다면 그가 일은 지독히 못한다는 뜻이다. 76세 고령의 경영자 호리바 마사오 역시 “일 잘하는 사람, 일 못하는 사람”(읽어보라)에서 적이 없는 사람을 ‘무능의 대명사’로 부른다. 예수에게도 적이 무수히 많았다. 승자에게는 적이 많고 패자에게는 친구가 많은 법이다.
 
갈등이 없던 것은 아니다. 우리가 토머스 홉스의 ‘만인의 만인에 대한 투쟁’을 답습하고 나 이외의 모든 사람을 적으로 간주하기만 한다면 인류는 곧 멸망할 것이다. 적자생존이라고 하지만 인류가 생존해 온 것은 원시시대부터 협력하는 삶을 살았으며 약자를 배려하여 왔기 때문이 아닌가.
 
그래서 나는 적어도 조직 내에서 만큼은 호모 사피엔스로서 모두가 협동하고 하나되게 하려고 노력했다. 때문에 동료들과 협동하는 것이 아니라 동료를 지배하려는 직원을 나는 좋아하지 않는다. 팀웍을 깨기 때문이다.
 
일본 외상 다나카 마키코는 말한다. “인간은 세 종류뿐이다. 가족과 피고용인, 그리고 적이다. 피고용인은 나를 충실히 따라라.” 그가 말한 피고용인은 외무성 간부들을 의미한다.
 

 
세이노의 부자아빠 만들기] 인터넷은 놀이터가 아니다
 
내가 미래를 보는 눈이 있어 컴퓨터의 중요성을 일찍 깨달은 천재는 아니다. 그저 워드프로세서라는 것이 편리하고 인건비를 절약할 수 있을 것 같아서 80년대에 속도는 4M㎐급(요즘 컴퓨터는 그 300배 수준이다), 하드디스크는 20MB, 12인치 흑백 모니터, 130칼럼 도트 프린터를 거금 600만원이나 주고 구입했고 그 돈이 아까워 혼자서 MS-DOS를 배우다보니 알게 됐을 뿐이다. 속도 300bps짜리 모뎀을 몇십만원에 사서 세계최대 데이터베이스 DIALOG에 접속해 본 것도 그때였다.
 
▼엑셀 정도는 할줄 알아야▼
 
예전의 부자들은 컴퓨터를 몰라도 됐지만 지금은 컴퓨터 활용능력이 매우 중요하다. 그러나 채팅 게임 e메일 교환을 하는 수준이면서도 자신을 컴퓨터 활용자로 착각하는 사람들이 많다.
 
이런 사람들일수록 하드웨어 사양은 최고를 찾지만 윈도우에서 제어판의 내용도 이해하지 못하며 화면보호기의 그림을 바꾸는 따위의 잔재주에만 밝다.
 
부자가 되려면 엑셀을 반드시 배워라. 직장인들 중에는 회사에서 만들어 놓은 프로그램에 숫자만 입력하면 되는 경우들이 많아 엑셀의 필요성을 느끼지 못하는 경우가 적지 않지만 부자가 되려면 숫자 관리를 직접 할 줄 알아야 한다. 경영이나 투자에서 숫자로 표시될 수 없는 것이 있다면 그것은 주먹구구라는 말이며 돈이 새고 있다는 뜻이다. 숫자 관리에는 엑셀이 최고다. 고작 더하기와 빼기 곱하기 나누기 평균 구하기 따위 정도나 하라는 것이 아니다. 그 이상의 활용 능력을 갖춰라.
 
외국어 사용능력을 장점으로 삼으려는 사람이라면 MS-WORD를 사용하라. 전세계가 그걸 쓴다. 모든 기능을 다 익혀라. 외국인 회사에 영문 이력서를 아래아 한글 파일로 보내는 사람들을 많이 보았는데 도대체 외국인들이 그 파일을 어떻게 볼 수 있다는 말인가. 글로벌 시대에 필요한 컴퓨터 지식은 신토불이가 아니다.
 
파워포인트 역시 배워라. 이때 야하타 히로시의 ‘프리젠테이션 박사’ 를 반드시 읽어라.
 
정보를 찾아내고 사용하는 법도 제대로 익혀두어라. 인터넷을 정보의 바다라고 하지만 그 바다 속에는 쓰레기들도 너무나 많다. 필요한 정보를 재빨리 골라 내는 능력은 정말 아무리 강조해도 지나치지 않다. 그러나 대부분은 놀기 위한 사이트나 공짜로 뭘 준다는 그런 사이트만 찾아 다닌다. 비슷한 키의 도토리들만 모여있다면 커뮤니티 역시 큰 도움은 못된다.
▼필요한 정보 찾아 활용을▼
 
대부분의 사람들이 이러한 능력 계발을 등한시하는 이유는 지금 당장은 써 먹을 곳이 없다고 생각하기 때문이다. 하지만 그들은 컴퓨터에 대해서만 그렇게 생각하는 것이 아니다. 다른 지식들도 지금은 배워보았자 쓸모가 없다고 믿는다. 지금은 쓸모없게 여겨지는 것들을 지금 배워두는 것, 그것이 성공을 준비하는 태도임을 기억하라.
 
컴퓨터는 직원들에게 시키면 된다고? 당신이 모르는 일을 하는 사람의 생산성을 무슨 수로 평가할 수 있단 말인가?
 

세이노의 부자아빠 만들기] 상대를 알면 흥정이 쉽다
 
물건 사는 법에 대한 글에서 이미 나는 “판매자의 처지를 살펴보라”고 말한 바 있다. 나는 어떤 경로를 통해서 부동산을 구입하건 간에 소유자가 누구인가, 왜 팔려고 하는가, 재산 규모는 어느 정도인가 등을 최대한 파악한다. 심지어 경매 부동산의 경우에도 소유자에 대해 조사할 때가 있다.
 
7∼8년전 거주 목적으로 일터와 가까운 지역에서 경매 아파트를 기다렸으나 6개월이상 물건이 나타나지 않아 중개업소를 통해 사기로 했다. 시기는 여름으로 택했다. 중개업소에 여름에 물건을 내놓는 사람은 많지 않다. 대부분 봄에 내놓았으나 팔리지 않아 여름으로 넘어온 것이며 때문에 소유자는 심리적 압박을 받고 있으므로 협상을 하는데 유리하다. 마침내 적당한 물건이 나타났고 나는 소유자 인적 사항을 파악하였다. 그 당시에는 주민등록이나 호적에 대한 법이 까다롭지 않았기에 조사에 별 문제도 없었다. 심지어 재산 상황도 파악할 수 있었던 시기였다.
 
소유자는 50대 재력가였고 그 아파트에서 2년전 아내를 병으로 잃고 재혼을 했으나 같은 곳에서 살고 있었다. 이런 경우 새로운 아내는 대개 전처가 살던 집에서 계속 사는 것을 원하지 않는다. 빨리 이사 가고자 하는 것이 여자의 심리다.
 
그러나 재력가인 경우 돈에 쪼들려 헐값으로 집을 내놓을 사람은 아니다. 하지만 이사철에 집이 팔리지 않았으므로 그는 아내로부터 압박을 받고 있을 것이고 ‘내가 가격을 너무 높게 부르는 것 아닌가’ 하는 생각도 갖고 있을 것이다.
 
소유자가 처한 상황을 알고 난 뒤 어느 일요일 나는 그 집에 사람을 한명 보냈다. 그 사람은 내 지시를 받고 이미 중개업소를 방문해 상담까지 마쳤으나 나와의 관계는 비밀로 했다. 일요일을 택한 이유는 집주인을 직접 대면하기 위해서다. 내가 그에게 준 임무는 단 하나. 집주인과 중개인이 있는 자리에서 계약금을 보이며 여러가지 시장상황을 설명하면서 “호가보다 7000만원을 깎아 계약하자”고 말하는 것이었다. 계약금은 물론 내가 준비하여 준 것이었다.
 
당연히 그 제안은 거절되었다. 하지만 내가 원한 것은 심리적 압박이었다. 실제 목표는 5000만원을 깎는 것이었다. 이런 경우 당사자에게 직접 압박감을 주는 방법을 택해야지 중개업소를 통해 봤자 큰 효과가 없어 제3자를 보낸 것이다.
 
그리고 2주일 후 내가 직접 나섰다. 나는 목적을 달성할 수 있었다. 집주인으로서는 2000만원을 더 받았다는 심리적 위안을 받았을지도 모른다. 상대방에게 심리적 위안을 갖게 하는 것은 대단히 중요한 협상전략이다. (다음 회에 협상에 대해서 설명할 것이다.)
 
혹자는 어떻게 그렇게 상대방의 처지를 이용해 먹을 수 있느냐고 비난할 지 모른다. 그러나 나는 수천만원 짜리 게임을 즐겼을 뿐이다. 다른 사람들은 돈 한푼 안 생기는 컴퓨터 게임에 몰두한다.

 
세이노의 부자아빠 만들기] 성공하고 싶다면 협상능력 길러라
 
책을 추천해 달라고 하면 “나는 이런 것도 읽을 정도로 유식하다”고 자랑하려는 듯이 난해한 책을 소개하는 사람들이 종종 있다. 나는 그런 흉내는 내지 않는다. 누군가가 나에게 책을 추천해 달라 하면 주저없이 권하는 책이 있다. 미국의 명사회자 래리 킹의 절친한 친구 허브 코헨의 ‘협상’이다.
 
< 협상의 법칙 - 허브 코헨 >
 
이 책은 보통 사람들은 잘 모른다. 미국에서도 한때 베스트셀러 반열에 속했으나 뉴욕 같은 곳에서만 그랬다. 왜 그럴까? 책 중에는 남들에게 감추고 싶은 비밀스러운 책들이 있다. 읽고 나서 혼자서만 알고 있기를 바라는 심리가 생기는 책들 말이다. 이 책이 바로 그런 책이다. 당연히 별로 소문이 나지 않는다.
 
어느 주한 대사관의 상무관에게 이 책의 원서를 선물했더니 “첫날은 그대로 읽었으나 그 다음날에는 책에 표지를 씌웠다”고 했다. 국내에서도 몇 년 전 출판사가 교체된 것을 보면 잘팔린 것 같지는 않으며 제목이 “협상만으로도 세상을 얻을 수 있다”로 바뀌었지만 품절이므로 큰 도서관에 가야 찾을 수 있을 것이다. 좀더 전문적인 내용은 김병국 변호사의 ‘비즈니스 협상론’에서 찾아볼 수 있는데 이 책 역시 훌륭한 책이다.
 
협상을 잘하면 어떤 일이 생기는가. 올 1월 독일 지멘스그룹의 하인리히 폰 피레 회장은 주룽지 중국 총리와 사업수주를 위한 협상을 하다 빈 양복 주머니를 뒤집어 내보인 뒤 일어나 두 팔을 벌리는 제스처를 취했다. 더 이상 양보하기가 어렵다는 뜻. 그는 약 2분간 주머니를 뒤집어 보인 채 서 있었고 주 총리는 물끄러미 그를 쳐다보다가 갑자기 악수를 청했다. 1조원이 넘는 계약이 그렇게 체결된 것이다. 피레 회장은 “당시 협상에 진전이 없어 묘안을 짜내야 했다”면서 “빈 주머니를 내보이기로 작심하고 미리 주머니를 비워 뒀다”고 말했다.
 
나는 비행기를 10시간 이상 타고 외국에 가서 어떤 결정을 내려야 하는 경우가 많았다. 남미나 아프리카인 경우에는 비행기만 24시간 이상 타게 되는데 1등석이라고 해도 정신이 흐리멍텅한 상태로 도착하게 된다. 이런 경우 나는 현지 도착 후 적어도 10시간은 지난 뒤에야 사람들을 만났다. 만약 상대방이 내가 도착한 즉시 미팅을 하자고 고집할 경우에는 상당한 경계심을 갖는다. 나의 흐리멍텅해진 정신상태를 협상 테이블에 끌어들이려는 의도일지도 모르기 때문이다.
 
나는 학연 지연 혈연 등의 배경없이 홀로서기를 하면서 무릎이 수없이 깨지는 가운데 협상력을 길렀다. 사람 사이의 중요한 일은 사실 대부분 협상으로 결정된다. 얼마전 말이 통하지 않는 사람들의 유형을 설명한 이유 역시 협상이나 대화를 할 때 그러한 사실을 고려해야 하기 때문이었다. 결국 인간에 대한 여러 간접 경험이 필요한데 나에게는 최인훈 작가의 관념적 심리소설들이 큰 도움이 되었다.
 
세이노의 부자아빠 만들기] 부동산에 빨리 눈 떠라
 
부동산에 대해서는 20대부터 일찍 안목을 키우는 것이 좋다. 돈이 없다고 관심을 갖지 않고 지내게 되면 나중에 돈이 생기거나 투자의 기회가 생겨도 투자 방법을 모른다. 즉 부동산의 게임판이 어떻게 굴러가고 있으며 게임의 법칙이 무엇인지는 돈이 없을 때에 미리 파악하고 있으라는 말이다.
 
이때 반드시 명심해야 할 사실이 있다. 돈은 재테크로 버는 것이 아니라 이 세상 속에서의 당신의 몸값을 스스로 비싸게 만들어 버는 것이며 그렇게 해 마련된 돈을 비로소 재테크로 불리는 것이다. 이 순서를 반대로 생각하게 되면 허망한 꿈에서 절대 벗어나지 못한다는 것을 명심하라.
 
내가 부동산에 대해 눈을 뜬 것은 19세 현역병 시절이었다. 자대에서 내가 받은 일은 보직과는 무관한 부동산관리였는데 도서관장도 겸임했다. 고등학생 시절에 광고대행업을 했다가 망한 경험이 고려돼 받은 일이었다. 나는 그때 부동산 등기부등본을 처음 보았고 건축도면도 처음 봤다.
 
당신이 부동산에 대해 아무 것도 모르는 사람이라면 우선 지금 살고 있는 집이 전세일지라도 부동산 등기부등본 토지대장 가옥대장 도시계획확인원 지적도를 본인이 직접 교부받아 보라. 그리고 그 서류들에 적힌 내용들이 무엇을 의미하는지 여러 책을 통해 꼼꼼히 배워 나가라. 그 다음에는 부동산의 경계와 주변 도로가 지적도와 일치하는가를 현장에서 비교하여 보아라. 지적도에서 방위와 축적이 어떻게 표시되는지도 눈여겨 보아라.
 
그러한 서류들을 읽고 해석할 수 있는 단계를 지나면 다음 단계는 법에 대해 공부하는 것이다. 이때 부동산 투자와 관련하여 일반적으로 취득 양도 세금에 대한 법들을 알아야 한다고 하지만 그런 법들은 소유자로서의 권리를 확고하게 하는 법이거나 국가에 돈을 얼마나 납부하는가를 알려주는 법들이라는 것을 명심하라.
 
당신이 벌게 될 수익을 계산하는 법은 건축관련 법들이다. 왜 그럴까? 모든 부동산은 개발이 되었을 때 얻을 수 있는 수익을 근거로 가치가 매겨진다. 이때 개발의 한계를 결정하는 것이 건축법과 지방자치단체의 건축조례이다. 대한민국 법은 전혀 안바뀌는 법과 너무 자주 바뀌는 법, 두 가지로 나뉘는데 세법과 건축법은 아주 자주 바뀌는 법들이므로 끊임없이 촉각을 내밀고 있어야 한다.
 
건축비와 인테리어 비용의 동향도 알아야 한다. 예를 들어 지은지 몇 년되는 다가구 주택을 산다고 하자. 요즘 서울시내의 일반적인 다가구 주택의 건축비는 평당 200에서 220만원선이다. 땅값은 별도 논의한다고 치고 기존 다가구 주택을 매입할 때는 그 주택을 새로 지을 때의 총 건축비를 염두에 두고 협상하여야 할 것이다. 무조건 잘지은 집, 튼튼한 집이라는 말만 믿고 구입하지 말고 건축도면과 전기나 수도 등에 대한 설비도면도 최대한 챙겨야 한다. 그래야 유지 보수도 쉬워진다.
 
세이노의 돈과 인생] 친구와 상품거래 할때
 
▼친구와 거래할땐 '마음'을 사고 팔라▼
 
나는 오징어 냄새가 싫어 극장에는 잘 안가는 사람이어서 영화 ‘친구’는 아직 보지 못했다. 미국 캘리포니아주 정신건강위원회는 ‘친구는 가장 좋은 약’이라는 표어를 갖고 있다. 좋은 친구가 있는 암환자는 치료율도 높고, 자살을 생각하는 사람에게 좋은 친구가 한 명이라도 있다면 자살을 막을 수 있는 가능성이 높다는 보고서도 있다 한다.
 
하지만 친구로 인해 갈등이 생기는 경우도 있다. 그 갈등의 대부분은 돈과 관련된다.
 
나는 가난했던 시절 친구네 집에 화장품이나 햄 같은 물건을 팔거나 친구동생을 가르치는 일자리를 얻어 생활고를 해결한 적이 있다. 하지만 그것이 아주 껄끄러운 결과를 가져온다는 것을 깨닫는 데는 오랜 시간이 필요하지 않았다.
 
먼저 물건을 판 경우, 파는 처지에서 나는 다른 사람들이 파는 가격을 그대로 받으려고 했다. 사는 쪽에서는 다른 곳보다 싼 가격을 기대하였다. 때문에 어쩌다 500원이라도 더 받게 되면 바가지를 씌우는 것으로 오해를 받았다. 1000원 싸게 판 경우에도 결과는 비슷했다.
 
친구동생을 가르치는 것도 문제가 있었다. 성적이 오르지 않자 친구집에서는 나를 교체하고 싶었지만 내 처지를 생각해 그대로 놔뒀다. 결국 1년도 안 가 나는 친구들을 찾아가는 그 어떤 일도 ‘영원히’ 그만두었다.
 
내가 그때 배운 것은 ‘친구와의 거래에서는 이득을 취하려는 마음이 없어야 한다’는 것이었다. 하지만 당시 나는 자금이 딸려 한정된 수량만 갖고 있었기에 이득을 남겨야 먹고 살 수 있었다. 여기서 갈등이 발생했던 것이다. 다른 사람에게 파는 가격을 친구에게 그대로 받으면 언젠가는 욕을 먹는다.
 
세월이 흘러 내가 물건을 사게 되었을 때는 다른 곳에서 살 때 지불해야 하는 가격(이것보다 비싸면 안 산다)을 그대로 친구에게 지불하려고 했다. 물건을 사는 사람이 “다른 곳에 가서 사도 되는데 너에게 왔으므로 싸게 팔아라”는 마음을 갖고 있다면 바람직한 것이 아니다.
 
결국 마음가짐이 중요하다. 파는 사람은 “이게 원가이므로 이 금액을 지불해다오” 해야 한다. 사는 사람은 “다른 곳에서 사도 이 정도는 지불하여야 하므로 이 금액을 주겠다”고 하면 된다. 서로 양보하다가 나는 장부를 보여주며 원가로 팔고 친구가 술 한잔을 사는 경우도 있었다. 그래야 우정이 아름답게 지속된다.
 
한가지 더 부언하자.
 
파는 사람이 친구를 찾아 다니며 물건구입을 권유하게 되면 친구에게 부담이 된다.
 
“친구 좋다는 게 뭔가” 하면서 구입을 권유하는 순간부터 우정은 금이 가기 시작한다는 것을 기억하라.
 
 
세이노의 돈과 인생] 돈받는 만큼만 일하면 된다고?
 
흔히 사람들은 “나는 받는 돈 만큼만 일할 것이며 그 돈은 내가 일한 시간과 비례해야 한다”고 생각한다. 그들은 같은 직종의 다른 사람들이 자신과 똑같이 일한다고 믿기에 남들이 받는 보수에 대단히 민감하다. 같은 학교를 나왔으니 대우도 같아야 한다고 여기며 같은 자격증을 갖고 있으니 똑같은 보수를 받아야 한다고 믿는다. 사람들간의 질적인 차이를 인정하지 않는 것이다. 이것은 정말 산업화시대의 노동자들이 가졌던 생각 그 이상도 그 이하도 아니다.
 
아르바이트 학생들도 그렇다. 졸업후 정식으로 채용을 하고 싶다고 사장이 말할만한 학생이 과연 몇 명이나 있을까. 대부분은 사용자의 입장에서 볼 때는 언제라도 즉시 다른 사람으로 대체시킬 수 있는 그런 정도의 일만 한다. 받는 대가가 얼마이므로 그 이상을 하게 되면 손해라고 생각하기 때문일까? 바로 그런 생각이 가난으로 가는 고속도로임을 명심하라.
 
식당 아르바이트를 하던 여대생 스테이시 가델라는 접시 하나를 닦아도 물기가 없었다. 그 자세가 눈에 띄여 입사제안을 받았고 불과 5년만에 본사의 마켓팅이사가 되는데 그 회사는 미국 외식업계 4위인 아웃백 스테이크 하우스였다.
 
에버랜드에서 티켓을 파는 등등의 평범한 직원으로 입사한 이은예는 눈에 젖은 신발에 발을 동동대는 아이에게 자기 신발을 벗어줄 정도로 서비스에 투철해 입사 4년만에 서비스아카데미 강사로 전격 발탁됐다. 톰 피터스(이 사람의 모든 책을 읽어라)는 리츠칼튼 호텔의 한 여자청소부가 어떤 자세로 청소에 임했는지를 소개한다. 그녀는 침대보 접는 방식도 개선시킬 정도였고 말콤 볼드리지 생산성 대상까지 받았다.
 
자기 몸값은 그렇게 높이는 것이다. 당신이 일한 대가에 대한 법칙 두 개가 있다. 첫째 당신이 먼저 보여주지 않는 한 국물도 없다. 대가를 더 많이 받는다면 더 열심히 일하겠다고? 세상은 절대로 당신의 그 각오를 먼저 믿어주지 않는다. 적토마는 홍당무가 없어도 잘 달린다. 둘째 보상의 수레바퀴는 언제나 처음에는 천천히 돈다. 가속도가 붙기까지에는 시간이 소요된다. 사람들은 겨우 몇개월 열심히 하여 보고는 실망해 곧 “일하는 본성”을 드러낸다.
 
몇 시간을 일하고 얼마를 받는지는 잊어버려라. 일의 질적인 결과에만 관심을 두어라. 몇 년후에 받게 될 대우에 걸맞는 일 솜씨를 지금 먼저 보여주어라. 부자가 아니라면 가진 것은 몸과 시간 밖에 더 있겠는가. 그것들을 바쳐 일의 질을 높여라.
 
물론 투여한 시간과 노력에 비해 대가가 충분치 않은 경우도 있을 것이다. 기다려라. 곧 많은 사람들이 당신을 찾을 것이며 당신의 몸값은 저절로 높아지게 되어 있다. 그 몸값이 부자가 될 수 있는 투자의 종자돈이 된다. 동료들의 야유와 시기가 부담스러워지기도 할 것이다. 콩쥐를 시기하는 팥쥐는 언제나 있는 법이므로 무시하라. 적어도 5년후에는 그들과는 다른 세상에서 살게 될 것이기 때문이다.

세이노의 돈과 인생] 가난한 삶을 따라하지 말아라
 
가난한 자의 특성을 버려라.
 
군에서 나는 저녁에 도서관장을 하면서 닥치는대로 읽었다(무협지는 단 한 권도 읽지 않았다). 제대 후에는 그 당시 가장 컸던 종로서적센터와 도서관에서 책을 보았다. 성공에 대한 책들도 읽었지만 실전 노하우는 하나도 없고 “희망을 갖고 열심히 살아라”는 뜬구름 잡기들이었다. 오히려 빈민들에 대한 책과 논문들이 현실감 있었다. 그렇게 해서 달동네에서 파는 요구르트는 이름도 못들어 본 회사의 것이지만 부자 동네에서 파는 유명 요구르트보다 더 비싸고 품질은 더 떨어진다는 것도 알았고 어떻게 행동하면 가난의 굴레에 빠져 들어가는지도 어렴풋이나마 배웠다.
 
박완서의 단편 ‘도둑맞은 가난’에서 여주인공의 가족은 아버지가 실직한 이후 어머니의 허영심과 체면 때문에 급속히 가난하게 된다. 결국 모든 재산을 날리고 판자촌으로 이사온다. 그녀는 인형옷을 만드는 일이라도 하지만 가족들은 가난을 껴안지 못한 채 연탄가스로 자살하고 그녀 홀로 남는다.
 
어느날 그녀는 도금공장에 다니는 청년을 알게 되고 “같이 살면 하룻밤에 연탄 반장을 아낄 수 있지 않느냐”는 이유로 그와 동거한다. 그러나 그 청년은 부잣집 대학생 아들. 아버지가 빈민촌에 보내 가난을 경험시킨 것일 뿐이었다. 그 사실을 알게 된 주인공은 “이제는 부자들이 가난마저도 훔쳐간다”고 울부짖는다.
 
나도 소설 속의 그 부자 아버지처럼 가난한 사람들의 삶을 살펴볼 것을 권유한다. 내가 부자가 된 것은 부자들에 대한 정보도 없었던 시절에 부자들을 따라 해서가 아니라 가난한 자들을 따라 하지 않으려고 기를 썼기 때문이다.
 
왜 사람들은 백만장자들의 특성만 배우려고 하는가. 가난한 자들에게도 공통적 특성이 있다. 내가 발견한 첫번째 특성은 바로 지난 회에 말한 “당신이 주는 돈만큼만 일하겠다”는 것이다. 또 다른 특성은 성공한 사람들의 조언을 믿으려고 하지 않는다는 것이다. 그런 조언을 그저 운이 좋았던 사람들의 이야기로 치부해 버린다. 일은 어떻게 하는 것인지를 설명하면 “좀 더 이용하고 부려 먹으려는 수작”으로 받아들이는 경우도 많다.
 
세상을 일방적으로 해석하고 쉽게 흥분하고 판단을 내린다. 자기가 가난한 것은 못배웠기 때문이거나 남들보다 약삭빠르지 못하기 때문이며 “있는 놈들이 돈을 다 갖고 있기 때문”이라고 믿는 경우도 많다. 그들은 우주에는 총 3201억5983만7647개의 별이 있다고 내가 말하면 믿지만(내가 알게 뭐냐), 내가 경험적으로 알게 된 주의사항들을 말하면 믿지 않는다. 하긴 칠조심이라고 써붙여도 직접 손을 대보는 사람들은 언제나 있지 않은가.
 
당신이 미래에 부자가 될 수 있는지 없는지를 판가름할 수 있는 방법이 있다. 가난한 친구들을 찾아가 부자가 되는 방법에 대한 그들의 말을 귀담아 들어보라. 그들의 말에 당신이 공감을 한다면 당신도 가난한 자들의 공통적 특성을 갖고 있음을 깨달아라.

 
세이노의 돈과 인생] "땅 사두면 일확천금" 남 말만 믿다 '봉 '
 
부동산 투자권유 쉽게 믿지 말라.
 
부동산은 주식처럼 당신 눈에 아무리 좋아보여도 다른 사람들이 보기에 그렇지 않다면 팔리지 않는다. 공급이 제한돼 있다고 해서 가격이 오르는 것만도 아니다. 우리나라 개인 소유의 섬들은 약 1천몇백개에 불과하지만 남해의 우도처럼 개인이 개발해 수익성을 가져온 경우를 제외하고는 살 사람이 별로 없다.
 
전문가들은 테마가 있는 부동산을 구입하라고 한다. 지하철 역이 있거나 사람이 많이 몰리거나 전망이 좋은 곳들인데 그래야 불황이 와도 환금성을 유지한다.
 
내가 가진 첫번째 투자원칙은 싸게 산다는 것이다. 그것이 무슨 원칙이냐고 묻는 독자들이 있겠지만 의외로 비싸게 주고 사는 사람들이 많다. 특별한 곳이 아닌 이상 시세대로 주고 사면 투자 매력이 반감된다. 가격이 맞지 않으면 아무리 사고 싶어도 기다려야 한다. 부화뇌동하지 말라는 말이다. 나는 서울 어느 지역의 땅을 무려 3년을 기다리며 조사한 적도 있다. 그 3년 동안 나는 그 지역을 어느 중개업소들보다 더 자세하게 알게 되었고 소유자들의 신상도 일부 파악할 수 있었다. 결국 시세보다 25% 싸게 구입할 수 있었다.
 
부동산투자를 하려면 미래를 보고 기다리는 자세가 있어야 한다. 앞으로 올 테마는 무엇일까? 주 5일 근무제도라고 믿는다. 주 5일 근무제가 정착되면 삶이 뒤집어질 가능성이 없다고 믿는 수많은 낙천주의자들이 출퇴근에 시간을 더 소비하더라도 지금 사는 곳보다 더 먼 곳으로 이사를 가지 않을까? 외국의 경우들이 그러했다. 어느 지역이 유망할는 지는 당신이 생각해보라.
 
하지만 언론에서 어떤 특정 분야의 부동산 사업의 수익이 좋다는 기사가 많이 나온다면 일단은 의심해 볼 필요가 있다. 예를 들어 금년초부터 외국인 주택임대사업의 수익성이 좋다는 기사들이 여러 지면에서 보도됐지만 실상은 외국인 상류층의 수가 이미 작년부터 줄어들었다. 임대 가능성이 작아졌다는 말이다. 게다가 어떤 업종이 잘된다는 보도가 자주 나오게 되면 누가 제일 먼저 관심을 가질까? 국세청이다. 외국인 대상 임대사업자들은 조만간 나오게 될 세무조사에 대비하는 것이 좋을 것이다.
 
종종 땅을 사두기만 하면 몇 년내에 100%이상의 수익이 나온다는 투자권유 전화를 받는다. 그러나 내 대답은 언제나 이렇다. “그렇게 돈이 된다면 당신네 사장이나 많이 사두라고 하시오.” 대부분은 큰 땅을 싸게 사 놓은 뒤 고가로 분할매매하는 경우인데 다단계 판매방식을 사용하기도 한다. 평당 몇 만원이라고 하면 싸게 느껴지지만 실은 평당 만원도 안가는 경우가 많다. 그들이 제시하는 금액 역시 5000만원 내외인데 그래야 사는 사람이 부담을 안 느끼고 사게 되기 때문이다. 1, 2년만 갖고 있으면 가격이 두배로 뛴다고? 당신이 소유주라면 그런 상황에서 땅을 팔겠는가? 말도 안되는 소리에 귀가 솔깃해져서 가슴을 두근거리지 말라는 말이다.

 
세이노의 돈과인생] 세상의 기준에 나를 맞춰라
 
‘소풍 끝내는 날, 가서, 아름다웠더라고 말하리라’라는 시 ‘귀천’을 쓴 시인 천상병의 소원은 “내 집 하나만 있었으면”이었다. 심지어 그는 “누가 나에게 집을 사주지 않겠는가? 하늘을 우러러 목터지게 외친다”고도 했다.
 
그러나 1993년 그가 삶을 마감한 곳은 ‘주인 말고도 세가구가 있는 집’이었고 열네사람이 몸을 부딪치며 살던 그런 곳이었다. 왜 그는 가난했던가. 시를 좋아했기에 시만 썼기 때문이다. 하지만 그는 돈을 다루는 상과대학을 다녔던 사람이다.
 
시인으로서 시만 쓴다면 가난할 수밖에 없다. 그러나 똑같은 시인이지만 류시화는 내가 짐작하기에 가난한 시인이 아니다. 그는 편집자로서 세상에서 대가를 얻어내는 마케팅기법도 아는 사람이다.
 
당신이 시인이라면 천시인처럼 살든, 류시인처럼 살든 스스로 선택할 나름이다. 그러나 만약 당신이 류시인처럼 세상으로부터 더 많은 대가를 얻어내고 싶다면 자기가 하는 일의 범주를 뛰어넘을 필요가 있다. 어느 직업을 가졌든지간에 마찬가지다.
 
예를 들어 보자. 보통의 자가용 운전사의 경우 “목적지까지 잘 모셔다 드리고 차량관리 잘하면 됐지 뭐가 더 필요해”라고 생각한다. 약 10여년 전 기사 한명을 채용했다.
 
그 시절에 나는 언제나 신경이 날카로웠다. 보통의 직원들은 야단을 맞으면 얼굴이 하루 종일 굳어 있기 마련이다. 하지만 그는 내가 별 것도 아닌 일에 불덩이 같이 화를 냈어도 5분 후에는 미소를 지으며 이렇게 말했다. “사장님 약속 장소에 가실 시간입니다.”
 
그는 자신이 아는 길이어도 지도를 미리 보고 샛길들을 확인했고 오후에 비가 온다는 예보가 있음에도 “오후에 비가 안 올 수도 있다”고 하면서 차를 닦아놓았다. 내가 책을 권하면 그는 내가 ‘좀더 부려먹으려고’ 그러는 것이 아님을 알고 있었다. 심심하다고 기사대기실에서 화투를 치는 사람도 아니었다. 우선은 차량을 최선을 다해 관리하고 남은 시간에는 여직원에게 도와줄 일이 없느냐고 묻는 사람이었다. 자기 돈으로 차량정비 서적을 사서 공부하는 운전사를 나는 그 이전에도 그 이후에도 만난 적이 없다.
 
1년여의 시간이 지난 후 나는 새로 기사를 구하고 다른 직원들의 반대에도 불구하고 그를 당시 연매출 400억원대 회사의 영업부 과장직에 앉혔다. 그리고 다시 1년후 그는 사표를 냈다. 돈을 어떻게 버는지를 알았다고 하면서 말이다. 나는 기쁜 마음으로 그를 내보냈다. 몇년 후 그가 업소용 김치 납품공장을 아내와 함께 운영하고 있음을 들었다. 직원이 10명정도 된다는 말과 함께.
 
사람들은 한가지 일만 잘하면 된다고 생각한다. 문제는 자기 기준에 맞추어 일을 한다는 점이다. 부자가 될 사람은 세상이 원하는 기준에 자기를 맞춘다. 그 기준은 당신이 생각하는 것보다 훨씬 더 높고 넓고 깊다. 당신의 기준을 바꾸라는 말이다.
 

세이노의 돈과 인생] 이해관계 속에는 우정이 설자리가 없다
 
수많은 친구들이 있는 아들과 친구라고는 한명 뿐인 아버지가 있었다. 어느날 아버지는 돼지 한마리를 죽여 거적으로 싼 뒤 아들에게 지게에 지도록 하고 친구들을 찾아가 이렇게 말하도록 시킨다. “내가 사람을 죽였는데 좀 도와주게나.” 하지만 문을 열어주는 친구는 없었다. 이번에는 아버지가 지게를 지고 친구를 찾아간다. 아버지의 친구는 크게 걱정을 하며 문을 열어준다.
 
이 이야기는 내가 초등학교때 들었던 것이다. 나는 우정이란 친구가 살인을 해도 그렇게 받아들여주는 관계라고 배우며 자랐다. 영화 ‘친구’도 그런 우정을 보여준다. 엘윈 B. 화이트의 ‘샬롯의 거미줄’이나 쉘 실버스타인의 ‘아낌없이 주는 나무’ 역시 상대를 위해 모든 것을 희생하는 마음을 우정의 극치로 보여준다.
 
그러나 나는 친구가 살인을 해도 받아들이려 하지만 그 친구가 나를 이용하고 엄청난 해를 끼친다면? 친구의 배신으로 망한 사람들이 한두명이 아니지 않은가. 친구이기 때문에 내게 무슨 짓을 해도 “괘안타. 우린 친구 아이가”라며 용서해야 한다면 나는 그런 우정은 사양하고 싶다.
 
처세술 저자들은 친구를 만드는 기술을 배우라고 말한다. 데일 카네기의 처세술도 마찬가지이다. 그런데 그 목적이 뻔하다. 실리적 도움을 받기 위함 아닌가. 나쁘게 말하면 이용하기 위한 관계에 지나지 않는다. 그것이 과연 우정일까? 도움을 받을 것을 기대하고 명함에 찍힌 내용에 따라 만들어가는 인간관계가 어떻게 우정일 수 있다는 말인가. 그것은 그저 ‘도움을 받을 수 있는 아는 사람’에 지나지 않는다.
 
이탈리아 사회학자 프란체스코 알베로니의 우정론에 의하면 “우정은 에로스의 윤리적 형태”이며 “친구는 인위적으로 만들거나 얻는 것이 아니라 서로 자유롭게 만나는 관계”이고 “우정은 그 만남의 구슬들을 섬세히 꿰어가는 최고의 세공품”이어야 한다
 
나는 20대중반 이후부터는 그 어떤 사업적 목적을 갖고 친구를 찾아간 적이 없다. 나는 친구를 만나면 두뇌속 계산기의 전원을 꺼놓고 싶다. 나는 내 친구들도 나를 만나면 그 계산기의 전원이 꺼지기를 바란다. 그래야 우정이 순수해질 수 있다고 믿기 때문이다.
 
때문에 나는 친구와의 동업을 절대 권장하지 않는다. 동업자들간에 중요한 것은 신뢰관계가 아니라 능력의 균형이며 능력에 따른 정확한 계산이다. 특히 당신은 아는 것이 없는 분야에 돈만 대고 일은 친구가 하는 식의 동업은 우정을 파괴하는 지름길이다. 이것은 미국경영학 교과서에도 나오는 진리이다. 친구를 돕는다는 생각에 능력이 없는 친구를 고용하지도 말라. 당신은 베푼다고 생각하지만 그 친구는 자신을 당신과 동등한 사람으로 생각할 수도 있고 몇 년후 당신에게 이용당했다고 말할지도 모른다.
 
헤르만 헤세의 ‘싯다르타’에서 감동적인 우정을 보여주는 수행자 싯다르타와 뱃사공 고빈다 사이에는 아무런 경제적 이해 관계가 없었음을 기억하라.

 
세이노의 돈과 인생] 고액부동산 경매땐 소유자 파악 먼저
 
고액 경매 부동산은 소유자를 파악하라.
 
이 글은 경매에서 고액을 투자하려는 사람들을 위한 글이다. 고액의 경매부동산을 사려면 소유자를 파악하는게 좋다. 몇년전 1만평의 임야 및 농지가 경매로 나왔는데 집 한 채, 부화장, 양어장이 있었다. 소유자는 회사 사장이었고 회사 거래은행에 담보로 제공되었다가 부도로 넘어간 것이었다(기업정보는 인터넷보다는 PC통신 서비스회사들의 콘텐츠에서 찾아보는 것이 더 편리하다).
 
이 물건의 실제상황은 이렇게 추측되었다. 사장은 은퇴후를 생각해 위해 농장을 갖고 싶어진다. 일단 개인 돈으로 구입하지만 그 농장을 관리하거나 가치를 높이는 일에는 주로 회사돈을 사용하고 적당히 장부처리한다. 이를테면 나무를 심고 회사 일용직 인건비로 처리한다. 관리인들은 회사직원으로 등록시킨다. 농지에 인공연못과 수영장을 만들지는 못하므로 양어장 흉내를 내어 허가를 받는다. 그 비용은 공장 수리비로 처리한다. 부화장 역시 유리로 만든 것으로 보아 온실로 사용하려고 만든 것인 듯 싶었다. 회사자금과 개인자금이 구분되지 않았으니 회사가 제대로 굴러갈리 없었을 것이고 결국 부도가 난다.
 
관리인에게 담뱃값 얼마를 주고나서 들은 말 역시 비슷한 이야기였다. 하지만 이렇게 불법으로 도배되어 있는 물건의 실제가치는 감정가보다 더 높은 경우가 많다. 나는 이 물건을 상당히 눈독을 들였다. 그러나 매입하기 위해서는 농지취득자격증명을 편법으로 발부받아야 해 고민고민하다가 결국은 포기했다(나는 법을 위반하면 투기로 본다. 나는 투자자이며 농지는 갖고 있지 않다).
 
재벌회장 같은 부자들의 신변 변화에도 주목하라. J회장이 구속되고 반년후 그의 개인 땅이 경매로 나왔다. 나는 나보다 더 부자였던 사람들의 부동산에 대한 안목을 믿기에 그 땅을 낙찰받았다. 건설회사를 보유한 사업가의 경우 그 집의 건축자재들은 평균을 넘는다.
 
C회장이 구속되었을 때는 사람을 시켜 팔만한 부동산이나 주식이 없는지를 물어보기도 했다. 은밀하게 급히 팔아 현금화시키려는 것이 혹 있지 않을까 하는 생각이었다. 기억해라. 이 세상에서 누군가가 망했다는 말은 다른 누군가는 돈을 벌었다는 뜻이라는 것을.
 
그러나 명심하여야 할 사실이 있다. 경매투자는 남의 불행을 나의 부를 증대시키는 기회로 삼는 것이다. 이때 보증을 잘못 서는 바람에 억울하게 재산을 날리게 된 선량한 소유자와 법이라고는 전혀 모르는 정말 불쌍한 세입자들은 어떻게 대해야 하는가? 나는 과거에 그런 생각에 갈등을 많이 했었다. 법대로 차갑게 내 쫓을 것인가. 아니면 이득을 좀 덜 취할 것인가. 그 갈등은 당신의 몫이다. 경매는 싸늘한 게임이지만 돈을 싸늘하게만 모으면 죽을 때 후회할 일이 많이 있게 될 것이다. 나는 지난번에도 한번 말했듯 ‘경제의 피는 차갑지만 돈의 운영자는 그 피를 따스하게 만들 수 있다’고 생각하는 쪽이다.
 

 
세이노의 돈과 인생] 빨리 부자되려면 부자들 마음 읽어라
 
부자가 원하는 것을 알아라.
 
부자가 된다는 것은 다른 사람들의 주머니에 있는 돈이 그들의 ‘자발적 의사’로 당신 주머니 속으로 들어와 쌓인다는 뜻이다. 만약 흉기를 들면 강도가 되는 것이고, 속임수를 쓰면 사기꾼이 되며, 연고에 호소하면 상대와의 친분을 이용하는 것이 된다.
 
시인 김용택은 ‘세상의 길가’에서 “내 가난함으로 세상의 어딘가에서 누군가가 배부릅니다”고 노래했지만 내 생각은 다르다. 내가 부자가 된다고 해서 가난한 사람들이 늘어나지는 않는다. 강도 사기 연고판매처럼 다른 사람에게 손해를 끼치면서 돈을 모으는 방식으로는 결코 큰 돈을 모을 수 없기 때문이다. 사람들이 기쁜 마음으로 당신에게 지불하도록 만들어야만 부자가 된다.
 
어떤 나라에서든 20%도 안되는 부자들이 80%의 돈을 소유하고 있다. 빨리 부자가 되려면 부자들과 주머니를 공유하는 방법이 좋다. 부자들이 흔쾌하게 당신에게 지불하고 싶어한다면 당신은 훨씬 쉽게 부자가 될 수 있지 않을까?
 
어떤 사람들은 가난하고 무지한 사람들을 노린다.가난한 자들에게 이상한 건강식품을 고가로 팔거나 사기성 투자를 유도하여 돈을 벌려는 사람들이여, 벼룩의 간을 빼먹는 짓은 하지 말라. 그래 보았자 벼룩의 간을 먹은 벼룩 밖에 안된다. 어쩌다 사업이 잘된다 해도 ‘악질사장 물러나라!’는 직원들의 비난을 피하기 힘들다.
 
부자들과 주머니를 공유하고 싶다면 그들의 마음을 알아야 한다. 부자들이 원하는 것은 무엇일까? 가난한 동네에서는 땅 모양이나 전망, 일조권이 문제가 되지 않는다. 먹고 살기 바쁜데 가격이 싸고 방을 많이 만들 수 있다면 최고다. 부자동네에서는 얼마나 집의 모양이 잘 나오고, 이웃에는 누가 살고 있으며, 햇볕이 잘들고, 전망이 좋은지 등이 중요시 된다.
 
넓은 크기의 대형 아파트라고 할지라도 작은 평형이 섞여 있으면 가격이 낮게 형성된다. 그저 강이 보인다는 이유 하나만으로도 몇 억원을 더 지불하는 사람들이 부자들이다. 이처럼 실용성이 아닌 다른 요소들이 가격을 결정한다.
 
한때 일본 자동차들은 고급차로서의 이미지가 없었다. 약 15년전 토요타자동차의 회장은 젊은 엔지니어 10명을 뽑아 특명을 내린다. “앞으로 1년간 미국에 가서 놀아라.” 회사에서 준비한 호텔은 보통의 일본인들은 꿈도 꾸지 못할 최고급이었고 음식이나 자동차도 최고급이었다. 그들이 1년을 호화판 생활을 하며 놀고 오자 회장이 말했다. “이제 백만장자가 어떻게 사는지 알았는가? 그 백만장자들이 타고 싶어할 차를 만들어라.” 이렇게 해서 등장한 렉서스는 미국의 고급차 시장에서 대 히트를 친다.
 
부자들이 원하는 것을 알아라. 당신이 부자가 아니라면 부자들은 당신이 먹어 본 음식, 당신이 받아온 서비스, 당신이 느끼는 기분, 그 이상을 이미 경험한 사람들이다. 당신에게 괜찮아 보이는 수준 정도라면 그들이 지갑을 열 까닭이 없다.

 
세이노의 돈과 인생] 목돈 빌려줄땐 친구라도 냉철하게
 
나는 내게 무엇인가 팔러 오는 친구들에게 물건을 산 적이 거의 없다. 친구를 돕는다고 내게 필요없는 물건을 사게 되면 그 물건을 볼 때마다 속상해진다. 내게 필요한 물건일지라도 다른 곳에서 더 싸게 살 수 있는 물건을, 친구를 돕는다는 미명하에 구입하게 되면 그 친구는 자신이 경쟁력이 없음을 계속 인식하지 못할 것이고 나는 현명하지 못한 구매를 한 것이 되고 만다.
 
내가 택한 대안은 형편이 어려운 친구에게 물건판매수당 이상의 현금을 주는 것이었는데 보통 100만원이었다(나는 부자가 아닌가). 조건은 나중에 돈을 벌면 다른 어려운 친구를 도우라는 것이다. 대신 나는 밥 한끼도 사주지 않는다.
 
문제는 목돈을 빌려 달라는 경우다. 친구와는 돈거래를 하지 말라고 하지만 살다보면 돈 거래가 없을 수 없다. 20대의 돈거래는 액수는 작으나 친구를 가려내는 시금석이 되기에 나는 권장한다. 20대에 친구에게 몇 십만원을 잃었다면 40대에 몇 천만원을 잃을뻔 한 것을 액땜한 것이다.
 
나는 처음에 동창들에게 그냥 빌려 주었으나 도망가는 친구가 생기면서 생각이 바뀌었다. 우선은 재산상태와 수입 및 부채현황 상환계획을 상세히 적으라고 한다. 지갑 속에 신용카드가 많거나 카드사용내역에서 소비성 지출이 많으면 반드시 담보를 요구한다. 사업가 친구인 경우에는 회사의 경리자료들을 세무조사하듯 본다. 경영에 약간의 문제라도 보이면 담보를 받는다. 새로 사업을 하는 친구인 경우에는 그의 성격을 생각한다. 사채놀이는 안하지만 은행이자 수준은 요구하며 그 이자로 같이 한잔 하기도 한다.
 
그 어떤 친구가 부탁을 해도 보증은 함부로 서지 말고, 아무리 이자가 많아도 가진 재산의 상당액을 어느 한 친구에게 몰아서 빌려주지는 말라. 그 친구 때문에 당신 가족이 눈물을 흘리게 될 수도 있다. 전문직에 종사하는 친구들이 목돈을 빌려달라는 경우는 조심하라. 그들이 갑자기 떼돈을 벌어 목돈을 갚을 수 있게 될 확률은 낮다. 부득불 큰 돈을 빌려줄 경우에는 부동산 담보를 받아라(농지는 안된다). 그 담보물에 선순위 권리자들이 많다면 당신 돈은 곧 사라질 확률이 크다. 약속어음 공증을 받으면 좋지만 친구에게 재산이 없으면 월급이나 차압할 정도인데 다른 친구들이 “친구에게 너무한다”고 당신을 욕할지도 모른다.
 
친구가 급히 큰 돈을 빌려달라고 할 때는 그가 설명하는 말을 절대로 액면 그대로는 믿지 말라. 그가 거짓말을 하는 것이 아니라 그의 상황이 거짓말을 낳는다. 친구를 믿는 것은 좋지만 친구가 처한 상황은 믿지 말라. 그 친구도 미래상황은 모른다. 고의적인 경우도 있겠지만 많은 경우에서는 친구가 속이는 것이 아니라 그의 미래상황이 당신 돈을 못 갚게 만들며 우정도 버리게 함을 명심하라.
 
친구로부터 빌린 돈을 못갚았다고? 절대 자취를 감추지 말라. 연락이 두절되면 곧 소문이 퍼지게 되고 당신이 빚지지 않은 친구들 마저 등을 돌린다.

 
세이노의 돈과 인생] 부티보다 귀티나게 외모에도 신경쓰라
 
외모도 중요하고 실력도 중요하다.
 
나는 도덕적 문제와 관련해서는 사람들의 말을 크게 믿지 않는다. “교통신호를 지켜야 한다”고 말은 하지만 실제생활에서는 그렇게 하지 않는 사람들이 많기 때문이다. 말과 행동의 이중성이다. 이러한 이중성이 나타나는 것 중의 하나가 “외모는 중요하지 않으며 마음이 중요하다”는 말이다. 말은 그렇게 하면서도 외모를 본다. 중국 당나라의 관리선발기준이었고 조선시대의 인재판별기준이라는 신언서판(身言書判)에서도 외모가 첫째 조건이었다.
 
정신의학에서는 사람을 한가지 면으로 판단하면 미숙(immature)하다고 본다. 그러나 이 세상은 사람을 외모로 판단하는 미숙한 환자들로 가득함을 명심하라. 바비 인형처럼 속이 텅 비어있어도 예쁘면 뜨게 되고, 가상의 인터넷 캐릭터 아바타를 치장하느라 정신없는 것이 이 세상이다.
 
나처럼 내 멋대로 하고 다녀도 아쉬울 것 없는 사람이 아니라면 외모에도 신경을 써라. 일본의 야마다 오사무 역시 ‘사람을 간파하는 기술’(국내 미번역)에서 “사람은 외관이 중요하다”고 외친다. 외모 콤플렉스가 심하면 성형수술이라도 하라. 올 2월 21일자 월스트리트저널에서 한국여성들의 성형수술 풍조를 조롱하였다고 분개하는가. 우스운 기사이다. 미국은 훨씬 더하다. 1996년 미국 격주간지 포츈은 미국남성들이 외모에 쓰는 비용만 연 95억달러(12조원)이라고 했다.
 
미국 피츠버그 대학 조사에 의하면 키가 188cm이상인 남자들은 183cm미만인 남자들보다 12.4% 더 많이 번다(키높이 구두를 신어라). 94년 아메리칸이코노믹리뷰에 실린 연구조사에 따르면 능력이 같아도 잘생긴 사람은 못생긴 사람보다 임금을 10% 더 받는다. 똑같은 죄인일지라도 미녀는 무죄를 받을 확률이 더 높다는 미국자료도 있다.
 
정신병동 같은 이 세상에서 살고 있는 한, 변신하라. 의사전달 효과 역시 55%는 몸짓, 표정, 시선에 의존하며 38%는 목소리 톤에, 그리고 7%만이 발표내용에 의존한다고 한다. 머리손질, 의상, 말투로도 당신은 변할 수 있다. 이때 부티를 내지 말고 귀티가 나도록 하라. 졸부처럼 돈과 상표만 걸치지 말고 귀족적 세련됨을 갖추라. 그것은 온몸에서 퍼져 나온다. 전화음성, 운전습관, 의상코디에서도 귀티가 나오게 하라. 그것이 진짜 매력이다.
 
외모가 주는 이점(利點)은 남들보다 앞선 출발선에 설 수 있다는 것이다. 물론 당신을 질주하게 하는 것은 궁극적으로 실력이다. 외모만 믿고 능력개발을 등한시하면 생명이 결코 길지 않다. 외모에 자신이 전혀 없다고? 그렇다고 좌절하지 말고 실력을 두배로 길러라. 이 세상은 당신이 넘어지면 잔인하게 짓밟고 지나가지만 당신이 일어서면 우러러 본다는 사실을 명심하라. 찰스 왕세자가 왜 젊고 아름다운 다이애너를 좋아했다가 턱주름 가득한 파커 볼스를 사랑하는지도 한번쯤 생각해 보라.

 
세이노의 돈과 인생] 접대를 받으면 추해진다
 
미국투자회사 칼라일그룹 서울사무소의 한국계 미국인직원이 서울에서 ”왕처럼 살고 있다”고 떠벌리는 이메일을 친구들에게 보낸 사건이 있었다. 그는 ”여러 은행의 임직원들로부터 거의 매일 골프와 저녁 술대접 등 향응을 받고 있다”고 했다. 그 기사를 읽었을 때 내게 제일 먼저 떠오른 생각; ”불쌍한 은행 임직원들….”
 
내가 사업을 하면서 가장 싫어한 것이 술접대였다. 나는 좋아하지도 않는 동백아가씨 노래에 손뼉을 쳐야하고 신날 것도 없는데 춤도 추어야 하는 것이 싫었기 때문이다. 술잔을 머리 위에 터는 짓도 싫었고 부어라 마셔라 하는 짓도 싫었다. 사업을 하면서 그런 접대를 한 대상은 ”술한잔 사야 되지 않느냐”고 면박을 주는 높은 분들이었는데 지난 20여년간 예닐곱번은 된다. 내가 골프를 안배운 것도 귀찮은 일이 생길 것 같아서였다.
 
누군가가 내게 접대를 하겠다면 딱 잘라 거절했다. 어느 지점장에게는 나를 위한 접대비만큼 신용장수수료를 깎으라고 했다. 불시에 과다 접대를 받게되면 반드시 계산해 주었다.
 
나는 접대를 하는 사람보다 받는 사람이 더 나쁘다고 믿는다. 도대체 당신이 접대를 받는 이유는 무엇인가? 당신을 접대하는 사람이 당신에게 술을 사주고 심지어 2차까지 준비해 주는 이유를 당신은 모른다는 말인가? 상대방이 원하는 것은 당신하고의 돈독한 관계가 아니라 이득이다. 이득을 얻기 위한 ’얼굴익히기’이다. 그것을 ’인간관계의 개발’이라고 미화시키지 말라. 목적이 뻔한 향응을 받는 것이 무슨 인간관계이고 ’휴먼네트워크의 개발’이란 말인가. 술을 좋아한다고? 당신 돈으로 친구들과 마셔라. 진심어린 접대는 존경심에서 우러나오는 것이지 이득을 추구하는 마음에서 나오는 것이 아니다.
 
접대를 받는 당신이 공직에 있다면 이권을 팔아먹는 도둑이 된다. 당신이 의료계에 있다면 환자의 주머니를 후리는 것이며 법조계에 있다면 무전유죄를 조장하는 것이고 회사의 임직원이라면 회사돈을 훔치는 것이며 언론계에 있다면 스스로 사이비가 되겠다는 뜻이고 교육계에 있다면 위선의 탈을 쓴 것이며 예술계에 있다면 협잡꾼에 지나지 않는다. 부끄러운줄 알아라. 젊었을 때 세상을 더럽다고 욕하고 침뱉던 당신 자신은 도대체 어디로 사라져 버렸는가.
 
룸살롱 아가씨들에게 물어보라. 그곳에서 ”제일 개같이 행동하는 사람들”이 누구냐고. 이 사회에서 존경받는 직업들은 다 나올 것이다. 하나 더 물어 보라. 그곳에서 제일 불쌍하게 보이는 사람들이 누구냐고. 접대하는 사람들이라고 할 것이다.
 
힘센 자리에 있을 때 접대받는 것이 뭐 나쁘냐고? 당신이 그 자리만 떠나면 개도 당신을 안쳐다볼 것이다. 세상은 요령껏 살아야 한다고? 향응을 받고 멀쩡한 사람을 불쌍하게 만드는 것이 당신 요령인가? 꼭 저녁을 함께 해야할 관계라고? 밥만 먹고 일찍 헤어져라. 상대방이, 아마도 그 가족까지도, 두고두고 고마워할 것이다.

 
세이노의 돈과 인생] 부동산 경매 투자 '안되면 말고' 자세로
 
경매시장이 과열되면서 심지어 감정가보다 훨씬 더 주고 낙찰받는 사람들까지 나오고 있다. 일반적으로 낙찰가는 감정가의 80%는 돼야 수익이 있다. 그러나 나는 80% 가격에는 움직이지 않는다. 가격을 너무 낮게 쓰는 바람에 수십번 참여해도 한번 낙찰을 받을까 말까 하다. 그러나 결코 조급해 하지 않는다. 반드시 낙찰을 받아야만 하는 무슨 역사적 사명이 있는 것은 아니지 않은가. 부동산 투자는 “되면 좋고 안 되면 말고”라는 자세로 해야 수익이 많다(그러나 주식투자에서는 그런 자세를 가지면 절대로 안 된다).
 
요즘처럼 경쟁이 심하다면 경매 재테크는 한물간 것일까? 나는 경쟁을 피할 궁리만 한다. 그래서 문제가 있는 물건들을 눈여겨 보는데 다른 사람들이 경매에 참여하지 않아 가격이 싸며 문제만 해결하면 수익이 보장되기 때문이다.
 
작년에 서울 강남에서 지은 지 2년된 빌라트가 경매시장에 나왔는데 대지와 건물에 대해 모두 저당이 잡혀있었으나 대지에 대한 저당권 문제만큼은 낙찰자가 해결해야 하는 특별매각조건이 붙어있었다. 결국 대지권 없이 건물 소유권만 갖게 되는 것이고 사람들은 이런 집은 재산권행사에 지장이 있어 피하려고 한다. 하지만 나는 입찰에 참여하여 감정가의 반값에 낙찰받았다. 지은 지 2년된 건물을 재건축할 리는 없으므로 대지 저당권자가 취할 수 있는 방안은 내게 땅을 팔거나 그 대지권을 경매처분하는 것이다. 하지만 나 이외에는 앞으로 수십년간 그 대지권을 살 사람이 거의 없다. 협상의 칼자루가 내게 있다는 말이다. 나는 협상이 이루어지건 말건 임대료를 받아 투자금을 회수하면 그만이다.
 
요즘 경쟁이 심한 분야는 주거용 물건들이다. 불경기이기에 사람들의 관심이 적은 상가나 공장은 어떨까? 몇년 후 경기가 좋아지면 가격상승이 크지 않을까? 그런 생각에 나는 “되면 좋고 안 되면 말고”라는 생각으로 공장물건들을 인터넷에서 살펴보았고 지난달 말 용인의 공장 하나를 감정가 57%에 낙찰 받았다. 여러 경매컨설팅 회사들에서도 광고를 낸 물건이어서인지 다른 입찰자들이 있었지만 나의 입찰가가 1% 더 높았다.
 
물론 풀어야 할 문제가 있었다. 경매에서 제외된 건물이 같은 대지 위에 있다는 것인데 감정가 200만원도 안 되는 4평짜리 화장실이다. 이 정도는 골칫거리도 안 된다. 적정가로 내가 구입하거나, 상대가 비싸게 팔려고 하면 구입을 거부하고 대지사용료를 내라고 하면 된다.
 
 
나의 이야기를 듣고 “돈이 돈을 버는구나”라고는 꿈에도 생각하지 말라. 문제를 문제로 여기지 않는 지식이 돈을 벌게 해주는 것이다. 먼저 지식을 쌓고 사람들이 지식부족으로 입찰을 꺼리는 경쟁이 약한 물건을 찾아라. “되면 좋고 안되면 말고”라는 정신을 가져라. 안달하거나 부화뇌동하면 꼼짝없이 돈을 날리게 된다.
 
(‘세이노의 돈과 인생’ 연재를 끝냅니다. 그동안 성원해주신 독자 여러분께 감사드립니다.)
 
 
 
 
 
이코노미스트] [개인사업자, 간이과세 배제 업종 확인 필수]
 
초기 투자비 큰 업종 간이과세 불가…업종과 소재지 과세 기준 파악해야
 
변호사들의 수입을 조사할 때 국세청이 자주 쓰는 방법 중의 하나는 법원에 제출된 사건 선임계를 보고 선임계를 많이 낸 변호사를 찾아내는 것이다. 때로는 시간이 경과한 뒤 사건을 선임한 소송 당사자에게 선임료를 얼마를 주었는지 물어보기도 한다. 재판에 진 사람들은 변호사에 대한 기대가 무너졌기에 ‘얼마를 주고 변호사를 샀는지(변호사들은 이런 표현을 별로 좋아하지 않는다)‘ 솔직하게 알려준다.
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국세청에서 이런 식으로까지 조사해야 하는 이유는 변호사들의 연간 수입 총액을 파악하기가 쉽지 않기 때문이다. 변호사에게 사건을 의뢰한 사람들이 변호사 선임 계약서를 국세청에 제출하면 1%를 되돌려 준다는 법이 생기지 않는 한 아마도 변호사의 연간 수입은 영원히 미스터리로 남게 될지도 모른다.
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갑자기 변호사의 연간 수입에 대해 말하는 이유는 그것이 대부분의 개인사업자들의 연간 매출액과 비슷한 의미이기 때문이다. 부가가치세를 업종별로 연간 매출액의 2∼4%만 납부하면 되는 간이과세자와 매출액 전체의 10%를 납부해야 하는 일반과세자를 구분하는 기준은 연간 매출액 총액이 4천8백만원 이하인가 아니면 이상인가 하는 것임은 이미 지난 회에 설명하였다. 여기서 연간 매출액이라는 말이 의미하는 바는 변호사들이 신고하는 수입금액처럼 사업자가 서류상으로 신고하면서 “이것이 맞다”고 우기는 총액일 뿐이다.
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이런 상황 속에서 당연히 개인사업자들은 자신의 연간 매출액이 2천4백만원에서 4천8백만원 사이라고 우기며 간이과세자가 되고 싶어한다. 그것을 근원적으로 차단하고자 국세청에서는 ‘간이과세 배제기준’이라는 것을 갖고 있는데, 먼저 광업, 제조업(떡방앗간·과자점·양복점 등과 같이 소비자를 직접 상대하는 사업은 간이과세 적용 가능), 도매업(소매업을 함께 영위하는 경우 포함), 부동산매매업, 전문직 사업자(변호사·변리사·공인회계사·세무사·관세사·건축사) 등은 간이과세자가 될 수 없다(명백히 영세한 소규모사업자는 제외).
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간이과세자가 배제되는 기준에는 그 외에도 영업종목, 사업장지역, 일정규모 이상의 부동산임대업, 과세유흥장소도 적용된다. 먼저 종목 기준을 살펴보면 초기 투자비용이 큰 업종, 주로 사업자와 거래하는 업종(건설업정보처리 및 컴퓨터운용관련업, 소프트웨어 자료개발 및 공급업 등 컴퓨터관련 서비스업, 산업용 기계장비 임대, 산업폐기물 수집처리업 등), 고가품 및 전문품 취급 업종, 1회 거래가액이 큰 품목 취급 업종, 기타 신종 호황 업종(PC게임방·산후조리원·피부비만관리업·음식출장조달업 등 16개)이 해당된다.
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사업장지역 기준으로는 서울특별시·광역시 및 시 지역 중에서 유명 호텔이나 상가·거리 등에서 1천32개 지역이 고시되어 있으며, 여기서 사업을 하게 되면 간이과세 적용이 배제된다.
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부동산임대업 기준은 서울특별시와 6개 광역시 지역에 대하여 고시되어 있으며, 이 지역에서 기준면적 이상 임대하는 사업자는 간이과세자로 인정하지 않는다.
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과세유흥장소 기준이란 룸싸롱·스텐드빠·극장식식당·캬바레·나이트클럽·디스코클럽·관광음식점 등인데 서울특별시·광역시 및 시 지역, 대도시에 인접해 관광지·유원지·유흥가 등이 들어선 1백42개 읍면 소재 유흥지역 등이 여기에 해당된다.
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그러므로 개인사업자는 사업자 등록을 하기 이전에 간이과세자로의 등록이 전혀 안 되는 경우가 있음을 알고 먼저 자신이 하려고 하는 업종과 사업장 소재지에 따른 기준 등을 세무서에 물어봐야 할 것이다. 만일 하고자 하는 장사가 간이과세자로 등록이 안 된다면 어떻게 해야 할까?
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간이사업자는 정말 장부기장 능력도 없는 영세사업자를 배려하려는 제도이다. 법적으로 간이과세자의 최대 연간매출 4천8백만원은 한달 매출액이 겨우 4백만원이고 일일 매출은 13만원 정도가 된다. 사업을 하려는 사람이 겨우 그 정도 매출을 목표로 하겠다고 국가에 신고한다는 것은 아무리 세금을 내기 싫어한다고 해도 궁색한 목표가 아닐까? 세금 좀더 낸다는 마음으로 일반과세자로 등록하라. 게다가 연간매출 4천8백만원 선의 사업자가 간이과세자로 내는 세금과 일반과세자로 내는 세금 사이의 차액은 여러 가지 공제혜택 덕분에 연간 불과 10여만원 선이라는 것도 염두에 두어라. 일반과세자로 등록한 후 연간 매출액 자체는 4천8백만원 미만으로 “깔끔하게(국세청 용어로는 ’매출액을 누락시키고 탈세를 목적으로‘)” 장부 정리하는 사람들도 꽤 많다. 경제 불황으로 인하여 장사를 못하여 그것밖에 수입이 없었고, 이게 다 정부에서 정치를 잘못해서 그렇다는데 국세청으로서도 탈세 장부 같은 증거가 없는 이상 뾰족한 과세 수단이 없기 때문이다.

이코노미스트] [사업자등록증 낸 후 물품 구입해야 절세 가능]
 
간이과세자, 문방구 영수증 증빙 가능…연매출액 2천4백만원 이하는 과세면세
 
세무서를 평생 피할 자신이 없다면 사업을 시작할 때 제일 먼저 관할 세무서에 사업자 등록을 신청하여야 한다. 법적으로는 사업을 시작한지 20일 안에 신청하면 되지만 사업자 등록이 되기 전에 책상·복사기·컴퓨터 등을 구입하게 되면 그 물건들을 살 때 냈던 부가세를 되돌려 받지 못할 수 있다. 또 사업자 등록이 되기 이전에 물건을 팔았다가 적발이 되면 매출액 기준으로 1%(법인으로 등록한다면 2%)의 가산세마저 납부하여야 한다.
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개인이 사업자 등록을 할 때는 연간 예상 매출액과 부가세에 대한 이해가 매우 중요하다. 예상 연매출액이 4천8백만원 이상이면 일반과세자로, 4천8백만원에서 2천4백만원 사이라면 간이과세자로, 2천4백만원 미만이라면 과세면제자로 등록되며, 부가세 납부 방식이 각기 다르기 때문이다.
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부가세란 어떤 원료를 구입한 뒤 가치를 부가시켜 판매하였을 때 그 증대된 가치에 대하여 10%만큼 부과되는 세금이다(부과세가 아니다).
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예를 들어 당신이 원료를 1만원에 사게 되면 그 원료를 파는 사람은 10%의 부가세를 별도로 당신에게 받아야 하고, 그래서 당신이 실제로 지불하는 돈은 1만1천원이 된다. 그것을 당신이 소비자에게 1만2천원에 판매하였다면 10%의 부가세를 덧붙여 모두 1만3천2백원을 받아야 한다.
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그리고 소비자에게서 받은 부가세 1천2백원에서 처음 원료 구입시 납부한 부가세 1천원을 공제한 2백원을 부가세로 세무서에 납부하게 된다.
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결국 물건이 생산되어 판매되는 단계마다 붙은 부가세를 모두 부담하게 되는 주체는 최종 소비자이다. 최종 소비자가 모두 부담한다는 의미에서 볼 때 부가세는 소비세나 다름없으며 때문에 미국 같은 나라에서는 부가세 대신 소비세 제도를 실시하고 있다. 부가세 제도는 사업자들에게 모든 거래에서 세금계산서를 주고받아야 한다는 의무와 세금계산서의 발행과 수취를 증명할 수 있도록 장부를 적어야 한다는 기장 의무를 요구한다. 이러한 의무들을 갖고 있는 자들이 바로 일반과세자이며 그 의무들을 면제받는 사업자가 간이과세자이다.
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하지만 구입자가 최종 소비자인 경우 세금 10%를 더 부담하면서까지 투철한 납세자가 되려는 경우는 많지 않다. 즉 소비자들은 부가세를 요구하지 않는 판매자를 선호하기 마련이다.
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이것은 부가세가 보통 20% 수준인 유럽에서도 마찬가지이다(스웨덴이나 덴마크는 무려 25%에 달한다). 나 자신도 유럽에서 쇼핑을 하게 되면 출국공항에서 부가세를 환급 받으라는 그런 가게보다는 ‘자기들이 알아서 적당히 처리하는’ 그런 곳을 더 선호한다. 이런 가게는 전세계 어디나 있다.
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이런 상황에서 판매자가 원료구입시 부가세를 냈다면 결국 판매자의 경쟁력만 떨어지는 셈이 되므로 결국 원료 구입시부터 부가세를 내지 않는 무자료 거래의 유혹을 받게 된다. 결국 원료를 구입할 때나 판매할 때나 장부에 기록하지도 못한다.
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이런 무자료 상품에 대해 최종 소비자로부터 뻔뻔스럽게도 부가세를 받아내는 판매자들도 있는데 이때 그 부가세는 슬그머니 판매자의 호주머니 속으로 들어가게 된다. 왜냐하면 최종 소비자는 부가세신고를 하지 않기 때문에 세무서에서 알아채기 어렵기 때문이다.
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결국 자영업자들의 매출 상당 부분이 장부에 기록되지 않으므로 매출 총액이라는 것은 도무지 믿을 수치가 못 된다. 경리장부가 사실과 다르므로 경리담당자는 당연히 ‘믿을 만한(세무서에 정보를 제공할 우려가 없다는 뜻)’ 사람이 되어야 하고, 사업자 자신이 금전출납을 직접 수행하거나 일가친척이 경리일을 맡게 된다. 한편 간이과세자는 연간 매출액에 업종별 부가가치율(20%, 30%, 40%)과 세율(10%)를 곱한 금액을 부가세로 납부하게 되므로 결국은 업종별로 2%, 3%, 4%만 납부하면 된다. 간이과세자는 세금계산서를 발행할 수조차 없으며 그저 문방구에서 파는 영수증에 고무인으로 상호를 찍고 몇 글자 적으면 그만이다.
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간이과세자가 매입할 때 부가세를 냈다면 세금계산서에 기재된 부가가치세액에 업종별 부가가치율을 곱한 금액을 공제받을 수 있다. 장부를 기장할 필요도 없다. 주고받은 영수증과 매입시 받은 세금계산서만 보관하면(자기에게 불리한 것들은 없애버렸는지도 모른다) 기장한 것으로 인정받기 때문이다.
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그렇다면 처음에는 비교적 골치가 덜 아파 보이는 간이과세자로 등록을 하고 눈치껏 버티다가 상황 보아가며 일반과세자로 바꾸면 어떨까? 엿장수 맘대로?

 
이코노미스트] "세금 다 내면 장사하지 못 한다"
 
70년대 과세특례제도로 자영업자 탈루 만연하자 지난해 7월 과세특례제도 폐지
 
이론적으로 법인체는 여러 주주들로부터 자본을 납입받아 경영진이 사업을 하는 형태이지만 그러한 소유와 경영의 분리가 처음부터 명백하게 이루어지는 예는 많지 않다. 어느 나라에서건 간에 소규모 법인은 대부분 대표자와 그 가족 혹은 친지들이 주주들인 동시에 경영 참여자들로 시작된다.
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우리나라에서는 가장이 사업을 시작하면서 아내, 형제자매, 자녀(유치원생도 된다), 친구 등의 이름으로 주주를 분산 등록시키고 아내는 감사, 형제들은 이사로 하여 경영진 형태를 갖추는 경우가 빈번하다. 물론 이것은 합법적인 것이다.
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반면에 개인사업자는 자기 돈으로 혼자서, 혹은 동업자가 있다면 동업자와 함께, 사업을 하는 것이므로 주주나 이사 구성 같은 번거로운 일이 없다. 혼자서 북 치고 장구 치고 할 수 있기에 수입금액을 감추기도 쉽다. 그래서 ‘적당한 선에서 세금을 내려는’ 사업자들은 대부분 개인사업자 즉 자영업자로 등록하게 되는데 그 배경을 이해하려면 부가가치세 제도의 역사를 살펴보아야 한다.
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1977년 7월 박정희 정부는 무기산업육성에 필요한 재원을 마련하고자 부가세를 도입한다. 제대로 운영만 하면 탈세도 막고 세수도 늘리는 이상적인 세제이지만 반대가 심했기에 정부는 타협안으로 실제 거래액 대신 매출액 규모별로 별도 세율을 정해 과세하는 과세특례제를 도입하게 된다.
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그 결과 이 제도가 폐지된 2000년 7월 전까지 어떤 일이 일어났던가. 연간매출액 4천8백만원 미만인 사업자는 과세특례자로 분류되어 2%의 부가세만 납부하면 되었다. 연간매출액 2천4백만원 미만으로 분류되면 아예 세금을 낼 필요도 없었다. 장부를 적는 사람만 바보 되고 탈세가 만연할 수밖에 없었던 것이다.
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10%의 부가세를 내야 하는 일반사업자들은 2%의 부가세를 내거나 아예 한푼도 내지 않는 거짓 특례자들과 경쟁을 해야 하였기에 그들 역시 매출을 속이고 세금을 탈루하여야 하였다. “세금 다 내면 장사하지 못한다”는 말이 이래서 나오게 된다. 하지만 국세청에서는 어쨌든 세금은 거두어야 하므로 소득금액을 추정하여 과세하는 ‘자영업자에게는 너무나도 고마운’ 추정과세제도를 실시한다. 조세 형평성이 무너지고 만 것이다.
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자영업자들의 탈루 정도를 짐작케 하는 통계가 있다. 외환위기가 한창이던 98년, 전체 자영업자 3백49만명의 64.3%인 2백24만명이 4인 가족 기준 연간소득 4백만원도 안 되는 면세점 이하라고 하면서 종합소득세를 한푼도 내지 않았다. 연간 소득 4백만원이면 월 소득이 33만원 정도인데 아무리 외환위기였다고 할지라도 너무나도 뻔한 거짓말들을 하였던 것이다. 또 다른 통계도 있다. 99년 4월, 소득신고를 하는 자영업자(61만명)의 연금신고액은 평균 1백40만6천원으로 복지부 신고권장소득액 2백8만9천원의 67.3%에 불과하였고 그 당시 과세특례를 받던 자영업자(83만명)의 신고액도 98만8천원으로 신고권장소득액 1백90만7천원의 51.8% 수준에 그쳤다.
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그런 식으로 소득금액을 숨기다가 세무조사를 받게 되면 큰일나지 않느냐고? 현진권 한국조세연구원 연구위원이 2000년 3월 발표한 ‘우리나라 조세행정의 평가와 미래’라는 보고서에 의하면 납세자가 세무조사를 받게 될 가능성은 0.2∼0.3%, 가장 탈루가 심한 부가가치세 조사를 받을 확률은 0.1%, 과세특례자인 경우는 0.01%로 선진국의 10분의 1 수준이다.
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탈세가 적발되어도 검찰에 고발되어 혼쭐나는 경우는 거의 없다. 국세청의 조세범 고발은 지난 90년과 92년 각 1건, 94년 7건, 96년 15건, 97년 17건, 98년 43건에 지나지 않았는데 ‘탈세한 세금에 벌금까지 거두면 되지, 순악질이 아닌 바에야 개인의 인생까지 망치게 하며 원수가 될 필요까지야 있겠느냐’는 생각이 징세권자들에게 있기 때문인 듯하지만 정치적 입김이 들어가면 그런 휴머니즘은 사라지는 것 같다.
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2000년 7월, 드디어 장부를 적지 않는 사업자들의 소득을 계산하는데 사용해온 표준소득률 제도와 과세특례제는 폐지되었다. 연간 매출액 4천8백만원 미만인 자영업자들은 이제는 간이과세자로 분류되어 연간 매출액에 업종별 부가가치율(20% 30% 40%)과 세율(10%)을 곱한 금액을 부가세로 내게 되었다. 과세특례자를 없애고 일반과세자와 간이과세자로 구분하는 이 새 제도는 개인사업자에게 과연 무엇을 의미하는 것일까? 이는 다음 회에 알아보자.
 
 
 
 
이코노미스트] [모든 세금은 기일내에 내는게 가장 유리]
 
체납액 매월 1.2%씩 중가산금 60개월까지 붙어…치사하게 살기 싫으면 절세 노력해야
 
유럽 대부분의 나라들에서 우리는, 도로에 아주 좁게 접해 있지만, 문을 열고 들어가면 상당히 내부가 깊은 건물들을 수없이 볼 수 있다. 중세기에 건물이 도로와 접한 길이에 따라 세금을 매기기 시작하면서 좁고 긴 건물들이 생겨났던 것이다. 프랑스 파리의 뒷골목에 가면 집의 크기에 비하여 창문이 몇 개 없는 옛날 가옥들을 볼 수 있다.
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어떤 집들은 감옥소처럼 아주 작은 창문만 갖고 있기도 하다. 한때 프랑스에서 재산세를 창문의 크기와 수에 따라 부과하였기 때문에 생겨난 현상이었다. 현재의 조세제도는 이처럼 한푼이라도 더 거두려는 자와 한푼이라도 덜 내려는 자와의 끊임없는 숨바꼭질이 만들어 낸 결과물이라고 할 수 있다.
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세금을 안 내려면, 아니 덜 내려면 도대체 어떻게 해야 할까? 세금 내는 것을 좋아할 사람은 별로 없을 것이므로 아예 처음부터 사업자 등록증 같은 것도 없이 국세청 몰래 장사를 하면 어떨까? 시장의 좌판상이나 붕어빵 장사, 트럭에 각종 덤핑 물건들을 싣고 다니며 파는 사람들부터 시작하여 건축회사의 명의를 빌려 건축업을 하는 개인 등이 이렇게 국세청 몰래 살고 있는 사람들이다.
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봉급생활자들은 이런 말을 듣게 되면 허탈해질 수 있겠지만 목이 좋은 곳에 있는 붕어빵 장수는 월 소득이 3백~4백만원 이상 되기도 하고 명의를 빌려 건축업을 하는 사람들의 연간 소득은 수억원에 달하기도 한다. 서울 명동에서 밤에 좌판을 벌이는 사람들 수입도 웬만한 봉급생활자 이상이다.
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범죄자들의 수입 역시 세금을 내지 않는 소득이다. 소매치기가 소득세를 납부하지는 않지 않는가. 그러나 법에 의하면 조직폭력배가 받은 상납금, 마약업자가 받은 마약 판매대금, 밀수범이 벌어들인 소득, 공무원이 받은 뇌물 등과 같은 불법 소득도 아무리 관련 형법에 의하여 이미 벌금·추징금·형사적 처벌 등을 받았다고 할지라도 국세청에서 소득세를 추징하면 납부하여야 한다.
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범죄자들에 대한 세금 추징이 거의 없는 것은, 체포되기 전까지는 소득 추적이 불가능하고, 체포된 이후에는 벌을 받을 것이 불쌍하고 귀찮으니까 봐주고 있는 것이라고 이해하면 될 것 같다.
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합법적으로 소득세를 내지 않아도 되는 사람들은 성직자들인데 일부 교단에서는 자발적으로 소득세를 납부하기도 한다(전체 성직자 수에 비해 미미하다). 금융종합과세를 피하기 위하여 거액을 종교단체에 기부하는 형식만을 취하고 그 금융소득을 종교단체와 적당히 나누는 ‘점잖은’ 분들도 있다.
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어쨌든 세무서 몰래 장사를 하다가 적발되면 매출액의 1%를 미등록 가산세로 물어야 하는데 매출액 자체에 대한 기록이 아예 없고 보통 ‘배째라’ 하는 식이기 때문에 현실적으로는 그 1%를 산정하는 것부터가 세무서 입장에서 볼 때 보통 어려운 문제가 아니다.
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한편 국세청에서는 사업자 등록증이 없으면 세금계산서를 받지 못하므로 부가가치세 공제(매입세액공제)를 받지 못하는 불이익이 있다고 계몽하고 있으나 여러 형태의 무자료 시장들에서 활동하는 공급자들은 아예 세금계산서를 발행하려고 하지 않으므로 매입세액공제를 못 받는다는 것이 사업자 등록을 유인하는 설득력 있는 조항은 아닌 것 같다.
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그러나 그 어떠한 세금이건 간에 납부기일 내에 내지 못하면 5%의 가산금이 붙게 되며, 1개월 경과시마다 1.2%의 중가산금이 60개월까지 계속 붙게 되는데 최고 77%가 한계선이다.
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즉 체납한 세금을 금리로 10년간 불린 뒤 납부하여도 체납자에게는 이득이 없으며 그동안 국세청에서 그냥 기다리기만 하는 것도 아니므로 세금은 빨리 납부하는 것이 좋을 것이다. 물론 자기 수입과 재산을 철저하게 분산시켜 법적으로는 빈털터리로 남아 있다면 국세청에서도 어쩌지 못하며, 생활보호 대상자로 등록되면 오히려 정부로부터 생계 지원금도 받을 수 있지만 사람이 치사해진다.
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‘어느 정도만큼은 세금을 내겠다’고 생각하는 ‘어느 정도만큼은 건전한’ 사람이라면 일단은 국세청에 납세자로 등록을 하게 되는데, 사업이건 장사이건 간에 창업을 시도하는 사람이 이때 맞부딪히는 문제는 법인 사업자로 할 것인가 아니면 개인사업자로 할 것인가 하는 것이다.
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여기서 법인 사업자란 자본금을 정하고 이사들과 주주들을 구성한 뒤 주식회사나 유한회사 등과 같은 회사를 만들어 법원에 등기를 한 법인체를 의미하고, 개인사업자는 그저 세무서에 대표자가 누구누구임을 알리고 사업자 등록증을 교부받아 시작하는 형태를 의미한다.
 
 
 
 
이코노미스트] [세금계산서 미발행시, 소액단위로 거래하라]
 
독일 고고학연구소 귄터 드라이어 소장은 1985년부터 이집트의 수도 카이로 남부 아비도스에 있는 스콜피언왕의 무덤에서 기원전 3천3백∼3천2백년의 점토판과 토기 3백여점을 발굴해, 98년 그 점토판에 그려진 그림들이 인류에 의해 쓰여진 최초의 문자임을 밝혔다.
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흥미로운 것은 그 점토판들에 새겨 있는 내용인데 드라이어 소장은 “이들 대부분에는 스콜피언왕에게 세금으로 바쳐지는 기름 등의 숫자와 납세자들의 이름이 적혀 있다”고 말했다. 즉 인류 최초의 문자는 세금을 거두기 위하여 고안된 것이었던 것이다 (99년 하버드대의 리처드 메도 박사는 파키스탄의 하라파 유적에서 기원전 3천5백년의 문자를 발견했다고 하였으므로 어느 것이 인류 최초의 문자인지는 아직 논란의 소지가 있다- 필자주).
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한편 「원시에서 현대까지 인류생활사(찰스 앨런 외 지음)」는 기원전 3천년 유프라테스강 하류지역에서 고대 수메르인들이 사용한 설형문자들에도 세금에 대한 내용이 담겨 있음을 알려준다. ‘주인도 있고 왕도 있지만, 그들보다 두려운 사람은 바로 세리다’라는 격언이 그들에게 있었던 것이다.
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피지배자들로부터 세금을 거두기 위한 통치자의 노력 역시 그 역사가 매우 오래 되었음은 물론이다. 이집트 고왕국시대에 중앙정부는 이미 나일강 엘레판틴 섬에 나일눈금(Nilometer)을 만들어 놓고 해마다 홍수의 수량을 파악하고 농사의 성패를 예측하였다. 즉 나일눈금 지점의 수심을 기준으로 8m이면 평년작이고, 2m 이상 낮으면 흉년으로 간주하면서 그에 따라 곡물을 세금으로 징수하였던 것이다. 이 눈금은 20세기 초까지도 사용되었다.
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세금의 역사를 살펴보는 일은 이쯤에서 끝내자. 내가 쓰고자 하는 내용은 역사가 아니라 ‘어떻게 하면 세금을 덜 내는가’이기 때문이다. 물론 탈세방법을 알려주려는 것은 아니다. 내가 과거에 엄청난 세금을 납부하였던 것은 애국자이어서도 아니고 탈세기법을 몰라서도 아니다. 탈세와 절세는 종이 한장 차이라고 하지만 ‘절세를 최대한 한 뒤 낼 거 다 내고 그저 두 다리 뻗고 편히 자고 싶어서’ 였다. 개인의 절세방법은 시중에 많은 책자들이 나와 있으므로 나중으로 미루고 사업자들을 위한 이야기에 당분간 초점을 맞추고자 한다.
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우선 맛보기로 하나만 살펴보자. 사업을 하다 보면 영수증을 죽어라고 안받겠다는 거래처들을 만나게 된다. 그러다 보니 세금계산서 교부의무를 이행하지 못하게 되고 나중에 들통나는 경우가 있다. 국세청에서도 현실을 모르는 바는 아니지만 그 양반들이야 어디 그런 현실을 인정하는가.
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적발당하게 되면 그때 가서 세금을 내면 되지 않겠느냐고? 예를 들어 사업자 A는 거래처와의 거래에서 모두 5천만원의 공급가액을 누락시켰고 그 사실이 세무서에 의하여 밝혀졌다고 치자(또는 누군가가 세무서에 친절하게 알려주는 바람에 꼬리가 잡혔다고 치자). 사업자 A는 그 거래가액이 5천만원임을 인정하고 회수도 간단하게 1회로 인정하였다. 여러 번 같은 죄를 범하였다고 하는 것 보다는 한 번만 했다고 하는 것이 유리할 것 같아서였다. 부가가치세 납부기한이 도래하기 이전이라면 그는 세금계산서를 교부하지 않은 죄 하나를 범한 것이 된다. 결국 세액 5백만원과 벌과금을 납부하여야 하는데 탈루액의 두 배인 1천만원이 벌과금으로 통보되게 된다(끔찍하다!).
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그러나 그 거래가 5번에 걸쳐 매회 1천만씩 이루어진 것이라면(또는 그렇게 주장한다면) 벌과금은 각 행위 중 가장 큰 액수의 거래인 1천만원의 세액 1백만원을 기준으로 두 배가 계산된 뒤 다시 50%가 가중되어 3백만원이 된다. 그 거래가 50회에 걸쳐 매회 1백만원씩 이루어 진 것이라면(또는 그렇게 박박 우긴다면) 벌과금은 30만원이 된다(이 정도라면 낼 만하지 않을까?).
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중요한 원칙은 바로 이것이다. 영수증 미발행 행위가 여러 번 이루어진 경우 벌과금은 ‘그 행위에서 가장 큰 액수의 탈루액의 두 배에 다시 50%가 가중된 금액’이 ‘전체 탈루액의 두 배’보다 작을 경우 그 작은 금액을 기준으로 산정된다는 것이다. 자, 그렇다면 영수증을 안 받겠다고 하는 고객에게는 어떻게 하여야 할까? 법을 지키겠다면 물건을 팔지 말아라.
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하지만 예전에 진로도매센타가 문을 닫은 이유도 바로 그것이었으니까 당신은 곧 망할 것이고 애국자로 표창받는 것도 아니다. 대신 당신의 경쟁자가 물건을 팔 것이다. 그 경쟁자가 바로 나라면 처음부터 소액 단위로 거래하는 쪽을 택할 것이다. 투철한 고발정신에 불타는 내부 제보자가 언제 어디서 나올지 모르니까 대비하면서 말이다.
 
 
 
 
이코노미스트] [전원주택 지으려면 준농림지에 6개월 이상 살아야]
 
주5일 근무제 도입으로 평택 진위면, 광주 곤지암리, 김포 대곳면 수혜 예상
 
농지는 농업진흥지역(농림지역; 농림진흥구역과 농업보호구역으로 다시 이분화된다)과 그런 지역이 아닌 지역(준농림지역이다)으로 나뉜다. 일반적으로 사람들은 준농림 지역에서만 전용허가를 받을 수 있다고 알고 있으나 그 모든 지역에서 개발을 전제로 한 전용허가는 받을 수 있다.
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농림지역에서의 전용허가는 오직 농업생산과 직접적인 연관이 있어야 가능하므로 법적으로 농민이 되어야만 가능하다. 농업보호구역에서도 현재 1백㎡ 이하의 소규모 음식점과 숙박, 위락시설 등을 개발목적으로 제시하게 되면 허가를 받을 수 있으며, 수도권 지역의 주요 농업보호구역으로는 경기도 양평군 강상면 병산리와 양평군 강하면 전수리 등 남한강 주변, 용인시 이동 저수지와 안성시 금강 저수지 주변 등이 있다.
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그러나 농업보호구역에서 합법적으로 소규모 시설들이 계속 들어서자 농림부는 농업용수자원 보호를 위해 내년 1월1일부터 시행할 것을 목표로 농지법 개정안을 추진중이다. 그 내용은 농업보호구역에서는 앞으로 소규모 시설도 설치가 금지된다는 것이다.
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농림부의 이러한 계획이 예정대로 실시된다면 금년 안에 허가를 받아 놓은 곳은 가격이 올라 갈 것이고 그렇지 않은 곳은 가격이 하락하게 됨을 의미한다. 개정안은 농지취득절차는 다소 완화시키고 있는데 농지취득자격증명을 신청할 때 신청인이 직접 농지관리위원의 확인절차를 받지 않고 읍·면장 등이 대신 확인을 받도록 했다.
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농지취득 후 1년 동안 휴경하거나 정당한 사유없이 임대했을 경우에도 1년 이내 농지를 강제 처분토록 하는 규정도 완화, 매각처분 결정 전에 당사자의 사전 청문을 거치도록 했다. 또한 현재는 3백평 미만의 농지는 취득할 수 없으나 그 미만의 소규모 농지도 매입이 가능하게 된다. 이 경우 경작면적은 여전히 3백평이 넘어야 하기 때문에 인근 농지를 임차하여야 한다.
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이제 준농림지역에서의 전용허가를 살펴보자. 준농림지의 전용허가를 받기 위해서는 개발목적을 제시하여야 하는데 그 영역이 상당히 넓다. 이를테면 전원주택을 짓겠다는 것도 개발목적이 될 수도 있고, 음식점이나 카페 같은 근린생활시설의 설치도 개발목적이 될 수 있다. 준농림지는 이렇게 여러 가지 용도로 다양한 개발이 가능하기 때문에 부동산 시장이 회복되게 되면 가격 상승에 큰 탄력을 받을 것이다.
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그러나 준농림지에 전원주택을 지으려는 사람은 현지에서 적어도 6개월 이상을 거주하여야만 전용허가를 받는다. 개발 목적이 있다고 할지라도 무한정 농지를 구입할 수 있는 것은 아니다. 예를 들어 당신이 준농림지에 건축면적 1백평 정도의 건물을 짓는다고 하면서 1천평의 농지에 대해 전용허가를 받을 수 있는 것은 아니다.
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그 지역의 지방자치단체에서 정한 건폐율이 기준이 되어 그 면적을 크게 초과하지 않는 범위에서 전용허가를 받을 수 있기 때문이다. 게다가 준농림지에서의 무분분별한 개발로 인해 정부는 이미 개발규제를 강력하게 실행하고 있으므로 해당 지역의 자치단체에 반드시 개발 가능성 여부를 확인받아야 한다.
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어떤 형태의 전용허가이든지 간에 기억하고 있어야 할 사항은 폭 4m도로가 반드시 있어야 한다는 사실이다. 지적도상에 나타난 도로는 없으나 사도가 있을 경우 그 사도 역시 폭은 4m이어야 하고, 그 사도의 소유주와 사이가 나쁘다면 건축허가를 받기가 어려울 수도 있다. 4m 이상의 도로가 전혀 없다면 개발이 불가능하므로 전용허가가 나오지 않는다. 그러므로 준농림지를 매입할 때는 계약서에 건축허가가 나오지 않으면 계약은 파기한다는 내용을 넣는 것이 좋다.
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이왕에 준농림지를 구입하고자 한다면 도시지역이나 준도시지역에 있는 준농림지가 투자 수익률 면에서 유리하다. 아무래도 개발의 범위가 넓기 때문이다. 그러나 현재로서는 그런 지역 이외의 농지이지만 앞으로 그런 도시지역으로 편입되게 될 지역들의 준농림지를 미리 선점하는 것은 어떨까? 이를테면 경기도는 평택 진위면, 광주 곤지암리, 김포 대곳면과 마송리 및 장기동, 남양주 화도읍 및 진접읍 일대의 1천여만평을 도시지역으로 편입시킬 계획을 갖고 있는데 주 5일 근무제가 실시된다면 아무래도 가격 상승이 있게 되지 않을까?
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지금 당장은 전용허가를 받을 명목이 없다고? 그렇다면 지난 회에 말하였듯이 일년에 30일 이상 농사를 지을 각오를 하거나 주요 농작물의 3분의 1 이상을 자기 또는 세대원의 노동력에 의존하겠다는 각오로 구입할 수밖에는 없다. 물론 그 각오를 실천하는 척하기만 하는 사람들도 꽤 있지만 말이다.

 
이코노미스트] [지목 변경된 농지는 매입 쉬워]
 
시군구에 등록된 빈집정보센터 이용하면 농업인 자격 없이도 매입 가능
 
지난회에 이어 농지를 취득할 수 있는 방법을 살펴보자. 먼저 농사일의 3분의 1 이상을 가족이 직접 하거나 1년 중 30일 이상을 직접 수행하고, 나머지 일들은 위탁경영을 하려고 하는(또는 그런 식으로 위장하려는) 사람들의 경우를 살펴보자. 당연히 이러한 사람들은 농림지역이든 어느 곳이든 간에 농지를 합법적으로 소유할 수 있다.
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이때 농지취득자격증명을 발급받아야 하는데 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회 위원 2인 이상으로부터 확인받아야 한다. 농업경영계획서도 작성하여야 하는데 농업경영에 적합한 노동력 및 농업기계장비의 확보방안을 제시하여야 한다.
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온실이나 버섯재배사, 비닐하우스 같은 것을 설치하기 위한 영농목적이라면 농지 규모가 3백30㎡ 이상이어야 취득할 수 있으며 기타의 목적이라면 1천㎡ 즉 3백3평 이상이어야 한다. 그 면적 미만의 농지거래는 원칙적으로 금지되어 있다. 농지의 최소 소유 면적이 작아지면 국가적 차원에서 볼 때 효율적인 농업생산이 어려워지기 때문이다.
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합법적으로 농지를 소유하게 되면 아담한 농가주택을 마음대로 지을 수 있을까? 아니다. 농가주택을 지을 수 있는 경우는 당해 세대의 농업, 임업, 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하거나 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농업, 임업, 축산업을 영위하는 경우뿐이다.
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부속 창고나 축사 등은 1세대당 6백60㎡ 이하만 가능하다. 개발제한구역(그린 벨트)에서는 종종 기존 농민이 이 규정을 이용하여 창고나 축사라는 명분으로 건물을 짓고 나서 나중에 몰래 공장 같은 곳에 임대를 주기도 한다.
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합법적으로 농지를 소유하게 된 사람이 정당한 사유 없이 농사일을 하지 않거나, 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유하였거나, 농업경영계획서의 내용을 이행하지 아니하였을 경우에는 당해 농지의 처분 명령을 받게 된다. 즉 팔아야 한다는 말이다. 경우에 따라서는 징역형 혹은 벌금형 같은 형사처벌도 각오하여야 한다.
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자, 이제는 농사일의 3분의 1 이상을 가족이 직접 할 생각도 없고, 1년중 30일 이상 농사일을 직접 수행할 생각도 없이 그저 투자용으로 농지를 사려는 사람들의 경우를 살펴보자. 골치 아픈 농지취득자격증명이나 전용허가를 받지 않고서도 사는 방법은 없을까?
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먼저 국토이용관리법상 거래허가지역으로 묶인 그린벨트 내 농지를 구입하면 농지취득자격증명 없이 거래허가만 받으면 되지만 그러한 농지가 경매 시장에 나왔을 경우 법원에서는 농지취득자격증명원을 요구하기도 한다. 이런 경우 낙찰 후 7일까지 농지취득자격증명원을 제출하지 못하면 낙찰이 취소된다.
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법에는 바다를 매립하여 생긴 농지(매립농지라고 한다)나 농업기반공사가 개발하여 매도하는 1천5백㎡ 미만의 농원 부지와 농어촌휴양지에 포함된 1천5백㎡ 미만의 농지 등은 아무나 살 수 있다고 되어 있으나 실제로는 활발하지 않다. 8년 이상 농업을 하던 자가 이농하는 경우는 계속 소유가 가능하며(8년 이상 소유한 농지는 양도소득세가 면제된다는 것도 알아두어라) 상속을 받았을 경우에도 농지를 소유할 수 있다.
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가장 손쉬운 방법은 한 때 농지(전답)였으나 대지나 잡종지로 지목이 이미 변경되어 있는 땅을 사는 것이다. 전국 1백46개 시, 군, 구에 설치되어 있는 농어촌 빈집정보센터를 통하면 현재 주택이 남아 있는 대지들을 찾을 수 있다.
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빈집 정보센터에서는 빈집의 위치, 면적, 지목, 소유자의 성명 및 연락처 등의 기초 자료를 제공하고 있으며 경기도 지역에만 약 7~8백채의 집이 등록되어 있다. 주의사항은 빈집 자체는 무허가이어도 관계없으나 지목은 대지나 잡종지로 되어 있어야 한다는 점이다. 지목은 전답이지만 현황은 잡종지라면 대법원 판례에 따라 그냥 살 수도 있다.
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이상의 경우들이 아니라면 농지를 다른 목적으로 사용하여도 좋다는 허가를 받아 구입하게 되는데 이것이 바로 농지전용허가이다. 농지전용허가를 받을 때는 농지거래 면적의 최소 단위인 1천㎡ 이상이어야만 가능하다. 이렇게 전용허가를 받게 되면 국가적으로 볼 때 농지의 전체 면적이 줄어들게 되므로 새로운 농지를 만들어 대체시켜야 할 필요성이 대두되게 된다.
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때문에 정부에서는 농지전용허가를 받는 사람에게 대체농지 조성비와 농지전용부담금을 부과시키는데 대체농지조성비는 평당 만원에서 사만원 사이이며 농지전용부담금은 공시지가의 20%를 납부하게 된다. 다음회에는 전용허가에 대하여 살펴보자.
이코노미스트] [농지 사려면 法上 '농업인' 자격 필수]
 
1년 30일만 농업에 종사하면 농지 소유 가능…개인은 담보 농지 취득 불가
 
정치인들의 재산 공개 목록을 보면 적지 않은 사람들이 농지를 소유하고 있음을 알 수 있다. 이한동 총리서리 부부는 임야, 대지, 농지 등 11만1천2백여평을 소유하고 있었다. 15대 국회의원들 중 변호사 출신인 안상수 의원은 충남, 인천, 강원, 전남 등에 임야와 논지를 소송 대가 등으로 취득했다고 했다.
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내무장관, 서울시장을 지낸 이상배 의원은 21건의 농지와 임야를 등록했다. 재무부 관료 출신인 김선길 의원은 경기 양평 일대의 농지 6건을 등록했다. 김의원측은 83년께 채무자로부터 빌려준 돈 대신 받은 것이라고 설명했다. 아나운서 출신인 변웅전 의원은 부인 명의로 경기, 충남 일대에 농지 11건을 갖고 있는 것으로 신고했다.
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언론에 보도된 그들의 설명은 대부분 돈 벌려고 산 것은 아니고, “어떻게 하다 보니까 농지를 갖게 되었다”는 것인데 독자들 중에도 그렇게 “어떻게 하다 보니까 농지를 갖게 되었다”고 말하고 싶은 사람들이 있을 것이다. 이런 분들이 알아야 할 법이 농지법이다.
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당신이 ‘이미 농민이거나 귀농을 하여 농사를 지을 마음이 진짜로 있다면’ 농지를 구입하는데 문제가 될 것이 없다. 사실 그대로 진행시키면 된다. ‘이미 농민으로 위장되어 있는 경우’ 역시 비교적 손쉽다. 그러나 많은 사람들은 아마도 농지를 투자용으로 사서 소작을 주었다가 나중에 가격이 오르면 팔거나 아니면 몇 년 후 작은 집을 지어 가끔 주말에 내려가 쉬려고 하거나 그것도 여의치 않으면 나이가 들었을 때 자연과 벗하는 곳으로 삼겠다는 마음으로 농지를 바라본다. 나도 처음에는 그런 소박한 마음으로 농지를 사려고 했었다. 하지만 웬걸, 만만한 문제가 아니었다. “어떻게 하다 보니까 농지를 갖게 되었다”는 말은 전혀 할 상황이 아니었다. “치밀하게 공부하여 겨우겨우 농지를 갖게 되었다”고 말해야 옳은 표현이었고 내가 느낀 것은, 옛날 법에서는 상황이 달랐겠지만 정치인들은 역시 재주가 좋다는 것이었다.
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국토관리이용법에 의하면 농지는, 농업에 이용한다는 전제조건이 붙어 있는 농림지역과 개발하여 다른 용도로 사용할 수도 있는 준농림지역으로 나뉜다. 농지법에서는 농지를 농업용으로 이용하는 농업진흥구역(농림지역), 그런 구역이 아닌 구역(흔히 농업진흥지역외 농지라고 부르며 이 구역이 바로 준농림지역), 농업환경을 보호하기 위한 농업보호구역으로 나눈다.
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우선은 농민은 농지를 쉽게 살 수 있으므로 농민 흉내를 내는 것은 어떨까? 법에서 농민은 농업인이라는 말로 표현되는데 1천㎡ 이상의 농지에서 농산물을 기르면서 1년 중 90일 이상 농업에 종사하거나, 농지에 3백30㎡ 이상의 온실 같은 것을 설치하여 농산물을 기르거나, 일정 수의 가축이나 가금 또는 꿀벌을 사육하면서 1년 중 1백20일 이상을 종사하는 사람만 농업인으로 분류된다.
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그러나 법적인 의미에서의 농업인이 되어야만 농지를 소유할 수 있는 것은 아니다. 농사일의 3분의 1 이상을 자기 또는 세대원의 노동력에 의하거나 1년 중 30일 이상 직접 종사하는 경우에는 위탁경영이 허가되기 때문이다. 즉 전 가족이 농사일의 적어도 3분의 1만 직접 하거나, 1년 중 30일만 직접 손에 흙을 묻히면 농지를 합법적으로 소유하게 되는 것이다. 따라서 격주로 토요일마다 농지로 가서 하루를 보내면 농지 소유 조건을 그럭저럭 합법적으로 맞출 수도 있을 것이다. 이 조건마저 위반하는 자를 신고하면 포상금을 탈 수도 있으므로 마을 사람들을 잘 사귀어야 한다. 주소 이전의 의무는 몇 년 전 면제되었다.
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위탁경영이 1백% 허용되는 경우는 군대나 교도소 같은 곳에 의해 불려갔을 때, 3개월 이상의 국외 여행 중인 때, 질병이나 취학, 선거에 의한 공직 취임 등이다(국회의원으로 선출되면 민생을 걱정하느라 너무나도 바뻐지기에 농사를 직접 안지어도 된다는 법의 세심한 배려를 여기서 보게 된다).
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채권 대신 농지를 받는 것은 어떨까? 농지에 저당권을 설정하고(혹은 설정한 것으로 위장하고) 그 담보 농지를 취득하는 경우는 가능할까? 안된다. 법이 정한 금융기관이나 조합만이 농지를 담보물로 취득할 수 있으며 개인은 농지취득자격증명을 받지 않는 한 절대 불가능이다. 농지를 담보로 돈을 빌려주면 골치 아파진다는 것을 여기서 깨달아야 한다. 농지는 이처럼 농업경영에 직접 이용하는 자만 소유할 수 있지만 예외가 있다. 농지전용허가를 받는 경우이다. 다음 회에 좀더 공부하여 보자.

 
이코노미스트] [주차장법에 따라 투자수익률이 달라진다]
 
주차면적과 차로에 대해 알아야…도로에 길게 접한 대지가 투자수익 높아
 
주차장법이 요구하는 차 한 대를 위한 주차면적은 법적으로 너비 2.3m, 길이 5m 이상이다. 장애인 전용주차 구획인 경우는 너비가 3.3m 이상이며 평행주차 형식일 때는 너비 2m 길이 6m(주거지역인 경우에는 길이 5m도 가능) 이상이다. 여기서 평행주차는 도로에 주차시킬 때처럼 일렬로 주차시키는 방식을 의미하며 아파트에서 주로 사용되는 직각주차가 아니므로 혼동하지 말것.
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주차면적을 얼마나 만들어야 하는 기준은 자치단체에 따라 다르다. 서울시 조례를 기준으로 볼 때 근린생활 시설은 1백34㎥당 1대, 단독주택은 1백20㎥ 초과 1백80㎥ 이하는 1대, 1백80㎥ 초과이면 그 초과분의 1백20㎥당 1대씩 추가, 다가구 주택이나 다세대 주택은 87㎥ 초과 1백34㎥ 이하는 1대, 1백34㎥ 초과시에는 그 초과분의 90㎥당 1대씩 추가.
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각 세대의 주차대수가 0.7대 미만이라면 세대당 0.7대 이상으로 산정(서울시에서는 0.7대를 앞으로 1대로 늘리려고 계획하고 있다), 아파트 같은 공동 주택은 85㎥당 1대, 업무시설은 1백㎥당 1대이다. 주차대수를 산정할 때 0.5 이상의 수가 나오면 1로 간주하고, 0.5 미만이면 0 으로 간주한다.
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그러나 주차면적만 있다고 끝나는 것은 아니다. 그 주차면적에 차가 들어가고 나갈 수 있는 면적이 별도로 마련되어야 한다. 그것을 차로라고 하며 그 차로의 너비는 주차방식에 따라 다르다. 여기서는 일반적인 개인 투자자들에게 제일 많이 적용될 수 있는 ‘법적으로 필요한 주차대수가 8 대 이하이고 지상에 주차장이 있는 경우’를 사례로 삼아 설명한다.
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이 경우 법적으로 요구되는 차로 너비에 약간의 특혜가 주어지는데 평행주차인 경우에는 3m, 직각주차인 경우에는 6m, 60도로 비스듬히 주차시키는 경우는 4m, 45도 주차인 경우에는 3.5m 이상이 되어야 한다. 주차대수가 8대 이상이거나 지하 주차장인 경우에는 차로 너비가 더 필요하며 까다로워진다.
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결국 8대의 차를 지상에 직각주차시키려면 법적 면적이 너비 8X2.3m 길이 5m가 필요한 것이 아니라 차로 6m도 있어야 하므로 실제로는 길이가 11m로 늘어난다. 엄청나지 않은가. 그러나 이렇게 8대 이하의 경우 대지가 접한 도로를 차로로 사용할 수 있는데 보도와 차도의 구분이 없는 너비 12m 미만의 도로에 한한다.
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즉 별도로 차로를 만들지 않아도 된다는 말이다. 이런 도로와 길게 접하여 있는 대지가 그렇지 않은 대지보다 훨씬 더 투자가치가 높음은 물론이다. 그러므로 다가구 주택이나 작은 건물을 지으려고 땅을 살 때는 12m 미만의 도로와 접한 대지면의 길이를 2.3m로 나누어 나오는 수가 많을수록 일단은 유리하다는 것을 기억하라.
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똑같은 8대라고 할지라도 지하에 주차장을 설치할 경우에는 차로가 엄격히 함께 설치되어야 한다. 출입구가 한 개인 경우에는 차가 왕복하는 경우를 반영하여 차로의 너비가 직각주차는 6m로 같으나 평행주차는 5m, 비스듬히 주차시키는 경우는 5 내지 5.5m로 각기 늘어난다. 출입구를 두 개로 하게 되면 지상 주차장에서 요구되는 차로가 입구마다 요망되지만 지하까지의 경사로를 두 개 만들어야 한다.
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즉 돈이 많이 든다는 말이다. 게다가 서울시에서 계획하듯이 다세대 주택에서 지하 주차장 면적을 연면적에 포함시키는 쪽으로 법이 바뀌게 되면 용적률 제한을 받게 되어 주택면적도 줄어들 수밖에 없어 더더욱 불리하여 진다.
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차 4대의 주차공간을 도로와 접한 밭 전(田)자 형태로 배치하는 것은 가능하다. 즉 너비 4.6m, 길이 10m의 공간이 주차면적으로 확보되어야 한다. 그러나 이런 경우 도로와 면하지 않았다면 당연히 도로까지 연결되는 차로를 대지 안에 별도로 만들어야 하는데 그 차로의 너비가 4.6m는 되어야 할 것이다.
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그래야 뒷차가 나가고 싶을 때 앞차를 빼낼 수 있기 때문이다. 차를 전자 형태로 겹쳐 주차시킬 수 있는 경우는 어디까지나 4대까지 뿐이다. 8대 이하인 경우 두 개의 전자 형태를 거리를 띄워 배치시키는 것은 가능하다.
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지상에 2단식 기계주차시설을 하는 것은 현재 여간해서는 허락되지 않는다. 아마도 준공검사시에만 적당히 하고 나중에 기계를 치우거나 가동시키지 않는 사례가 많았기 때문이 아닌가 생각된다. 지하에 기계식 승강기를 설치하는 경우에는 차량 회전을 위한 턴테이블 설치가 필수적으로 요망된다는 것도 기억하라.
 
 
 
 
이코노미스트] [주차장법 이해는 부동산투자의 필수 과목]
 
선진국 주차요금 비싸…일반인들은 도심 주차 기피
 
언론에서는 종종 선진 외국인들은 대중교통을 이용하고 작은 차를 더 좋아하는데 한국인들은 체면 때문인지 큰 차를 더 좋아한다고 말한다. 과연 그럴까? 내가 실제로 일본, 프랑스, 이탈리아 등의 현지인들에게 물어보면 하나 같이 부자가 되면 차부터 큰 것으로 바꾸고 싶다고 말한다.
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차를 작은 것을 타는 이유는 기름 값도 비싼데다가 경제적 여유가 안되기 때문이고 도심의 비싼 주차요금을 피해 골목길 같은 곳에 주차시키려면 차가 작아야 된다는 것이었다.
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게다가 일본이나 유럽은 이면 도로의 폭 자체가 매우 좁지 않은가. 특히 유럽의 도시들은 대부분 구시가지와 신시가지로 나뉘는데 구시가지는 역사가 오래되어 마차가 다니던 시대의 길을 도로로 사용하는 경우가 많아 큰 차가 불리하다는 구조적 원인도 있다. 유럽에 오토매틱 차량이 적은 이유는 기름 값을 한푼이라도 절약하려는 이유 때문이지 수동 변환이 좋아서가 아니다(독일에서는 남자가 오토매틱 차량을 운전하면 여자 같은 남자로 보는 경향도 있는 것 같다).
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어쨌든 경제적 여유만 되면 얼마든지 큰 차를 타고 도심의 비싼 주차료를 내겠다는 사람들을 본래부터 작은 차 타기를 좋아하는 합리적인 국민으로 생각한다는 것은 그래서 내가 볼 때는 웃기는 일이다. 게다가 선진국 국민이라고 해서 불법주차를 안하는 준법 정신이 철저한 사람들도 아니다.
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영국 런던에서는 하루 평균 20만∼30만대의 불법주차가 이루어지며, 일본 도쿄에서는 10만대 정도로 알려져 있다. 프랑스 파리에서는 매일 평균 8백대 정도가 불법주차로 견인되고 있고 미국 샌프란시스코에서는 차량 1대당 1년에 평균 5회 정도의 단속을 당한다. 뉴욕에서는 약 4천명의 공무원이 불법주차 단속을 한다. 사람 사는 모습이야 어느 나라건 다 비슷하다는 말이다.
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선진국 사람들이 대중교통을 이용하는 이유는 대중교통 수단이 잘 발달되어 있기도 하지만 이미 말하였듯이 도심의 주차요금이 대단히 비싸기 때문이다. 예를 들어 1962년에 이미 차고지증명제도를 제정하였던 일본에서 도쿄의 월 주차장 요금은 최고 15만엔(1백50만원)까지 한다. 뉴욕 역시 만만한 곳이 아니다. 한 시간 주차요금은 약 25달러(약 3만원), 한 달 주차료는 5백 달러(약 65만원)가 최저선이다.
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서울과 비교할 때 인구와 자동차 등록 대수가 5분의 1정도에 해당하는 샌프란시스코는 오래 주차할수록 주차비가 비싸지며 별도로 20%의 세금까지 붙는다. 유럽지역은 대부분의 도심에서는 아예 주차시설에 대한 접근 자체가 어렵도록 하고 있다. 즉 대부분의 선진국들은 주차장 면적을 확대시키는 정책이 아니라 “돈 없으면 차를 가져오지 말라”는 식이다.
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서울은 어떤가. 자가용 승용차를 기준으로 할 때 서울시의 지난 4월 말 현재 등록 대수는 1백74만5천대인데 반해 주택가 주차공간은 90만3천면에 불과하다. 주택가에 거주하는 자동차 보유자 2명 중 1명은 불법주차를 할 수밖에 없다는 얘기다. 그러나 10월부터는 1만7천명의 단속반원이 불법주차를 단속한다고 한다.
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“주차장이 없는데 어디에 주차시키란 말이냐”고 혹시나 생각한다면 거의 모든 선진국에서 “개인이 가재도구를 잔뜩 구입한 뒤 국가가 보관할 장소를 주지 않는다고 생떼를 쓰는 것과 다를 바 없다”고 간주된다는 것도 알아두어라. 서론이 너무 길었다.
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내가 말하려는 것은 주차장법이다. 주차전쟁이 일어난다는 것은 곧 주차와 관련된 법이 지금도 중요하기는 하지만 더더욱 중요해진다는 예고나 다름없다. 투자자의 입장에서 볼 때 주차면적의 확보는 건물의 효용성과 가치를 증대시키지만 투자금액의 증대를 의미한다. 그러나 일반적으로 개인 투자자들은 가능한 건물 면적을 많이 늘리고 주차공간은 적게 만들려고 하는 경향이 있다. 주차는 세입자들이 처리하여야 할 문제라고 생각하는 건물주들도 많다. 1층에 차고를 만들어 놓고서도 나중에 가게로 임대를 주거나 다른 용도로 사용하는 경우도 많지 않은가. 투자자 입장에서는 샌프란시스코처럼 아예 도심에서는 대지 면적의 7% 미만만 주차장을 만들도록 하고 주차비를 비싸게 하면 웬만한 사람들은 차를 가져오지 않을 것이므로 얼마나 좋겠는가. 하지만 우리나라는 갈수록 주차면적의 확보가 더 많이 법적으로 요구되고 있다. 그러므로 주차면적에 대한 법적 요구조건을 얼마나 잘 지킬 수 있는가는 부동산 투자에서 반드시 고려하여야 할 핵심 사항들 중의 하나이며 리노베이션에서도 염두에 둘 사항이다. 다음 회에 주차장법의 내용을 살펴보자.
 
 
 
 
이코노미스트] [지역, 지구, 구역, 권역을 구별해야 돈 번다]
 
‘토지이용계획확인서’에 기재···건폐율과 용적률은 조례에서 확인
 
땅을 구분하는 데 가장 핵심적인 용어가 세 개 있다. 지역, 지구, 구역이 그것들이다. 부동산에 대하여 잘 모르는 사람이라면 그게 그거지 뭐가 틀리느냐고 생각할 지도 모르겠다. 처음에는 나도 이 세 단어가 대단히 혼란스러웠다. 게다가 그 세 가지 용어에 권역이라는 말까지 덧붙여지게 되면 정말 정신이 없어진다. 하지만 어쩌랴. 그 용어들을 제대로 알아야 투자 성패가 좌우되는 것을.
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왜 이렇게 여러 용어들이 사용되는 것일까? 토지에 대하여 이렇게 하라 저렇게 하라고 말할 수 있는 정부 부처들이 하나 둘이 아니고 수많은 법들이 혼재하면서 제각각 용어를 혼용하여 사용하기 때문이다. 그러한 법들을 구체적으로 살펴보면 국토이용관리법, 도시계획법, 택지개발촉진법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 농지법, 산림법, 낙농진흥법, 초지법, 자연공원법, 수도법, 문화재보호법 등등이 있다. 골치 아프다고? 나도 그렇게 생각한다.
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먼저 대한민국은 5개 지역으로 나누어진다. 도시지역, 준도시지역, 농림지역, 준농림지역, 자연환경보전지역이다. 여기서 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누어진다. 이러한 지역들을 용도지역으로 부르는데 쉽게 이해하려면 “그곳에서 사람들이 무슨 일을 할 수 있는지를 명시하여 주는 것”이라고 생각하면 된다.
즉 주거지역은 사람이 주로 주거하는 지역이고, 상업지역은 주로 장사나 사업을 할 수 있는 지역이며, 공업지역은 주로 공장이나 산업시설을 세워 일할 수 있는 지역이다. 녹지지역은 농업 같은 것을 하라는 지역이라고 생각하면 된다.
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이러한 지역구분은 좀더 세분화되어 있는데 주거지역은 전용·일반·준주거지역으로, 상업지역은 중심·일반·근린·유통·전용 상업지구로, 공업지역은 일반과 준공업지역으로, 녹지지역은 보전·생산·자연 녹지로 분류된다. 사람의 활동을 제한하는 것이므로 일반 주거지역과 근린상업지역이 겹치거나 준주거지역과 자연녹지지역이 겹치는 등과 같은 중복 지정은 있을 수 없다.
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그러나 사람들이 마음대로 건물을 짓게 되면 주변 환경과 어울리지 않는 경우가 있을 것이며 전체적인 모습이 조화롭지 못한 결과를 가져올 수도 있지 않겠는가. 그래서 등장하는 것이 지구인데 ‘용도지구’라고 한다. 예컨대 같은 주거지역이라고 할지라도 주변 환경에 따라 용도지구가 달라 건축 제한을 받는 정도가 다르게 되는 것이다.
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이러한 용도지구에는 풍치지구, 미관지구, 경관지구, 아파트지구, 고도지구 등이 있다. 용도지구는 이처럼 건축물들의 모양이 주변 환경과 조화를 갖도록 하기 위한 것이라고 생각하면 쉽게 이해할 수 있을 것이다. 모양과 관련된 것이므로 2개 이상의 지구가 중복 지정될 수도 있다. 예컨대 고도지구와 경관지구를 중복 지정하거나 상업지역에 미관·고도지구를 중복 지정할 수 있다.
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준도시지역 역시 전체적인 모습이 조화를 갖추도록 하여야 하기 때문에 취락지구, 산업촉진지구, 운동휴양지구, 집단묘지지구, 시설용지지구 등으로 나누고 있다.
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하지만 사람들의 활동에 따른 구분이나 건축물의 모양을 논의하기 전에 개발 자체에 대하여 어떤 제약이 주어질 경우도 있다. 개발제한구역, 상세계획구역, 군사시설보호구역, 농업진흥구역, 농업보호구역, 공원구역, 공원보호구역, 상수원보호구역, 수질보전특별대책지역, 문화재보호구역, 토지거래신고구역 등등이 그러한 경우인데 대부분 ‘구역’이라는 용어가 사용되고 있음에 주목하라.
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농업지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉜다. 흔히 그린벨트라고 불리는 곳의 정확한 명칭은 개발제한구역이며 녹지지역의 일부일 뿐이다. 그러나 산림법에 의한 구분에서는 지역, 지구, 구역의 구분이 없이 모두 임지로만 구분되는데 보전임지(생산임지와 공익임지)와 준보전임지가 그것이다. 보전임지는 농림지역에 속하며 준보전임지는 준농림지역에 속한다.
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한편 수도권에 인구가 집중되는 것을 막기 위하여 또 다른 구분이 수도권정비계획법에서 주어지는데 여기서는 권역이라는 말이 사용된다. 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역이 그것인데 과밀억제권역과 성장관리권역은 인구집중을 억제하기 위하여 설정한 것이며 자연보전권역은 한강의 수질을 보호하고 수도권 주변의 자연환경을 보호하기 위하여 지정된 것이다.
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이상으로 지역, 지구, 구역, 권역의 개념을 살펴보았다. 대부분 토지이용계획확인서(도시계획확인원)를 교부받으면 기재되어 있으므로 실제 투자에서는 비교적 손쉽게 내용을 파악할 수 있을 것이나 건폐율과 용적률은 기록되어 있지 않으므로 조례에서 확인하여야 한다.
 
 
 
 
이코노미스트] [연면적과 용적률이 투자수익 결정한다]
 
건폐율 등은 지방자치 단체에서 결정…관련 건축조례 확인 필수 
 
우리의 법은 포지티브(positive) 시스템이다. 즉 법에 허용된 사항이 아닌 경우에는 불법으로 간주될 수 있다. 건축법이나 도시계획법도 마찬가지이다. 허가사항으로 명시되어 있지 않은 경우에는 불허 대상으로 해석될 수 있는 것이다. 하지만 비싼 땅을 소유한 건축주들은 한 평이라도 더 넓은 건축면적을 설계사에게 요구하기 마련이다.
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때문에 설계사는 포지티브 시스템 안에서 최대한 아이디어를 짜내게 되는데 우선은 지난 회에 설명한 건폐율을 맞추고 그 다음에는 용적률을 맞추게 된다. 이 용적률을 이해하려면 바닥면적과 연면적이라는 용어를 먼저 알아야 한다.
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일상에서 우리가 어떤 건물의 크기를 말할 때는 각 층의 바닥면적을 합산하게 된다. 이렇게 합산된 면적을 건축법에서는 연면적이라고 한다. 건축물 대장이나 등기부등본에 기록되는 면적이 바로 연면적이다. 연면적 가운데 지하층의 바닥면적과 지상층의 주차용 면적을 제외한 나머지 부분을 합산하여 대지면적 전체에 대한 비율을 정하는 것을 용적률이라고 한다.
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즉 용적률은 대지면적에 대한 지상층 바닥면적 전체의 비율이다. 1백평 대지에서 건폐율이 60%이고 용적률이 2백%라면 지상에 2백평짜리 건물을 짓되 층별 면적은 60평을 넘을 수 없다는 뜻이며 지하층의 면적은 용적률 산정에서 제외된다.
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그렇다면 바닥면적이란 무엇인가. 바닥면적은 각 층의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말하지만 공중의 통행이나 주차에 사용되는 공간(피로티), 옥상에 설치되는 승강기탑·계단탑·장식탑·건축물의 외부나 내부에 설치되는 굴뚝이나 설비 덕트·다락 그리고 옥상·옥외·지하에 설치하는 물탱크·기름탱크·냉각탑·정화조 등은 바닥면적에 산입하지 않는다.
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바닥면적에 산입되지 않는다고 해서 건축면적에서도 반드시 제외되는 것은 아니다. 이를테면 굴뚝을 건물 외벽에 벽돌로 설치하였을 때 그 면적은 바닥면적에는 포함되지 않지만 건축면적에는 들어가게 된다. 우리가 흔히 베란다라고 부르는 노대는 노대가 벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값을 뺀 나머지 면적을 바닥면적에 산입한다.
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즉 베란다의 절반은 폭을 2m로 하고 나머지 절반은 1m로 하여도 바닥면적으로 계산되지는 않는다는 말이다. 도시 미관을 위해 그 베란다 면적의 15% 이상에 간이 화단을 조성하고 화단과 베란다 사이에 경계 난간을 설치하면 그 베란다가 접한 길이에 2m를 곱한 값을 빼 주도록 되어 있다. 그러나 건축면적에서 제외되는 폭은 1m까지임을 기억하라.
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다락은 층고 1.5m 이하인 경우이다. 요즘 일부 오피스텔에서 다락층을 만드는 것은 법적으로 바닥면적을 증대시키지 않으면서도 사용자에게 보다 더 많은 면적을 제공함으로서 투자자를 끌어들이려는 의도를 갖고 있다. 지하층은 층고의 절반 이상이 지표면 밑에 묻혀 있는 경우에 지하로 인정 받는다. 흔히 반지하라고 하는 다세대 주택들은 예전에는 빛을 받아들이는 창문의 크기가 크지 않았는데 왜냐하면 그 당시에는 층고 높이의 3분의 2가 지표면 밑에 있어야 지하층으로 인정받았기 때문이다.
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건폐율과 용적률을 결정짓는 것은 각 지방자치단체의 건축조례들이므로 이를 반드시 확인을 하여야 한다. 하지만 실제 건축에서는 용적률과 건폐율을 조례에서 허용된 비율 밑으로 적용하게 되는 경우가 빈번하다. 우선 모든 건축물은 높이 제한을 받는다. 이러한 높이 제한은 도로에 의한 것일 수도 있고 일조권에 의한 것일 수도 있으며, 대지의 고저차에 의하여 생길 수도 있다.
또한 주차장법에 의해서도 제약을 받게 된다. 건축물의 용도에 따라 요구되는 주차 대수를 수용할 수 있는 면적과 차량 통로를 준비해야 하기 때문이다.
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이제 지금까지 설명한 내용들을 실전에 적용시켜보자. ‘서울시는 현재 다세대 주택의 건축허용 연면적(6백60㎡.2백평) 산정때 제외되고 있는 지하주차장 면적을 연면적에 포함시키기로 했다. 또 다세대주택의 건폐율 계산때 예외가 인정되고 있는 폭 1m 이내의 발코니도 앞으로는 건축면적에 포함시키기로 했다. 또 주차기준도 세대당 0.7대에서 1대 정도로 강화할 방침이다.’
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이 내용은 아직 확정된 것은 아니지만 내년부터 서울시에서 실행하려는 조치이다. 연면적 산정에 지하주차장 면적이 포함되게 되고, 발코니 면적이 건축면적에 포함되게 되며, 주차장 면적을 현재보다 더 넓게 잡아야 하므로 실제로 주택으로 사용할 수 있는 면적은 그만큼 줄어들 것이다.
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즉 대지의 최대 효용 가치가 그만큼 낮아질 수밖에 없으므로 다세대 주택을 지을 수 있는 공지의 값은 현재보다 떨어지게 된다. 따라서 이러한 공지를 갖고 있는 소유자는 금년에 미리 건축허가를 받아놓아야 할 것이다. 다세대 주택을 구입하려는 사람은 법이 바뀌기 전에 하는 것이 더 유리할 것이다.
 
 
 
 
 
이코노미스트] [수입업자는 환율변동 문제 언급도 말라]
 
환율 변동시에는 깎아달라는 게 최고… 세관원들은 늘 불리한 쪽으로만 해석
 
국내에서 ‘더블 크라임(Double Crime; 원제는 Double Jeopar dy)’이라는 제목으로 상영되었던 영화가 있다. 그 줄거리는 다음과 같다.
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평범한 주부 리비 파슨에게는 사랑하는 남편 닉과 아들 매튜, 그리고 둘도 없는 친구 앤지가 있다. 어느 날 밤, 요트에서 남편은 사라지고 여러 가지 증거들로 인해 그녀가 살인자로 몰리게 된다. 결국 유죄 판결을 받고 감옥에 보내진 그녀는 아들 매튜를 친구 앤지에게 맡긴다.
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하지만 얼마 후 그녀는 죽은 줄로만 알고 있던 남편 닉이 친구 앤지와 아들 매튜와 함께 살고 있음을 알게 된다. 사건의 진상은 남편 닉이 자기 자신이 아내 리비에 의하여 살해된 듯 보이도록 꾸미고 사라진 뒤 아내가 범인으로 몰리도록 누명을 씌운 것이었다.
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감옥에서 리비는 그녀가 남편 닉을 죽여도 살인죄를 적용할 수 없다는 얘기를 듣는다. 동일한 범죄로 중복된 재판을 받을 수 없다는 수정헌법 제5조 때문. 즉 이미 그녀는 닉을 살해한 죄로 복역 중이기 때문이다. 6년 후, 그녀는 가석방이 되고 닉과 매튜를 찾아 나선다. 물론 그녀는 남편 닉을 죽이려고 한다. 합법적으로 사람을 죽일 수 있다는 설정이 독특한 영화였다.
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합법적으로 금단의 열매를 따서 먹을 수 있다는 것은 언제나 감미롭다. 요즘 「합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법」이라는 책이 인기를 끌고 있는 것도 같은 맥락이다(내가 본지에 쓰려고 했던 많은 내용이 그 책에 담겨 있어 개인적으로는 많이 아쉬웠다).
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관세포탈죄를 범하지 않고 합법적으로 관세를 절약하거나 혹은 관세포탈의 누명을 쓰지 않으려면 어떻게 하여야 할까? 우선은 너무나도 당연한 소리이지만 관세포탈로 간주될 수도 있는 어떠한 언어나 글도 대화나 문서에서 구사하면 안 된다. 그러한 언어나 글이 무엇인지를 알기 위하여서는 우선은 시중에 나와 있는 「관세평가업무처리 예규집」이나 「관세평가실무편람」 같은 책을 보고 덧붙여 관세청 직원들이 자체적으로 교육받는 자료들을 구하여 공부하면 된다.
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그러나 그러한 여러 자료들은 관세포탈로 간주되는 경우들을 알려줄 뿐이고 어떻게 해야 합법적인 관세 절약을 할 수 있는지는 순전히 당신의 응용력에 달려 있는 문제이다. 이제 그런 응용력을 기르기 위하여 지난 호에서 말한 탈루 사례들의 일부를 살펴보자.
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믿을 만한 수출자가 자금운영에 문제가 있음을 설명하면서 당신이 선지급을 해주면 10%를 할인해 주겠다고 제안한 경우에는 어떻게 해야 할까. 일단 당신은 그 제안을 거절해야 한다. 당신은 수출자의 자금운영 문제에 대해서는 전혀 신경을 쓰면 안 되고 그 제안은 어떠한 자료에서도 나타나면 안 된다.
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대신 수출자에게 표를 하나 만들어 팩스로 보내달라고 해야 한다. 60일 선지급이면 15%, 40일 선지급이면 10%, 20일 선지급이면 5% ,이런 식으로 가격조건이 명시되어 있어야 한다. 이렇게 하면 수입가격이 선지급 기간과 연계되어 있는 정당한 가격으로 인정될 수 있는 합법적 근거가 마련된다.
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어떤 기계를 10세트 수입하면서 애프터서비스 부품용으로 1대를 추가하되 그 추가 제품은 50% 가격으로 공급받는 경우는 어떻게 처리해야 할까. 그것이 1회 수입에서 모두 이루어진다면 전체 수입대수를 11대로 하고 전체 금액을 11로 나누어 신고해야 한다. 즉 처음에 가격을 협상할 때부터 11대를 염두에 두고 단가를 조정하여야 하는 것이다.
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그러나 이미 10대의 기계가 수입된 이후에 애프터서비스 부품용으로 1대가 추가된다면 방법을 달리 해야 한다. 이미 수입된 10대의 기계에서 발생하는 문제들을 근거로 클레임을 청구하고 부품용 기계 가격에서 클레임 금액만큼 감액을 받거나 부품들로 분해하여 하나씩 수입하거나 제3자에게 수입을 부탁하거나 등등의 방법을 사용하면 될 것이다.
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또 환율에 변동이 생겨 수출자에게 가격 할인을 요구하였고 10% 할인을 받는 경우는 어떻게 해야 할까. 한국 내 수입자가 겪는 환율 변동 문제는 전혀 언급할 필요가 없다. 그저 비싸서 도저히 수입을 못하겠으니 가격을 깎아 달라고만 말하면 된다.
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나는 불법을 조장하는 것이 아니다. 이렇게도 볼 수 있고 저렇게도 볼 수 있는 사안들의 경우 세관원들은 언제나 당신에게 불리한 해석을 할 것이므로 나중에 억울하다고 호소하느니보다는 관세포탈의 함정에 빠지지 않도록 미리 발걸음을 조심하는 것이 좋지 않겠느냐는 것이다.
 
 
 
 
이코노미스트] [관세법은 모르고 한 행위도 처벌한다]
 
호텔 체류비 제공해도 관세 내야… 관세사와 변호사 말도 1백% 믿지 말아라
 
영화 ‘레드 코너(Red Corner)’에서 미국 변호사 잭(리처드 기어)은 위성채널 계약을 따내기 위해 중국으로 오고 거기서 매혹적인 중국 여성을 만나 하룻밤을 보낸다. 그날 밤 그녀는 누군가에 의해 살해되고 잭은 살인누명을 쓴다.
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그는 중국 당국에 맞서 싸우고자 하지만 중국은 형사사건에 대한 유죄판결률이 거의 1백%이며 사형판결을 받은 자는 일주일 이내로 총살된다. 게다가 중국 사법제도의 오랜 원칙은 ‘자백하는 자에게는 자비를, 저항하는 자에게는 가혹함을’이다. 잭이 변호사로서 갖고 있는 상식들은 전혀 통하지 않는다.
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상식이 통하지 않는 경우는 영화 속에만 있는 것이 아니다. 무역거래에서는 일반 상거래에서는 상식으로 통하는 일들이 관세포탈로 간주되는 경우가 발생한다. 그 구체적 사례들을 살펴보자.
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당신에게 물건을 수출하는 공급선의 사장이 한국을 방문했다. 결코 무시 못할 거래선이어서 당신이 모든 호텔 체류비를 부담했다. 일반 상거래에서는 접대비로 처리할 수 있다. 그러나 관세청에서는 당신이 부담한 호텔비는 거래가격 결정에 영향을 미쳤을 것이므로 그 금액에 대한 관세를 납부하여야 한다고 믿는다.
수출자로부터 3만 달러를 주고 기계를 수입하여 사용하여보니 마음에 들지 않았다. 그래서 다른 모델의 새 기계를 5만 달러에 사기로 하되 본래의 기계는 2만7천 달러에 반송하고, 그 차액 2만3천 달러를 수출자에게 지불했다. 중고기계 값으로 산정된 2만7천 달러에 해당되는 부분은 이미 최초 수입시 관세가 납부되었던 것이므로 당신은 차액 2만3천 달러를 기준으로 관세를 납부하면 된다고 생각할 것이다.
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그러나 이것 역시 안 된다. 5만 달러에 대한 관세를 납부하여야 한다. 어떤 기계를 10세트 수입하면서 애프터서비스 부품용으로 1대를 추가하되 그 추가 제품은 50% 가격으로 공급받기로 하였다. 그리고 그 할인된 가격을 기준으로 관세를 납부하였다면 당신은 관세를 포탈한 것이 된다. 왜냐하면 그 추가 제품 역시 1백% 가격에 대한 관세를 납부하여야 하기 때문이다.
믿을 만한 수출자가 자금운영에 문제가 있음을 설명하면서 당신이 선지급을 해주면 10%를 할인하겠다고 하여 당신은 90%의 가격만 지불하였고, 관세 역시 그 할인된 가격을 기준으로 납부하였다. 이것 역시 안 된다.수출자의 금융비용을 당신이 지불한 것으로 간주되기 때문이다.
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환율에 변동이 생겨 수출자에게 가격 할인을 요구하였고, 10%의 할인을 받아 할인가격을 기준으로 관세를 납부하였다. 이것 역시 인정받지 못한다. 한국 내 수입자가 겪는 환율 변동 문제는 거래 가격을 결정하는 데 있어 할인요소로 간주될 수 없기 때문이다.
어떤 회사에서 물품을 수입하여 보세구역에 보관하였으나 부도가 났고 때문에 해외 수출자는 급히 당신에게 반값에 사라고 하여 당신은 반값에 구매하였다. 관세는 반만 납부하였다. 그러나 좋아하지 말라. 당신은 관세를 50% 포탈한 것이다.
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이상의 모든 경우들이 부드러운 말로 하면 ‘관세를 잘못 납부한’ 경우들이고 법적으로 말하면 ‘관세를 포탈한’ 경우들이다. 관세법에서는 모르고 한 행위도 처벌을 받음을 다시 한 번 명심하라. 필자는 이런 사례들을 당신에게 하루 종일 들려줄 수 있다.
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아마도 당신이 위에서 언급한 경우의 당사자라면 무척이나 억울하다고 생각할 것이다. 그러나 당신의 무역거래를 조사하는 사람들은 당신이 아무리 성실하고 정직하게 살아온 사람이건 간에 일단은 탈세를 하고자 애쓰는 사람으로 믿을지도 모른다. 그게 그 사람들의 일이다. 게다가 관세청은 국정원, 검찰, 경찰 등과 함께 수사권을 갖고 있으며 감청을 하는 곳이다. 도청은 물론 팩스도 감청할 수 있고 기타 등등 여러 가지다.
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관세사가 다 해결하여 줄 것이라고? 꿈에서 깨어나라. 대한민국의 모든 수입신고는 관세사를 통해 이루어진다. 그리고 수없이 많은 무역거래들이 매년 관세를 추징당하거나 거래 당사자들이 검찰에 고발된다. 관세사가 처벌을 받는 것은 아니다. 관세청에 오래 근무한 덕분에 자동으로 관세사가 된 사람들이 많은데 어찌 관세청에서 옛 형제들을 처벌하는 법을 만들겠는가.
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그렇다면 어떻게 해야 관세법을 잘 지키며 무역을 할 수 있을까? 독자들은 그것이 궁금할 것이다. 관세법을 공부하면 문제는 해결될까? 아니다. 변호사들도 관세법은 잘 모른다. 아무리 관세법을 통째로 외운다고 하여도 내가 말한 사례들 같은 것은 전혀 나오지 않는다. 관세포탈죄를 범하지 않고서도 관세를 합법적으로 절세하는 방법은 없을까? 다음 호에서 그 방법을 알아본다.
 
 
 
 
이코노미스트] [관세법 모르면 재산 몽땅 날릴 수 있다]
 
관세포탈 벌금, 포탈액의 5배… 포탈 횟수 많으면 벌금 기하급수적으로 증가
 
대우가 우크라이나에 자동차를 수출할 때 국경 근처에서 분해하여 현지 공장에서 조립한 것으로 위장하였다는 보도가 있었다. 우크라이나는 수입 완성차에는 30%의 관세가 부과되지만 분해차에는 관세가 면제된다. 그렇다면 몇 개의 부품으로 나누어져 있으면 분해차로 인정되는가를 살펴보고 그 요건을 맞추면 된다.
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문제는 우크라이나 관세청의 해석이다. 관세를 포탈하기 위한 행위로 볼 것인가 아닌가는 그 나라 관세청의 해석에 따르게 되며 수출국인 한국에서 왈가왈부할 논제가 아니다. 우크라이나 관세청에서는 대우의 분해차 수입을 합법으로 인정하였다.
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관세포탈은 밀수와는 다르다. 밀수는 세관 몰래 들여오는 것이지만 관세포탈은 수입신고를 하였지만 관세를 덜 내는 쪽으로 신고한 것으로 간주되는 경우이다. 여기서 당신이 염두에 두어야 할 사실은 당신은 당신 자신이 어떠한 절세 시도도 하지 않았고 그저 정직하게 관세를 모두 납부하였다고 스스로 생각하는데도 불구하고 관세청에서는 관세를 포탈하였다고 추궁을 하는 경우가 있다는 점이다.
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먼저 관세포탈에 대한 처벌 규정을 살펴보자. 그 처벌은 지난번에 설명한 밀수보다는 가볍지만 여전히 섬뜩하다. 예를 들어 2명이 원가 2억원에 해당되는 물품을 수입하면서 관세는 1천만원만 납부하면 되는 줄로 알고 그렇게 하였다가 관세청에 의해 3천만원을 납부하였어야 한다고 통보받았다고 가정하자.
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이 때 모르고 한 행위도 처벌은 똑같으므로 관세청에 의하여 검찰에 고발되게 되면 벌금은 관세포탈액의 5배 또는 물품 원가 중 높은 금액 이하의 벌금을 내야 하는데 포탈액이 2천만원이므로 관세포탈액의 5배는 1억원이며 물품 원가가 2억원이므로 그 중 큰 금액인 2억원이 벌금 상한선이 된다. 2명이 각자 실제로 내야 할 벌금은 많이 삭감되지만 여전히 탈루한 관세의 몇 배가 될 것이다. 벌금을 내지 않으면 별도로 3년 정도 징역을 더 살아야 한다.
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현실 속에서 그 정도 금액으로는 검찰에 고발되지 않고 추징 관세를 벌과금과 함께 납부하는 것으로 끝나게 되지만 무역 거래는 언제나 지속적으로 이루어지기 때문에 그 행위가 10회 있었다면 포탈액수는 기하급수적으로 늘어나게 된다. 검찰에 고발하느냐 하지 않느냐는 권한은 전적으로 세관 직원들에게만 있다. 심지어 검찰에서도 세관의 고발이 없으면 밀수범이라 할지라도 공소를 할 수 없다는 것을 명심하라.
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내가 세관원이라고 하자. 내가 당신을 조사하는데 당신이 뻣뻣하게 건방을 떨면서 버티면 나는 당신을 검찰에 고발하여 고생을 좀 시킬 수도 있음을 넌지시 알려주고 싶어질 것이다. 그리고 당신은 아마도 순순히 내가 말하는 포탈세액을 납부하는 것이 신상에 좋을 것 같다는 깨달음을 갖게 되지 않을까.
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물론 당신은 관세포탈 같은 것은 꿈도 꾸지 않는 선량한 사람일 것이다. 예를 들어보자. 당신이 수출자에게 10달러를 주고 어떤 물품을 수입하였는데 관세는 10%라고 가정하자. 이제 당신의 통관 후 원가는 11달러가 된다. 그런데 막상 국내에서 팔아보니 국내 시장 가격은 8달러에 불과하여 결국 당신은 3달러를 손해 보았다.
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그래서 두번째 수입에서는 수출자에게 지난번에 3달러씩 밑졌으니 그 손해도 만회하여야 하므로 이번에는 4.54달러에 달라고 하였고 상대방이 이에 동의하여 4.54달러에 수입하였다. 10% 관세를 납부한 통관 후 원가는 4.99달러가 되며 시장가격 8달러에 판매하여 3달러 정도의 이득이 생겼지만 처음 수입하였을 때 손해 본 3달러를 보충하여야 하므로 결국 이득은 0이 된다.
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당신이 이런 거래를 하였다면 당신은 두번째 거래에서 관세포탈을 한 것이다. 왜냐하면 무역거래에서 1회의 거래는 그 거래로 종결되는 것으로 간주되기 때문이다.
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지난번 거래에서는 지나치게 비싸게 샀기에 이번 거래에서는 손해를 보상받아 싸게 수입하였을 뿐이며 따라서 1회 수입시에는 관세를 더 많이 냈고 2회 수입시에는 관세를 당연히 덜 내게 된 것이지 그것이 왜 관세포탈이란 말이냐고 따져보았자 소용없다.
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이 경우에서 두 번째 수입가격의 과세기준 가격을 관세청에서 얼마로 정하게 되는지는 복잡한 문제이므로 여기서는 생략한다. 다만 관세청에서는 당신이 관세를 더 낸 것에 대하여서는 아무 소리 하지 않는다는 것을 기억하라. 되돌려 주는 것도 아니다.
 
 
관세청에서는 당신이 관세를 덜 내었다고 생각되는 경우만을 물고 늘어진다. 왜 그럴까? 법이 그렇기 때문이다. 당신으로서는 억울하다고 생각될 경우들을 다음 회에 좀더 살펴보기로 하자.
 
 
 
 
이코노미스트] [韓國에서 가장 무서운 법, 관세법!]
 
관세 포탈죄, 추징금과 벌금 가장 많아… 모르고 한 행위도 처벌 받아
 
「빛의 도시」는 마르코폴로보다 3년 먼저 중국에 당도한 유대상인 야콥 단코나가 본 13세기 중국의 항구도시 짜이툰의 모습을 그리고 있다. 짜이툰은 오늘날 푸지엔성(福建省) 취앤저우(泉州)를 말하는데 그가 도착하던 날 그 항구에는 아라비아, 인도, 이탈리아 및 다른 프랑크 지역 왕국들은 물론 북방의 먼 나라들에서 온 선박들이 최소한 1만5천 척에 달하였다고 한다. 물론 허풍이 들어간 숫자이겠지만 이미 그 당시에 전세계를 상대로 하는 무역이 성행하고 있었음은 틀림없다.
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무역이라는 말은 아직도 많은 사람을 들뜨게 한다. 외국 사람들과 대화를 하면서 해외로 출장도 다니고 얼마나 좋아 보이는가. 잘 하면 돈도 벌 수 있다. 우물 안 개구리처럼 한국 내에서만 움직이는 것이 아니라 전세계를 돌아다니며 지구인으로서의 삶을 즐길 수도 있지 않은가. 나도 그런 꿈을 꾸며 무역을 하였었고, 70여 개국을 돌아다니며 삼각무역을 비롯한 많은 경험을 하였다.
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수많은 사람들이 무역에 대해 배우려고 하고 오퍼상을 꿈꾼다. 지난해 말 현재 국내 무역업체는 이미 8만7천8백37개사에 달할 정도로 많다. 최인호씨의 대하소설 「상도」의 주인공 임상옥(1779∼1855) 역시 인삼무역의 대부였다.
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하지만 무역의 실무로 들어가면 관세법이 있다. 이 법의 실체를 뜻밖에도 무역인들조차 제대로 알지 못한다. 수입무역쪽을 먼저 살펴보자. 우리나라 재정 수입의 25%는 관세에 의존하며 한때 밀수는 강간, 살인과 동일한 범죄로 취급 받았고, 관세법은 우리나라 법 중에서 아마도 가장 무서운 법이라고 말해도 과언이 아니다. 14세 미만의 어린이가 형사 사건에 연루되면 처벌받지 않으나 관세법을 위반하면 처벌할 수 있다. 벌금형일 경우 일반적으로는 주도자가 처벌을 제일 크게 받으나 관세범인 경우에는 사장이건 사환이건 간에 벌금액이 똑같으며 정상 참작을 배제한다. 모르고 한 행위는 일반적으로 벌받지 않으나 관세법에서는 천만의 말씀이다.
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예를 들어 당신이 회사에서 1억원을 빼돌려 탈세를 한 일이 적발되었다면 몇 명이 공모하였건 간에 그 금액의 80∼1백10% 정도를 납부하면 사건은 종결될 수 있다. 탈세액이 2억원을 넘어가면 국세청에서 당신을 검찰에 고발 조치를 할 수는 있으나 현실적으로는 대단한 악질이 아니라면 대부분 그 정도까지는 가지 않는다. 왜냐하면 탈세범을 모두 검찰에 고발 조치하게 되면 아마도 대부분의 자영업자는 모두 구속되어야 하고 검찰 행정은 마비될 것이 뻔하기 때문이다.
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그러나 관세법은 그렇지 않다. 4명이 공모를 하여 원가 2억원 상당의 물건을 밀수로 들여와 관세 3천만원을 포탈하고 물건을 2억6천만원에 다 팔아 먹었는데 나중에 적발이 되었다고 치자. 4명이 실제로 이득을 본 것은 6천만원이다. 하지만 이 네 사람은 모두 구속될 것이며 물건 판매가격 2억6천만원에 해당되는 추징금을 부여 받는다. 벌금도 내야 한다. 밀수일 경우 벌금은 관세액의 10배와 물품 원가 중 높은 금액 이하에 상당하는 금액이 부여되는 데, 위의 경우 관세액의 10배가 3억원이므로 벌금 액수는 최고 3억원이 된다. 보통 이 벌금은 최고 금액의 40%선인 1억2천만원 정도로 낮추어진다. 그러나 이 벌금은 4명에게 분산되는 것이 아니다. 4명 각자에게 1억2천만원씩 부과되고 추징금 2억6천만원만 4명에게 분산된다. 즉 4사람이 내야 할 총 금액은 7억4천만원이 되고 콩밥은 별도로 먹어야 하는데 물품 원가가 2억원 이상이기에 특정범죄 가중 처벌법에 따라 3년 이상의 징역형을 받는다.
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그 밀수 품목이 운반 도중 바다에 빠져 미수에 그쳤을지라도 처벌은 똑같으며 그러한 밀수를 준비만 하였어도 관세법에서는 밀수를 실제로 행한 자와 똑같이 취급한다. 결국 관세 3천만원을 아끼려다가 4명 모두 엄청난 대가를 치뤄야 하는 것이다. 벌금을 내지 않으면 붙잡혀가 그 액수만큼 별도로 징역을 몇 년 더 살아야 한다. 추징금은 자기 명의의 재산이 없으면 전두환, 노태우 전 대통령들처럼 안내고 버틸 수도 있다. 추징금을 내지 않았다고 붙잡아가지는 않지만 자기 명의 재산이 있으면 모조리 차압 당한다.
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밀수에 대하여 설명한 이유는 관세법이 무서운 법이라는 것을 상기시키기 위함이다.
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당신은 밀수를 할 생각이 전혀 없다고? 나도 그렇다. 문제는 관세 포탈죄이다. 왜냐하면 모든 무역 거래에는 관세청에서 볼 때 관세포탈 행위로 볼 수도 있는 요지가 얼마든지 생길 수 있기 때문이다.
 
 
 
 
이코노미스트] [싸워봤자 나만 손해본다!]
 
한국법 애매모호한 규정 많아 담당 공무원 재량권 커
 
1990년 숙명여대 이영란 교수가 서울의 대학생 3백67명을 대상으로 실시한 설문조사 결과에 의하면 ‘우리나라의 법은 누구에게나 공평하다’라는 설문에 대해 82%의 학생들이 그렇지 않다고 대답했다. ‘관청을 상대로 하여 고소한다고 해도 보통 사람들은 이기기 힘들다’는 설문에는 51.2%가 동감을 표시했다.
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‘법을 잘 안 지키는 사람일지라도 얼마든지 좋은 사람일 수 있다’는 설문에는 81%가 긍정적이었다.
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그로부터 10여 년이 지났지만 금년 2월23일 한 심포지엄에서 제프리 존스 주한 미국 상공회의소 회장은 이런 말을 하였다. “한국의 국민이나 기업 모두 법을 지키려는 생각을 가져야 한다. 그리고 정부는 국민들이 지킬 수 있도록 현실적인 법을 만들어야 한다.” 이는 한국의 법은 현실적이 아니기 때문에 모두가 법을 무시하고 있다는 말이다.
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외국 상공회의소들이 매년 본국 정부의 압력을 기대하며 본국에 보내는 통상현안들 속에 거의 언제나 끼여 있는 것 중의 하나도 ‘한국의 법은 애매모호하다(ambiguous)’는 것이다. 어느 외국인 경영자가 내게 이런 말을 한 적이 있다. “산업보건기준에 관한 법에 따라 공장에 배기시설을 했더니 공무원으로부터 ‘적절치 못하니 다시 하라’는 지시를 받았는데 법에는 ‘적절한 배기처리장치를 설치하라’고만 되어 있다. ‘적절한 혹은 적당한’ 같은 말이 한국법에 너무나 자주 나오고, 무엇이 적당한 것이고 적절한 것인지에 대한 해석의 결정권이 담당 공무원의 주관에 달려 있으니 부패가 생겨날 수밖에 없지 않은가.”
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실제로 2000년판 대한민국 현행법령 CD-ROM(보인기술 발매)에서 ‘적당한’이라는 말을 검색하면 그 말이 한 번 이상 들어간 분야가 1백29개이며 ‘적절한’이라는 말 역시 2백38개 분야에서 반복적으로 사용되고 있다. 즉 대한민국의 거의 모든 법에 그런 단어가 사용되고 있다는 말이다. 하나 더 언급하면 수많은 인허가 법규들에는 ‘기타 필요하다고 생각되는 경우’라는 조항이 대부분 붙어 있는데 그게 어떤 경우인지는 담당 공무원들만 안다. 한국을 위시한 아시아의 공무원들은 이렇게 법 테두리 안에 권력의 기반을 마련해 놓고 그 권력을 바탕으로 하여 우매한 민중을 다스리겠다는 엘리트 의식에 사로잡혀 있으며 절대 민간인들과의 싸움에서 지려고 하지 않는다.
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내가 직접 겪은 일이다. 건축법에 의하면 층고가 1.5 미터 이하의 공간은 바닥 면적에 삽입되지 않는 다락으로 인정받는다. 층고는 평균 높이를 말한다. 그러나 내가 만난 어느 건축과장은 이렇게 말하였다. “그건 그거고 내가 과장으로 있는 한 평균은 안돼.” 이런 경우 나는 그 사람과 싸우려 하지 않는다. 내가 건축법 시행령 119조를 내밀어 보았자 이번에는 다른 구실로 나를 애먹일 게 뻔하기 때문이다.
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나는 이러한 현실이 고쳐져야 한다고 믿지만 세상을 바꾸겠다는 어떤 사명감은 별로 없다. 권력을 쥔 자가 쉽사리 그것을 포기할 리 없다고 믿기 때문이다. 나는 이런 현실 밑에서 어떻게 살 것인가만 궁리하여 왔다. 물론 처음에는 나도 법을 근거로 그들과 싸워보기도 했다. 사업의 규모가 일정 수준을 넘어서게 되면 필연적으로 공무원들과 부딪히게 되지 않는가. 그러나 수차례 싸워 본 후 내가 터득한 것은 ‘싸워봤자 나만 더 손해본다’는 사실이다. 그래도 세상을 변화시키려면 싸워야 한다고? 당신이나 그렇게 해라. 나는 이미 그런 싸움에 지칠 대로 지쳤다.
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당신에게 충고하려는 것은 당신이 무슨 일을 새로 하려고 한다면 반드시 관련 법규를 찾아보는 것은 물론 귀찮더라도 주무 부서의 공무원들의 의견을 먼저 구하라는 것이다. 이때 당신이 법을 알고 있다는 인상은 가능한 주지 말라. 건방을 떠는 것으로 비쳐지기 일쑤이다. 엘리트 의식이 가득한 사람들 앞에서 당신의 똑똑함을 드러내지 말라는 말이다. 물론 서면 질의도 필요하다. 하지만 이때 담당 부서의 답변은 대부분 애매하게 주어진다. 그들은 절대 자기들이 아는 것을 솔직하게 털어놓는 법이 별로 없다. 그게 밥줄이라고 생각하기 때문이다. 그러므로 사전에 방문하여 공손하게 담당자들의 ‘고견’을 구한 뒤에 비로소 서면 질의를 하는 것이 좋다. 외국계 회사들처럼 변호사의 의견을 먼저 구하는 것은 별로 바람직하지 않다. 변호사들의 답변은 보통 ‘이럴 경우에는 이렇게 되고, 저럴 경우에는 저렇게 된다’는 식이니까.
 
 
 
 
이코노미스트] [法과 친구가 되라!]
 
무슨 일을 하든 법이 요구하는 바를 알아야… 법 공부는 부자가 되는 지름길
 
덴젤 워싱턴이 주인공으로 나온 영화 ‘허리케인 카터’는 실화를 영화로 만든 것이다.
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1966년 미국의 한 술집에서 백인이 흑인 괴한에게 사살 당하는 사건이 발생한다. 복싱 프로선수 루빈 허리케인 카터가 그 술집을 나온 지 얼마 되지 않아 발생한 사건이었다. 허리케인 카터가 어렸을 때부터 그에게 족쇄를 채워왔던 형사는 카터 일행을 살인 용의자로 몰아간다.
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사건 당일의 모든 증거는 조작되고 결국 카터는 무려 3개의 종신형을 받는다. 그리고 20여 년이 지난 뒤 우연히 카터가 감옥에서 쓴 책을 읽은 캐나다 청년들이 한 흑인 소년과 함께 그의 무고함을 믿고 미국으로 건너온다. 그들은 감옥 건너편에 아파트까지 얻어 놓고 살면서 모든 사건서류를 재검토하고 거짓 증거들을 찾아낸 뒤 재심을 청구한다. 1985년 7월 드디어 그는 무죄 판결을 받는다.
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이 영화에서 나는 두 가지를 느꼈다. 첫째, 법률 전문가도 아니고 미국인도 아닌 캐나다 젊은이들이 찾아낸 거짓 증거들을 어째서 변호사들은 찾아내지 못했다는 말인가 하는 점이고 둘째, 진실은 언제라도 밝혀지지만 종종 시간이 지나치게 많이 소요된다는 것이었다.
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이제 이런 경우를 한번 가정해 보자. 당신은 친구들하고 거나하게 한잔하고 나서 집으로 가는 길이다. 맞은 편에서 누군가가 빈 소주 병을 들고 오더니 당신 앞에서 병목을 깨고 자기 이마를 스스로 찌르고 나서 병은 길에 집어던져 박살을 내고 소리소리 지른다.
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“아니 이 놈이 술을 쳐먹으려면 곱게 쳐먹지 멀쩡한 사람을 찌르네. 아이구 나 죽는다. 사람 살려!”
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얼마 후 당신과 그 사람은 파출소에 앉아 있다. 당신은 술이 취해 있고 다른 한 사람은 술도 안 마셨고 이마에서 피가 줄줄 흐른다.
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현장을 목격한 사람은 아무도 없다. 경찰은 어떻게 판단할까? 당신이 가해자이고 구속 시켜야 한다고 생각하지 않을까?
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그런 상황에서 당신은 어떻게 빠져 나오겠는가? 진실은 언제나 밝혀지므로 변호사가 당신의 무죄를 입증해줄까? 평상시에 착실하고 선량한 시민임을 입증한다면 문제가 해결될까? 술에 취해 있었는데 누가 당신 말을 믿어줄까? 나는 그런 처지에서 당신이 빠져 나오는 가장 빠른 방법은 그 못된 놈과 빨리 타협을 보는 것이라고 믿는다.
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나의 아버지는 사기 사건에 휘말리면서 6년 동안 재판을 한 끝에 결국 원통함 때문에 심장마비로 돌아가셨다. 내가 어릴 때 보았던 그 재판서류는 1만 페이지가 넘었다. 통행금지가 있었던 초등학교 6학년 때의 일이다.
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어느 겨울날 통금이 해제되자마자 부모님이 나를 데려간 곳은 법원 건물의 돌담길이었다. 부모님은 내게 무엇인가를 주면서 돌담길 밑의 흙을 맨손으로 파고 그것을 묻으라고 했다. 졸음과 추위를 못 이기면서도 나는 맨손으로 징징 울면서 얼어붙은 흙을 판 후 그것을 묻었다. 나중에 알게 된 사실이지만 그것은 부적이었다. 그 날 오전에 법원 판결이 있는데 점쟁이가 그 부적을 장남이 맨손으로 파묻으면 이긴다고 했다는 것이다.
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하지만 그 날 오후 우리 집은 울음 바다였다. 재판에 진 것이다. 어린 나는 그것이 무슨 의미인지도 잘 모르고 덩달아 울었다. 그 경험 덕분에 나는 법의 한계를 일찍 배웠으며, 이 세상에는 착하고 좋은 사람들만 사는 것이 아니라는 것도 알았다.
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무슨 일을 하던지 간에 관련된 모든 법, 시행령, 시행규칙, 훈령 등등을 찾아내어 공부하는 습관이 그래서 생겨났고 이 습관은 내가 사업을 하거나 부자가 되는 데 절대적인 도움을 줬다.
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예를 들어 부동산 경매 역시 법을 많이 아는 사람이 돈을 버는 게임 아닌가. 예전에는 모두 책을 뒤져야 했지만 요즘은 법률 관련 검색 사이트도 많고 한 장의 시디롬에 현행 법령이 모두 다 담겨 나온다. 법이 요구하는 것들이 무엇인지를 알고 법의 친구가 되어라. 그것이 당신의 가치를 올려준다.
 
 
 
 
이코노미스트] [건폐율과 용적률이 부동산 투자의 핵심]
 
부동산으로 돈 벌려면 건폐율과 용적률 관련 법규정에 밝아야
 
일반인들이 건축주가 될 기회는 평생에 한두 번도 되지 않는 경우가 대부분이다. 때문에 사람들은 부동산이 위치한 지번에 법적으로 주어지는 건축 제한 조건들에 대하여 민감하지 않으며 전문가들에게 일임하는 경향이 높다. 그러나 대지이건 건물이건 간에 부동산을 매입한다면 매입자 자신이 그 제한 조건들을 어느 정도는 알아야 수익률을 가늠해 볼 수 있고 제대로 투자를 할 수 있다.
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투자자의 입장에서 알아야 할 사항들 중 가장 중요한 것은 건폐율과 용적률이다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 용적률은 대지면적에 대한 지상층 바닥면적 합계의 비율이다. 건폐율과 용적률은 지역마다 다르다. 이제 이 말이 무엇을 의미하는지 하나씩 살펴보자.
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대지면적은 토지대장에 나와 있는 면적이 기준이 되며 하늘에서 수직으로 내려다 보았을 때의 면적을 기준으로 삼는다. 대지가 언덕에 있다고 해서 실측 면적으로 계산하지는 않는다는 말이다. 뿐만 아니라 당신 소유로 등기가 되어 있는 대지라고 해서 그 면적 전체를 대지면적으로 생각할 수 있는 것도 아니다. 대지가 접한 도로의 폭이 기준도로 미달인 경우 도로 확보를 위해 건축물을 후퇴시켜야 하는데 이렇게 후퇴된 부분은 대지면적 산입에서 제외되기 때문이다.
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한편 건축면적이란 건물 전체의 면적을 의미하는 것이 아니라 대지면적과 마찬가지로 건물을 하늘에서 수직으로 내려다 보았을 때 보이는 면적을 말한다. 수평으로 투영시켜 보는 면적이기 때문에 수평투영면적이라고도 한다.
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이때 외부 벽체의 바깥선이 기준이 되는 것은 아니며 벽체의 중심선을 기준으로 계산하기 때문에 건축물을 실제로 위에서 내려다볼 때 눈에 보이는 면적은 건축면적 보다 조금 더 크다. 땅값이 비싼 지역의 주택에서 이 건축면적을 조금이라도 더 얻어내고 싶다면 태양열 에너지를 주된 에너지로 사용하면 약간의 특혜가 주어진다는 것도 알아두면 좋다.
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1백평 대지에 건폐율이 60%라면 건물을 위에서 내려다보았을 때의 면적이 60평을 넘을 수 없다는 뜻이다. 하지만 건축물이 성냥곽처럼 반듯한 육면체로만 세워지는 것은 아니어서 실제로 건축면적을 산정하는 일은 단순하지가 않다.
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건축면적에 포함시키지 않는 예외가 있기 때문인데 이를 테면 처마나 차양, 단독주택이나 공동주택의 발코니(주택이 아닌 건물의 발코니는 제외된다) 등 외벽으로부터 튀어나온 구조물들은 튀어나온 끝에서 1m를 후퇴하여 계산한다.
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여기서 알 수 있듯이 일반 건물에서 건축면적을 증가시키지 않고 처마가 벽체로부터 튀어나올 수 있는 거리는 1m 뿐이다. 주택의 현관 위에 처마를 넓게 만들면 출입시에 비를 피할 수 있을 것이다. 하지만 동시에 출입하는 사람이 서너 명만 되면 그 1m의 폭으로는 비를 막을 수 없다. 그래서 현실에서는 폭을 2m 이상으로 만들고 그 처마 넓이의 절반은 구멍을 뚫어 놓는다. 이렇게 하면 그 처마의 폭이 1m로 인정받기 때문이다. 물론 나중에 그 구멍은 거주자가 유리 같은 것으로 덮어 놓게 된다. 그 구멍을 막아버리게 되면 법을 위반하게 되어 제재를 받는다.
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그 어느 경우에서든지 지상에서 1m 이상의 높이에 있는 것은 모두 건축면적에 포함된다.
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건축면적이 얼마로 계산되는가 하는 문제는 법이 요구하는 건폐율을 만족시키는가 아닌가를 직접 결정짓기 때문에 대단히 민감하므로 건축면적에 포함이 안되도록 하는 경우들이 어떠한 것이 있는지를 미리 염두에 두어야 한다.
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이것은 요즘 유행하는 리노베이션을 할 때 역시 핵심적인 확인 사항이다. 건폐율이 현재의 규정보다 더 완화되어 있던 시기에 지어진 건축물의 경우 재건축을 하게 되면 기존 건물보다 면적이 작은 건물을 갖게 되기 때문이다.
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기존 건물의 사용면적을 더 늘리려는 경우 역시 그 증가된 면적이 건축면적에 포함되어도 괜찮은지 아닌지를 판가름하여야 한다. 건축 관련 공무원들의 일차적 의무는 모든 불법 건축물에 대하여 제재를 가하는 것임을 명심하라. 그냥 한 번만 봐달라고 떼를 쓰는 일은 하지 말라는 말이다

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